Экосистема для девелоперов ЕРЗ представила аналитический отчет «Москва: рынок новостроек 2016—2026», посвященный десятилетию первого рейтинга застройщиков столицы. Подробно о результатах исследования руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик рассказал в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды, в которой также принял участие руководитель департамента продаж ДОНСТРОЙ{430278001} Вячеслав Белозеров.

     

       

По итогам десятилетия Москва вышла на первое место в России по объему текущего строительства многоквартирных домов, более чем удвоила объемы стройки, а средняя цена квадратного метра выросла в 3,4 раза. В ходе дискуссии эксперты обсудили, как изменились структура столичного рынка, качество новостроек и конкуренция между девелоперами.

  

Ключевые выводы

• Объем многоквартирного строительства в Москве вырос с 9,3 млн м² в 2016 году до 20,5 млн м² в 2026-м (+120%). Москва поднялась со 2-го места на 1-е среди регионов России, доля столицы в стройке страны увеличилась с 8,9% до 15,9%.

• Московская область за тот же период сократила объем строительства вдвое — с 16,7 млн м² до 8,1 млн м² — и опустилась с 1-го места на 3-е.

• Максимальный объем строительства за десять лет в столице зафиксирован в 2024 году — 23,9 млн м²; к августу 2026-го объем составил 20,5 млн м².

• Основной прирост обеспечила Старая Москва: с 6,1 млн м² до 17,7 млн м² (+190%). Строительство в Новой Москве, напротив, снизилось с пикового уровня 5,2 млн м² (2019) до 2,8 млн м².

• Средняя этажность строящихся домов выросла с 19,4 до 33,0 этажа. В целом по России без учета Москвы — 17,0 этажа.

• 62% московских новостроек — это бизнес- и элит-классы (в 2016 году их доля составляла 37%). По России — 22%.

• Цена 1 кв. м в фактических сделках выросла с 121 тыс. руб. (1 января 2017 года) до 408 тыс. руб. (1 августа 2026 года), в 3,4 раза. По темпам роста цен Москва входит в шестерку лидеров среди 20 крупнейших регионов.

• Емкость рынка продаж по ДДУ увеличилась в 2,5 раза — со 134 до 337 договоров в день, но максимум был достигнут в 2023 году (456 ДДУ в день).

• Из 15 крупнейших застройщиков Москвы 2016 года в ТОП-15 через десять лет остались шесть. Пять компаний прекратили существование. Первое место занял Московский фонд реновации жилой застройки.

• Москва — абсолютный лидер России по потребительским качествам новостроек: 37,40 балла против 33,88 у ближайшего соперника — Тюменской области.

• Латиница практически исчезла из названий московских ЖК: доля комплексов с названиями только на кириллице выросла с 64,2% в 2025 году до 94,3% в 2026-м.

• Срок строительства сократился на 16%: с 59,6 до 49,9 дня на этаж.

     

     

Москва обогнала Подмосковье и стала главной стройплощадкой страны

В 2016 году Москва занимала второе место среди регионов России по объему текущего строительства многоквартирных домов (МКД) с показателем 9,3 млн м², уступая Московской области (16,7 млн м²). К 1 августа 2026 года столица строит 20,5 млн м² (с учетом Фонда реновации) и занимает первое место с долей 15,9% в общероссийском объеме.

Второе место у Краснодарского края (9,0 млн м²), третье — у Московской области (8,1 млн м²).

  

   

Смена лидера произошла за счет встречного движения двух регионов одной агломерации. Пока Москва наращивала объем, Московская область сократила стройку вдвое. Суммарный объем строительства столичной агломерации за десять лет изменился незначительно — с 26,1 млн м² до 28,7 млн м²: внутри нее стройка перераспределилась в пользу столицы.

Рост обеспечила Старая Москва, где объем строительства увеличился с 6,1 млн м² до 17,7 млн м². Новая Москва после пика 2019 года (5,2 млн м²) сократила объем до 2,8 млн м². При этом из лидеров первой волны застройки ТиНАО — Рассказовки, Московского и Говорово — значительные объемы сохранились только в Московском (496 тыс. м²). Рассказовка, где в 2016 году строилось 766 тыс. м², опустилась на 9-е место со 123 тыс. м².

