За последние 5 лет, по данным Группы Мантера, спрос на недвижимость в курортной локации Сочи вырос в 5,5 раз. А предложение за тот же период увеличилось лишь на 35% и сместилось в сторону более дорогих активов. За последний год рынок Сочи окончательно перешел в фазу рынка покупателя: цены стабилизировались, конкуренция усилилась, а сам рынок стал более зрелым и сбалансированным.

Предложение курортной недвижимости в Сочи за последние 5 лет выросло на 35%: с 27,6 тыс. лотов в 2021 году до 37,3 тыс. — в 2026 году. Одновременно изменилась и сама структура рынка: массовый сегмент практически исчез из нового предложения, уступив место бизнес-, премиум- и элитным проектам.

Предложение в эконом-сегменте значительно сократилось — если в 2021 году здесь было 26 проектов на более чем 8,6 тыс. лотов, то в начале 2026 года — только 2 проекта на 200 лотов. Фактически эконом-сегмент перестал быть драйвером нового строительства в Сочи. Большинство ранее заявленных проектов уже находится на завершающей стадии реализации, а новые практически не выходят на рынок.

Бизнес-класс, напротив, вырос наиболее существенно — с 19 проектов на 4,5 тыс. лотов до 38 проектов почти на 25 тыс. лотов. Премиум-сегмент увеличился с 3 проектов на 560 лотов до 8 проектов примерно на 1,8 тыс. лотов, а элитный — с 9 проектов на 1,8 тыс. лотов до 14 проектов более чем на 3,5 тыс. лотов. Рост доли проектов высокого класса отражает не только изменение структуры предложения, но и эволюцию самого спроса: покупатель все чаще выбирает сервис, инфраструктуру и качество управления вместо минимального порога входа.

Число сделок в Сочи с новым жильем с 2021 года выросло в 5,5 раз. Пик активности пришелся на 2024 год: тогда было заключено более 2300 сделок купли-продажи на первичном рынке города. Из них 53,6% пришлось на квартиры, остальное - на апартаменты. Но уже в 2025 году сочинский рынок вошел в состояние баланса: по итогам прошлого года число сделок оказалось на уровне 2023-го года — около 1200 (соотношение квартир и апартаментов - 52% и 48%, соответственно). 

«Тем не менее, премиальный сегмент в Сочи чувствует себя значительно устойчивее других. Он меньше зависит от краткосрочных колебаний спроса, поскольку его аудитория принимает решение о покупке, исходя не только из текущей рыночной ситуации, но и из долгосрочной ценности актива. По итогам второго квартала мы фиксируем рост числа показов и увеличение количества сделок, что подтверждает сохранение устойчивого спроса на качественные проекты», - рассказала коммерческий директор Группы Мантера Ольга Трояновская на форуме «Движение». 

По данным Группы Мантера, в элитном и премиальном сегментах Сочи в 2025–2026 годах наблюдалось небольшое снижение средней цены предложения. Однако речь не о прямом удешевлении качественных объектов, а об изменении структуры предложения. На рынок вышли новые проекты, которые позиционируются в высокобюджетных сегментах, но при этом имеют более низкий порог входа, упрощенную продуктовую концепцию или менее выраженную сервисную составляющую. В результате такие объекты статистически «размывают» среднюю цену по классу. 

При этом редкие и качественные лоты — сервисные резиденции в ограниченных локациях, с гостиничным управлением и полноценной инфраструктурой — сохраняют ценовую устойчивость и не демонстрируют существенной коррекции.  

Что касается цен на де-люкс, то в них с конца 2025 года наметилась стагнация, что говорит о стабильности рынка. Стоимость «квадрата» достигает 2,5-2,7 млн рублей. Это соответствует уровню прошлого года. Средний показатель цены для сегмента премиум - 1,2-1,4 млн рублей за 1 кв. м. Примечательно, что цены покупки лотов бизнес- и премиум-классов практически сравнялись и составляют порядка 50 млн рублей за лот площадью 40 кв. м. А в де-люксе средняя цена 300 млн рублей за лот в 100 кв. м. При этом различия между сегментами сегодня определяются уже не столько стоимостью входа, сколько уровнем сервиса, инфраструктурой и качеством управления объектом.

«Цены сегодня остаются практически на уровне прошлого года. Рынок Сочи превратился в рынок покупателя, и это, прежде всего, хорошая новость для тех, кто сейчас выбирает недвижимость — есть возможность спокойно, без стресса, подумать над существующим предложением. А для девелоперов время непростое: работа в условиях высокой конкуренции становится проверкой на качество продукта и финансовую устойчивость бизнеса», - рассказала Ольга Трояновская.

Прогнозно спрос и предложение курортной недвижимости в Сочи в 2026 году сохранятся на уровне прошлого года. Поддержку рынку по-прежнему оказывают устойчивый туристический поток, ограниченное количество качественных площадок под новое строительство и продолжающийся спрос на сервисную курортную недвижимость.  

«Если говорить о горизонте до 2030 года, то в элитном сегменте количество проектов, вероятнее всего, сохранится на уровне 10–14. При этом возможно постепенное снижение количества лотов. Рынок будет двигаться в сторону более камерного и дефицитного предложения, где ключевую роль играют качество продукта, сервис и уникальность локации. Фактически конкуренция уже начинает смещаться с количества проектов на их качество. Именно эти характеристики будут определять ликвидность объектов и их долгосрочную инвестиционную ценность», — заключила Ольга Трояновская.

Реклама. ООО СЗ «Сочи-Парк пять плюс». ИНН: 2367009386