В Госдуму РФ внесен законопроект №1173416-8, который позволит девелоперам переносить деньги со счетов эскроу в другой банк при рефинансировании. Инициатива направлена на повышение конкуренции между банками и снижение стоимости кредитования в долевом строительстве.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Сегодня девелопер, получивший проектное финансирование, фактически оказывается привязанным к одному банку. В соответствии с действующей моделью счета эскроу для участников долевого строительства открываются в том же банке, который предоставляет кредит. Это существенно ограничивает возможность перехода на более выгодные условия финансирования даже в случае ухудшения рыночной ситуации или изменения условий кредитования.

В пояснительной записке к законопроекту отмечается, что текущая экономическая ситуация усиливает риски для отрасли: сохраняется высокая ключевая ставка ЦБ, сокращаются программы льготной ипотеки, растет стоимость проектного финансирования и себестоимость строительства, фиксируется падение спроса и увеличение долговой нагрузки застройщиков.

В таких условиях зависимость от одного банка может дополнительно осложнять реализацию проектов и повышать риски срыва сроков ввода жилья. При этом расходы на обслуживание кредита, по оценке авторов инициативы, могут достигать четверти стоимости 1 кв. м.

Предлагаемый законопроект предусматривает механизм перехода прав и обязанностей по счетам эскроу и переноса средств на таких счетах в рефинансирующий банк в случае заключения договора рефинансирования. При этом уровень защиты средств граждан сохраняется: новый банк должен соответствовать установленным требованиям и входить в перечень кредитных организаций, соответствующих критериям законодательства о долевом строительстве.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

В случае принятия законопроекта для участников долевого строительства процедура будет максимально упрощена. Положения документа допускают открытие новых счетов эскроу без личного присутствия дольщиков — с использованием ранее проведенной идентификации клиента. Это позволит перевести проект в другой банк без дополнительных действий со стороны покупателей жилья.

После заключения договора рефинансирования новый банк открывает счета эскроу, средства автоматически переводятся, а участники долевого строительства уведомляются о смене банка и реквизитов. Эти действия должны быть выполнены в течение десяти рабочих дней.

По мнению авторов инициативы, возможность рефинансирования проектного финансирования позволит усилить конкуренцию банков, снизить стоимость кредитования, повысить устойчивость девелоперов и обеспечить своевременный ввод жилья. В конечном итоге это должно повысить доступность жилья для российских граждан.

Один из авторов инициативы, депутат Госдумы Илья Вольфсон, отметил, что действующая модель проектного финансирования фактически ограничивает застройщиков в выборе условий кредитования.

«Сейчас застройщик, по сути, намертво привязан к одному банку: кредит там, эскроу-счета дольщиков там же, — пояснил парламентарий и продолжил: — Хочешь уйти — не можешь. Даже если банк закручивает гайки и условия становятся невыносимыми, девелопер в ловушке. Мы хотим это сломать».

«Нашел застройщик банк с нормальными условиями — пожалуйста, рефинансируй кредит и переноси туда же счета эскроу, — уточнил Илья Вольфсон. — И никаких заградительных барьеров со стороны старого банка: никаких штрафов за досрочное погашение, никаких лишних согласований, никакой волокиты с залогами».

Генеральный директор девелоперской компании ГК Добро Иван Богатов считает, что данная инициатива способна существенно изменить рынок проектного финансирования, но она вряд ли будет воплощена в жизнь.

«С точки зрения застройщиков, это замечательная инициатива, которая позволит сделать конкуренцию банков за клиента более жесткой, получить лучшие условия по кредиту, — заявил Богатов и выразил сомнение: — Но ее реализуемость выглядит маловероятной по ряду причин. Прежде всего, такая возможность лишает гражданина права решать, хочет ли он обслуживать свой счет и хранить свои деньги в другом банке».