    

   

«Причем основной прирост объемов строительства произошел за 10 лет в Старой Москве: с 6,1 млн м² до 17,7 млн м², — подчеркнул руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик (на фото ниже) и пояснил: — Конечно, это произошло за счет застройки старых промышленных зон, территорий заводов, которые перестали работать. Это ведет к значительному изменению облика города в лучшую сторону. Город преображается именно в своих старых границах».

     

Фото: erzrf.ru

    

Максимальный объем строительства за десять лет зафиксирован в 2024 году — 23,9 млн м². К августу 2026 года объем составил 20,5 млн м²: частные застройщики скорректировали портфели с 19,9 млн м² до 16,7 млн м² вслед за общероссийским рынком, тогда как Фонд реновации удерживает 3,9 млн м².

    

Роль Фонда реновации в московском строительстве

Отдельную роль в изменении структуры столичного рынка сыграл Московский фонд реновации жилой застройки, созданный в 2017 году. По данным рейтинга ЕРЗ на 1 ноября 2026 года, Фонд ведет строительство 180 МКД в 153 жилых комплексах общей площадью 3 707 510 м². Его доля в общем объеме текущего строительства Москвы составляет 19,02%.

Таким образом, сегодня почти каждый пятый квадратный метр строящегося многоквартирного жилья в столице приходится на Фонд реновации.

    

Актуальные лидеры по объему текущего строительства

По данным рейтинга ЕРЗ «ТОП застройщиков Москвы по объему текущего строительства» на 1 ноября 2026 года, первое место занимает Московский фонд реновации жилой застройки — 3,71 млн м² (19,02% столичного рынка).

На втором месте ПИК{429726001} — 2,05 млн м² (10,52%), на третьем — ГК Самолет с 1,13 млн м² (5,81%). В пятерку также входят MR Group — 1,01 млн м² (5,19%) и ДОНСТРОЙ{430278001} — 815 тыс. м² (4,18%).

Совокупно на пять крупнейших застройщиков приходится 44,72% всего объема текущего строительства многоквартирных домов Москвы.

    

Накопленный ввод жилья за десять лет

Согласно рейтингу ЕРЗ «ТОП застройщиков Москвы по накопленному вводу жилья с 2016 года» на 1 ноября 2026 года, лидером по объему введенного за десятилетие жилья стал ПИК — 9,94 млн м². Второе место занял Московский фонд реновации жилой застройки — 6,80 млн м², третье — ГК А101 (3,19 млн м²). В пятерку также вошли ГК Самолет (2,75 млн м²) и ДОНСТРОЙ (2,27 млн м²).

Структура застройки сместилась к проектам среднего масштаба. Доля проектов от 50 тыс. м² до 150 тыс. м² выросла с 44,5% до 60,7% общего объема, а доля мегапроектов свыше 150 тыс. м² упала с 32,3% до 14,9%. Крупнейшим проектом десятилетия остается ЖК Переделкино Ближнее от ГК АБСОЛЮТ — 992 тыс. м², 52 дома и 17,7 тыс. квартир.

Средний срок строительства МКД в Москве сократился на 16%: с 59,6 дня на этаж в 2016 году до 49,9 дня в 2026-м.

    

    

Из 15 крупнейших застройщиков 2016 года в ТОП-15 остались шесть

За десять лет состав лидеров московского рынка обновился более чем наполовину. Из ТОП-15 застройщиков по объему текущего строительства 2016 года свои позиции сохранили шесть компаний: ГК АБСОЛЮТ, MR Group, ДОНСТРОЙ{430278001}, ПИК{429726001}, Группа ЛСР{429468001} и ГК А101. Пять участников списка 2016 года прекратили существование: ГК Мортон (5-е место в 2016-м), Московский комбинат хлебопродуктов, ГК ИНТЕКО, ГК МИЦ и Авеста-Строй.

Лидер 2016 года ГК АБСОЛЮТ (913 тыс. м²) за десять лет опустился на 9-е место (427 тыс. м²). Первое место занял Фонд реновации — игрок, которого в 2016 году на рынке не было. По итогам 2025 года Фонд ввел более 2 млн м² жилья и стал первым по вводу среди всех застройщиков страны. Второе место занимает ПИК (2,0 млн м², в 2016 году — 6-е место), третье — ГК Самолет (1,07 млн м²), поднявшаяся с 33-го места.

