Рынок жилой недвижимости за последние несколько лет изменился радикально. Стоимость строительства выросла, рабочей силы стало меньше, покупатель — осторожнее, а привычный «комфорт-класс» превратился в слишком размытое понятие.

На этом фоне девелоперам приходится пересматривать саму логику продукта: как проектировать квартиры, зачем нужны общественные пространства, почему застройщик начинает заниматься территорией вокруг дома и почему качество дома сегодня определяется уже не только стройкой.

Об этом рассказал учредитель Tetris group Виктор Хамицевич.

Tetris group — екатеринбургский девелопер, который до 2023 года работал преимущественно в проектах, реализуемых в рамках 161-ФЗ — федеральной программы строительства жилья для отдельных категорий граждан. Компания участвовала в создании жилых комплексов для работников ОПК, сотрудников вузов, работников здравоохранения, федеральных служащих, военнослужащих и многодетных семей. Такие проекты традиционно существуют вне активного девелоперского маркетинга и редко сопровождаются публичным продвижением. Проект «Квартал Моменты на Космонавтов» стал для Tetris group первым этапом полноценного выхода в открытый конкурентный рынок с собственным продуктом, архитектурой и подходом к жилой среде. 

«Комфорт-класс стал слишком разным»

— Сегодня под словом «комфорт» рынок продаёт совершенно разные продукты. Разница между двумя жилыми комплексами в одном классе иногда больше, чем между комфортом и бизнесом.

Покупатель открывает агрегатор, видит одинаковую пометку «комфорт-класс», но по факту сравнивает принципиально разный уровень продукта. Где-то это просто базовый набор характеристик. Где-то — уже совершенно другой подход к среде, архитектуре, отделке, общественным пространствам.

Поэтому запуская свой проект мы для себя решили не ориентироваться на формальные ярлыки, а просто делать тот уровень продукта, который сами считаем правильным.

«Покупатель больше не готов переплачивать за лишние метры»

По словам Виктора Хамицевича, одна из главных трансформаций рынка — изменение экономики покупки жилья.

— Себестоимость строительства выросла очень сильно. Материалы, инженерия, рабочая сила, благоустройство — всё стало существенно дороже. При этом возможности покупателя не растут такими темпами.

В этих условиях невозможно бесконечно увеличивать площадь квартир и одновременно удерживать доступную стоимость входа.

Мы сознательно проектировали компактные квартиры, но с полноценными сценариями жизни. Если это двух- или трёхкомнатная квартира — это должны быть нормальные спальни, нормальная кухня-гостиная, а не компромисс ради красивой цифры в планировке.

Почему лобби становится частью квартиры

Из этой логики, по словам девелопера, вытекает и новая роль общественных пространств внутри дома.

— Раньше лобби в большинстве проектов делалось скорее как декоративный элемент. Красивый рендер для буклета — и не более.

Но если квартиры становятся компактнее, часть функций должна переходить в инфраструктуру дома.

Поэтому в «Моментах» мы изначально проектировали лобби как полноценное пространство для жизни. Там есть рецепция, коворкинг, зона встреч, детская игровая, место для подростков, кофейня рядом.

То есть человек получает не просто квадратные метры квартиры, а дополнительную инфраструктуру, которой может пользоваться ежедневно.

«Район — это не только участок внутри забора»

По мнению Виктора Хамицевича, современный девелопмент всё меньше ограничивается границей строительной площадки.

— Есть старая логика: застройщик отвечает только за участок внутри своего забора. Всё, что снаружи, — уже не его зона ответственности.

Но покупатель воспринимает среду целиком. Если к дому ведёт разбитый проезд, вокруг старые фасады и неухоженная территория — он всё равно ассоциирует это с проектом.

Поэтому в Жилом комплексе «Квартале Моменты на Космонавтов» мы занимались не только самим домом. Полностью переделали внутриквартальный проезд, восстановили тротуары, бордюры, газоны. Перекрасили фасад почты, технические здания, привели в порядок прилегающие объекты.

Это не было обязательством. Просто мы считаем, что если есть возможность улучшить среду вокруг проекта — это нужно делать.

Почему север Екатеринбурга сегодня недооценён

— Север Екатеринбурга многие до сих пор воспринимают как периферию. Хотя объективно это уже давно не так.

Если смотреть на Веер, Уралмаш, Эльмаш как на единую агломерацию, то это одна из самых насыщенных инфраструктурой частей города.

Здесь уже есть дороги, транспорт, метро, торговые центры, медицина, спорт, сформированная городская среда. Плюс огромный природный массив рядом с Веером, который в ближайшей перспективе не будет хаотично застраиваться.

И это принципиально отличает такие территории от новых районов, которые создаются буквально «с нуля».

«Чистовая отделка — самая сложная часть продукта»

По словам девелопера, современный уровень продукта создаёт для застройщика и дополнительные сложности.

— Чистовая отделка — это, наверное, самая болезненная часть любого проекта.

Покупатель хочет получить полностью готовую квартиру и это абсолютно нормальное ожидание. Но нужно понимать масштаб задачи: когда одновременно выполняется отделка в нескольких тысячах помещений, добиться идеального результата в каждой детали крайне сложно.

Особенно в ситуации дефицита кадров, с которым рынок столкнулся за последние годы.

При этом важно понимать разницу между визуальными замечаниями и системным качеством дома.

Инженерные системы современных объектов сейчас находятся на очень высоком уровне. Энергоэффективность, окна, фасады, вентиляция, материалы — всё это серьёзно нормируется и контролируется.

Но именно финишная отделка остаётся самым чувствительным этапом и для покупателя, и для застройщика.

Почему девелопер больше не может «закончить проект» после ввода дома

— Сегодня качество дома определяется не только тем, как он построен. Оно определяется ещё и тем, как он дальше обслуживается.

Поэтому под проект мы создали собственную управляющую компанию.

Она работает только с нашими объектами и не ориентирована на извлечение прибыли как основной цели. Все деньги внутри экономики дома должны возвращаться обратно в обслуживание, улучшения эксплуатации.

Кроме того, жители ежемесячно оценивают работу управляющей компании. Эти оценки напрямую влияют на KPI сотрудников.

«Люди покупают не квадратный метр»

— Девелопмент постепенно перестаёт быть строительством квадратных метров.

Человек покупает не только стены и планировку. Он покупает сценарий своей повседневной жизни: как выглядит двор, где он оставит машину, сможет ли ребёнок безопасно дойти до секции, удобно ли работать из дома, приятно ли возвращаться вечером.

И если девелопер хочет делать по-настоящему качественный продукт, он должен думать обо всей этой системе целиком.

Какие проекты Tetris group готовит дальше

Один из ближайших проектов — клубный дом “АВЕНЮ 8”, который появится в районе ул. 8 Марта.
Параллельно Tetris group совместно с партнёрами участвует в развитии нового крупного квартала в районе ул. Луганской — между ЦПКиО и Кольцовским трактом. Одним из первых этапов станет масштабное благоустройство набережной Исети.

По словам Виктора Хамицевича, для компании принципиально важно, чтобы девелопмент не ограничивался строительством отдельных домов:

— Нам интересно участвовать в развитии городской среды целиком. Не только строить здания, но и создавать вокруг них нормальное, качественное пространство для жизни. Именно в этом мы видим будущее современного девелопмента.

Реклама. ООО "Специализированный Застройщик "Квартал На Космонавтов -2". ИНН: 6686152710