В 2026 году российский рынок девелопмента активно демонстрирует новые тенденции. С учетом текущих экономических реалий и изменений в инвестиционном климате девелоперы начинают перенаправлять свои усилия и капиталы: локальные застройщики заходят в крупные регионы, а региональные  — мигрируют в Москву либо ищут партнёрство для диверсификации своих портфелей и снижения долговой нагрузки. Как проходит эта «лестничная миграция» и что ждет региональный девелопмент в ближайшее время — разбираемся вместе с Тимуром Сурматовым, коммерческим директором девелоперской компании РАЗУМ.

(Слишком) дорогая моя Москва

Москва по-прежнему остается крупнейшим рынком страны, однако порог входа в столичные проекты стал критически высоким: дорогая земля, высокая конкуренция, сложная градостроительная среда и снижение маржинальности заставляют бизнес искать новые точки роста.

Регионы же предлагают более привлекательное соотношение цены земли и конечной стоимости квадратного метра. Перенаправление инвестиций — естественная попытка бизнеса диверсифицировать риски и найти активы с более быстрой оборачиваемостью капитала и понятным профитом.

Наиболее перспективными направлениями для девелоперской экспансии сегодня выглядят Екатеринбург, Казань и Нижний Новгород — города с устойчивым спросом, высокой деловой активностью и потенциалом дальнейшего роста. Пермь и Новосибирск также сохраняют высокий инвестиционный потенциал, хотя характеризуются более высокой конкуренцией и значительным объемом предложения.

Мы разные — и все-таки мы вместе

В последние годы рынок недвижимости в регионах движется от жесткой конкуренции к кооперации. Передача части проекта другому застройщику или создание консорциумов становится не признаком кризиса, а инструментом оптимизации и профессиональной зрелости отрасли. Когда банки сокращают кредитование, а нагрузка на портфель девелопера возрастает, объединение ресурсов позволяет избежать дефолтов отдельных проектов и сохранить устойчивость бизнеса. Для рынка такие сделки — это пример зрелого подхода, когда важнее завершить строительство и сохранить репутацию, чем демонстрировать формальный рост любой ценой.

Например, РАЗУМ выкупил у «Брусники» участок размером более 1,4 гектара для строительства жилого комплекса в Екатеринбурге общей площадью 33,1 тысячи квадратных метров.

ВРЕЗ

В регионах многое держится на связях. У федерала есть технологии, стандарты качества, доступ к бюджетным стройматериалам и финансовые ресурсы. У местного игрока — земля и понимание специфики местного спроса. Объединение усилий может минимизировать риски.

Держи портфель шире

Дополнительным фактором стало изменение стратегии самих федеральных девелоперов. В последние годы часть крупных компаний сконцентрировалась на наиболее крупных и доходных проектах в столице. В результате на региональных рынках начали высвобождаться ниши и появляться земельные лоты – зачастую уже с подготовленной документацией и понятным градостроительным потенциалом. Эта тенденция и задала тренд на активное наращивание портфеля проектов за счет приобретения новых земельных участков и выхода на рынки соседних областей, что позволяет не только увеличить объемы строительства, но и диверсифицировать риски.

Наша компания, девелопер РАЗУМ, изначально локализованная в Астрахани, после покупки первого в 2023 году участка в Екатеринбурге заметно увеличила свой портфель. Мы реализуем в уральской столице в общей сложности шесть проектов общей площадью более 265,2 тыс. кв. м, а основной объем строительства по-прежнему сосредоточен в Астрахани — 365,4 тыс. кв. м в семи жилых комплексах.

ВРЕЗ

Выход на новый рынок с нуля занимает около года только на подготовку документации. Покупка готового проекта, получившего ГПЗУ или уже со стартовыми продажами, позволяет сэкономить время — самый дорогой ресурс сейчас.

А в плюсе кто?

В сложившейся ситуации выиграют три типа компаний. Первый — гибкие региональные девелоперы, которые умеют быстро принимать решения и эффективно работать с различными проектами. Скорость запуска и способность адаптироваться к локальному спросу становятся важнее масштаба бизнеса. Рынок больше не дает преимущества только за счет размера земельного банка или объема строительства.

Второй тип — компании с сильным продуктом, и мы не исключение. Конкуренция в регионах постепенно смещается из плоскости «кто построит больше» в плоскость качества концепции, городской среды и клиентского опыта. Покупатель становится более требовательным: сегодня важно не просто построить жилье, а предложить понятный сценарий жизни, качественное благоустройство, инфраструктуру и архитектуру. Именно поэтому даже относительно компактные проекты могут успешно конкурировать с крупными жилыми массивами.

И третий тип — девелоперы, готовые к партнерским моделям работы. Рынок постепенно движется от жесткой конкуренции к кооперации. Все чаще эффективнее не заходить в регион в одиночку, а объединять компетенции. У одного игрока может быть сильная экспертиза в продукте и финансировании, у другого — локальная экспертиза, земельный ресурс и понимание административной специфики территории. Такая модель позволяет быстрее запускать проекты и снижать риски для всех участников.

Кто успел, тот и SQL

В ближайшие годы рынок, вероятно, ждет новая волна региональной экспансии. Но если раньше она была привилегией крупнейших федеральных игроков, то сегодня шанс появился и у сильных региональных компаний. Меняется сама логика рынка. Вопрос уже не в том, появятся ли новые игроки в регионах, а в том, кто успеет воспользоваться возможностью раньше других.

Реклама. ООО «СЗ РАЗУМ - ЗЕЛЕНЫЕ КВАРТАЛЫ». ИНН: 3019028647