Самый заметный подъем среди действующих игроков — у ГК ФСК, с 43-го места на 6-е (741 тыс. м²), и у ГК Главстрой, с 65-го на 15-е. Четыре компании из нынешнего ТОП-15 в 2016 году в Москве не строили вовсе — это региональные девелоперы, вышедшие на столичный рынок: Брусника (10-е место), ГК Страна Девелопмент (11-е) и ГК Гранель (14-е). Новыми для рынка компаниями стали Level Group (8-е место) и ГК ОСНОВА (13-е).

В рейтинге по объему ввода жилья обновление еще глубже: из ТОП-15 2016 года в списке 2026-го остались четыре компании — ПИК, ГК А101, ДОНСТРОЙ и ГК Самолет. Лидер по вводу 2016 года ГК АБСОЛЮТ (563 тыс. м²) в 2025-м занял 25-е место.

   

    

Уровень конкуренции между частными застройщиками за десять лет принципиально не изменился: доля трех крупнейших компаний выросла с 22,9% до 26,2% (максимум 30,5% — в 2024 году), доля десятки осталась на уровне 50%. Среди 20 крупнейших регионов страны Москва входит в тройку самых конкурентных рынков после Свердловской области и Приморского края. Для сравнения: в Ростовской области десять крупнейших застройщиков контролируют 79,7% стройки, в Краснодарском крае — 77,5%.

   

      

В Зал славы российского девелопмента по Москве вошли три компании

За десять лет только три застройщика ни разу не покидали ТОП-10 Москвы по объему текущего строительства — MR Group, ДОНСТРОЙ и Группа ЛСР. Все три включены в Зал славы российского девелопмента ЕРЗ по городу Москве со статусом «Лидер стабильности — 10 лет в ТОП-10».

ДОНСТРОЙ держится в десятке с ноября 2015 года и за это время ввел в эксплуатацию в Москве 92 дома (90 МКД и 2 дома с апартаментами) общей площадью 2 236 453 м² — больше, чем у двух других участников Зала славы по столице. Компания — один из шести застройщиков, сохранивших место в ТОП-15 по объему строительства (3-е место в 2016 году, 5-е — в 2026-м с 797 тыс. м²), и один из четырех девелоперов, удержавшихся в ТОП-15 по вводу: здесь ДОНСТРОЙ поднялся с 12-го места на 3-е (540 тыс. м²), уступая только Фонду реновации и ПИК.

Лидирует ДОНСТРОЙ и в качественных рейтингах: 2-е место среди застройщиков Москвы по потребительским качествам новостроек (64 балла) — выше всех крупных девелоперов массового сегмента. Два проекта компании входят в ТОП-10 самых масштабных ЖК Москвы за десять лет — ЖК Остров (3-е место, 783 тыс. м², Хорошево-Мневники) и ЖК Символ (4-е место, 723 тыс. м², Лефортово). При этом ЖК Остров — единственный проект, который одновременно входит в ТОП-10 Москвы по масштабу и в ТОП-10 по потребительским качествам (8-е место в столице, 43-е в России, 67,7 балла).

MR Group держится в десятке с ноября 2015 года и за это время ввела 46 МКД общей площадью 1 807 425 м². В первом рейтинге 2016 года компания занимала 2-е место по объему строительства (645 тыс. м²), сегодня — 4-е, при этом портфель вырос до 1,06 млн м². По вводу MR Group поднялась с 39-го места в 2016 году на 7-е в 2026-м (249 тыс. м²).

Группа ЛСР не покидает московскую десятку с апреля 2016 года и ввела за это время 37 МКД общей площадью 1 352 031 м². Ее ЖК ЛУЧИ в Солнцево (658 тыс. кв. м) занимает 7-е место среди самых масштабных проектов десятилетия.

    

    

«В Книге рекордов российского девелопмента ЕРЗ есть три рекорда, которые касаются Москвы, — отметил Кирилл Холопик и назвал их: — Сегодня это рекорд компании Страна за самый высокий строящийся многоквартирный дом в России. Интересные рекорды поставили ГК А101 (самая большая георгиевская лента на бизнес-квартале Прокшино) и ПИК, который ввел уже 225 объектов социальной инфраструктуры, включая детские сады и школы».

      

Фонд реновации стал крупнейшим застройщиком страны

Главный новый игрок десятилетия — Московский фонд реновации жилой застройки, созданный в 2017 году в период запуска столичной программы реновации. В первом рейтинге застройщиков Москвы 2016 года его не было. Сегодня на Фонд приходится 97,6% всего объема государственного жилищного строительства и 3,02% всего многоквартирного строительства России. По объему текущего строительства в Москве Фонд почти вдвое опережает ближайшего частного застройщика — ПИК (2,0 млн м²).

По итогам 2025 года Фонд реновации ввел в эксплуатацию более 2 млн м² и занял первое место по вводу жилья среди всех застройщиков России. Лидерство сохраняется и в 2026 году: в ТОП застройщиков РФ по объему ввода Фонд занимает первое место с 1 290 061 м² — больше, чем ПИК (789 942 м²) и ГК Самолет (597 299 м²), занимающие второе и третье места. При этом все дома Фонда введены без переноса сроков.

Фонд реновации стал стабилизирующим фактором столичной стройки: пока частные застройщики корректировали портфели вслед за рынком, портфель Фонда третий год подряд держится на стабильном уровне и на 1 ноября 2026 года составляет 3,71 млн м².

        

         

Цены выросли в 3,4 раза, рынок продаж — в 2,5 раза

Средняя цена 1 кв. м в фактических сделках на первичном рынке Москвы выросла со 121 тыс. руб. на 1 января 2017 года до 408 тыс. руб. на 1 августа 2026-го (данные СберИндекса) — на 238%. Темп роста совпадает с общероссийским (+236%, с 57 тыс. руб. до 190 тыс. руб.). Единственным годом снижения цен в столице за десять лет был 2023-й (с 273 тыс. руб. до 269 тыс. руб.).

Среди 20 крупнейших регионов России Москва входит в шестерку лидеров по темпам роста цен. Сильнее квадратный метр подорожал только в Республике Крым (в 6,6 раза), Татарстане (в 3,9 раза), Нижегородской области (в 3,8 раза) и Краснодарском крае (в 3,6 раза). Ставропольский край показал тот же результат, что и столица, — в 3,4 раза. Меньше всего подорожали новостройки Ленинградской области — в 2,6 раза.

      

        

Емкость рынка продаж выросла в 2,5 раза: с 134 зарегистрированных ДДУ в день в 2016 году до 337 в 2025-м (по данным Росреестра). По этому показателю Москва занимает 6-е место среди крупнейших регионов по темпам роста емкости рынка (ее индекс — 252% при 113% по России в целом). Для сравнения: в Московской области число ДДУ в день снизилось с 252 до 186 (74%), в Санкт-Петербурге — со 158 до 126 (80%).

При этом максимум продаж в столице пришелся на 2023 год — 456 ДДУ в день. После завершения безадресной льготной ипотеки с 1 июля 2024 года рынок снизился до 375 ДДУ в день в 2024-м и до 337 — в 2025-м, то есть примерно на уровень 2022 года.

        

        

Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу в Москве составляет 72% против 70% по России. На 1 июня 2026 года на счетах эскроу московских дольщиков находилось на отметке 3,07 трлн руб. при задолженности застройщиков в объеме 4,29 трлн руб. — это 41% всех средств на счетах эскроу в стране.

За год покрытие снизилось на 3 п. п., но с мая 2026 года стабилизировалось на уровне 72%, тогда как общероссийский показатель продолжает снижаться.

     

          

Новостройки стали выше, дороже по классу и лучше по качеству

«Средняя этажность в Москве выросла с 2016 года с 19,4 до 33 этажей, — обратил внимание Кирилл Холопик и добавил: — При этом, начиная с 2020-го года, средняя этажность по всей Российской Федерации, помимо Москвы, стоит на месте, достигнув 17 этажей. То есть с 2020-го по 2026-й год этажность в России не растет, а в Москве — увеличивается. И это очень интересный тренд, который мы видим во всех крупных мировых мегаполисах».

      

          

Москва — единственный рынок страны, где доминируют высокие классы жилья: 62% строящихся новостроек относятся к бизнес- и элит-классам против 37% в начале 2016 года. По России доля таких проектов выросла с 11% до 22%.

Средняя площадь строящейся квартиры за десять лет сократилась с 63,8 м² до 55,0 м². Минимум был достигнут в 2024 году (52,4 м²), после введения с 1 августа 2024 года минимальной площади квартир 28 м² показатель развернулся к росту. В России средняя квартира продолжает уменьшаться — 48,9 м².

       

          

По потребительским качествам новостроек Москва — абсолютный лидер среди регионов: средняя оценка ЕРЗ по 448 жилым комплексам составляет в столице 37,40 балла. За нею следуют Тюменская (33,88) и Свердловская (32,35) области, Санкт-Петербург — четвертый (31,08). Московская область с 24,93 балла занимает 11-е место: разрыв со столицей внутри одной агломерации превышает 12 баллов. С 2022 года оценка московских новостроек выросла с 33,14 до 37,93 балла, тогда как общероссийский показатель после пика 2025 года (28,96) снизился до 25,44.

Разрыв с регионами виден по отдельным параметрам. Двор без машин есть в 83,6% строящихся московских ЖК (по России — 45,3%), лифт в паркинг — в 84,3% (32,7%), помещение или холл для гостей — в 76,1% (31,9%), витринное остекление первых этажей — в 82,9% (43,1%). Быстрее всего распространяются зарядки для электромобилей: с 8,4% ЖК в 2020 году до 36,1% в 2026-м. Доля домов с декором или микромассингом на фасаде за шесть лет выросла с 27,2% до 50,6%.

В то же время по ряду параметров рост остановился: доля ЖК с просторными входными группами снизилась с 94,9% в 2024 году до 89,9%, с большими окнами — с 57,6% до 54,2%.

«Если раньше была конкуренция за физические объемы, то теперь она переросла уже в борьбу за уникальный клиентский опыт и образ жизни, — подчеркнул руководитель департамента продаж ДОНСТРОЙ{430278001} Вячеслав Белозеров (на фото ниже) и пояснил: — В 2016 году ключевыми моментами были цена квадратного метра, локация, транспортная доступность и базовая надежность застройщика — "хотя бы достроит, уже хорошо". И тогда конкурировали квадратными метрами и скидками. Сегодня мы находимся вообще в других реалиях, сейчас царит рынок покупателя. На первый план выходят сложное и продуманное наполнение проектов, ценность бренда, безупречный сервис. Современный клиент покупает стиль жизни, определенную среду и социальный статус».

            

Фото предоставлено ДОНСТРОЙ

         

Лучший застройщик Москвы по потребительским качествам — СЗ СБЕРСИТИ (75 баллов), далее следуют ДОНСТРОЙ (64), Sminex (63), Брусника (62) и Группа Эталон (59). Среди ЖК лидирует ЖК Фрунзенский (Sminex) с оценкой 81,0 балла — 5-е место в России; шесть из десяти лучших столичных комплексов — элитного класса, пять из них строит Sminex.

В Москве расположены 37 из 262 эконовостроек реестра ЕРЗ (14,1%, первое место среди регионов) и 23 из 364 умных МКД (6,3%).

      

           

Отдельный сюжет десятилетия — нейминг. В 2016 году 88,8% московских ЖК носили названия только на кириллице, к 2025 году эта доля постепенно снизилась до 64,2%, а доля названий только на латинице выросла с 7,3% до 23,1%. В 2026 году картина изменилась скачкообразно: кириллица — 94,3%, латиница — 3,2%.

«В Москве непрерывно росла доля жилых комплексов с латиницей в наименовании. И эта тенденция носила уже угрожающий характер, — отметил Кирилл Холопик, уточнив: — На сегодняшний момент 94% ЖК именуются только на кириллице. Если в 2016-м году в названиях ЖК чаще всего использовались слова "дом", "парк", "клубный", то сейчас на первое место вышли слова "новый" и "квартал"».

        

Об исследовании

Аналитический отчет «Москва: рынок новостроек 2016—2026. 10 лет первому рейтингу застройщиков» подготовлен Экосистемой для девелоперов ЕРЗ и Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА). Показатели приведены на 1 августа 2016-го и 1 августа 2026-го года, если не указано иное. Источники данных: база ЕРЗ по строящимся многоквартирным домам (ДДУ и Фонд реновации), Росстат, Росреестр, ЕИСЖС, СберИндекс. Оценка потребительских качеств новостроек рассчитывается ЕРЗ по единой методике для всех жилых комплексов в продаже на основе более 130 параметров проекта.

     

  

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790