Подключение к сетям, противоречия в проектах планировки и ограничения, которые не удастся снять, могут изменить сроки и бюджет строительства. Как оценить эти риски до сделки, рассказали участники онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды.

Фото © Володина Ольга / Фотобанк Лори

Представители застройщиков обсудили оценку земельных участков: от сверки документов и осмотра территории до расчета нескольких сценариев застройки.

Дискуссию, состоявшуюся в рамках цикла «Земельный банк для многоквартирного строительства: от поиска площадки до финансовой модели», модерировал руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик.

Фото предоставлено Группой Голос

«Редко у тебя есть понимание, что все, сделке точно быть»

Директор по развитию Голос.Девелопмент (Группа Голос, Челябинская область) Сергей Григорьев (на фото) отметил, что до этапа оценки градостроительного потенциала участка доходит примерно 20% от всего входящего потока предложений.

На примере заключенного договора КРТ топ-менеджер рассказал о подходе компании к градостроительному анализу.

«В первую очередь смотрится генплан и действующие ПЗЗ, — отметил эксперт и продолжил: — Основную информацию мы берем из НСПД. Помимо градрегламента, где есть плотность застройки, требования к социалке и к машино-местам, важным блоком являются зоны с особыми условиями использования территорий».

Конечным результатом этапа оценки градостроительного потенциала участка, по словам Сергея Григорьева, являются ТЭП и выводы по ограничениям — зонам с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ).

«Редко у тебя есть понимание, что все, сделке точно быть, — заметил Сергей Григорьев и пояснил: — На берегу мы можем понять, что есть сложноизменяемые или неизменяемые ЗОУИТ. При этом критически мало — буквально 5% — 10% участков — на этом этапе исключаются из-за градостроительных ограничений».

Фото предоставлено ПГС Проект

«Неоднократно сталкивались с ситуацией, что строительство сетей просто закрывает проект напрочь»

Директор по территориальному развитию ПГС Проект (Воронежская область) Вадим Котяев (на фото) рассказал о базовом наборе проверок при оценке градпотенциала участка.

«При оценке градпотенциала мы смотрим, как и все, генпланы, ПЗЗ, территориальную зону, вид разрешенного использования, предельные параметры застройки, проверяем действующую документацию по планировке территории, ППТ, решения о КРТ, красные линии, зоны планируемого размещения объектов, публичные сервитуты, возможное изъятие земель для государственных и муниципальных нужд, — перечислил эксперт, добавив: — Смотрим на ГПЗУ, обязательно сверяем его с первичными документами в их актуальной редакции».

Также, по его словам, необходимо оценить транспортную и социальную инфраструктуру, приаэродромные территории, санитарные, водоохранные зоны и другие ограничения.

«Проверяем инженерные сети и с точки зрения ограничений, и с точки зрения возможности, необходимости и целесообразности их выноса, — обратил внимание Вадим Котяев и добавил: — Неоднократно сталкивались с ситуацией, что строительство сетей просто закрывает проект напрочь».

Результат проверки, пояснил он, должен отвечать на четыре ключевых вопроса: что и сколько можно построить; за какой срок можно реализовать этот объем на рынке; за какой срок участок можно вовлечь в градостроительный оборот и каких ресурсов потребует подготовка участка, строительство и реализация проекта.

Фото предоставлено Level Group

«Покупка местной экспертизы обходится дешевле ошибок в параметрах проекта»

Заместитель генерального директора по развитию Левел Регионы (Level Group, г. Москва) Михаил Продан (на фото) рассказал, как девелоперу проверить градостроительный потенциал участка при выходе в новый регион.

По его мнению, девелоперу нецелесообразно и трудно, полагаясь только на свои силы и возможности, проанализировать и изучить все градостроительные ограничения и особенности согласований сразу в шести-восьми регионах. Эти сведения эффективнее получать у местных институтов пространственного развития. Они помогают уточнить реальные параметры застройки, сроки согласований, социальную и инфраструктурную нагрузку — и учесть их в финансовой модели.

Между тем недооценка местной специфики обходится дорого. Например, попытка изменить утвержденный проект планировки территории (ППТ) может занять год-полтора и стоить десятки миллионов рублей, но в итоге не принести результата.

Публичные данные о сетях также требуют проверки: наличие точки подключения еще не означает, что к ней получится проложить коммуникации. Реальное техническое решение может отличаться от опубликованного по стоимости и срокам.

«А экспертиза инсайдера лежит внутри каждой локации, куда вы выходите. Вот ее лучше запросить, оплатить и примерить уже на своей матрице моделей, календарных планов и так далее», — подчеркнул Михаил Продан.

Фото предоставлено ГК GloraX

«Если не провести осмотр земельного участка, могут быть сюрпризы»

Директор департамента развития Северо-Западного региона ГК GloraX (г. Санкт-Петербург) Олег Громков (на фото) подчеркнул важность натурного осмотра территории при оценке ее градпотенциала.

«Если вы провели граданализ, но никто не ходил своими ногами по участку, то могут обнаружиться сюрпризы, — отметил Олег Громков и продолжил: — Например, участок граничит с лесом, и если смотреть просто на кадастровую карту и карты лесфонда — все нормально: лес начинается за границей. Но при выезде на территорию может оказаться, что фактически лес растет уже на самом участке и вам придется в 10—15-метровой зоне пилить деревья, которые местные жители считают средообразующими».

Также эксперт рассказал о кейсе, когда в результате инфраструктурного строительства изменилась гидросистема и за десяток лет образовался водный объект, которого нет ни в Росреестре, ни в кадастре.

«Если не попасть на участок, то некоторые риски невозможно увидеть. И даже если проблема решаемая, то нужно учитывать деньги и сроки», — резюмировал Олег Громков.

Фото предоставлено Талан

«Считайте экономику проекта сценарно, в том числе так, будто ограничения не снимут»

Заместитель генерального директора по развитию Талан (Удмуртская Республика) Олег Лещук (на фото) рассказал, почему при оценке участка девелоперу в первую очередь стоит опираться на документы и консервативный сценарий застройки.

Специалист отметил, что устные обещания снять ограничения не должны становиться основой базовых расчетов и принятия решения. В практике компании были случаи, когда договоренности не подтверждались и ограничения сохранялись.

Поэтому в Талан оценивают участок исходя из нескольких сценариев развития событий, основываясь в первую очередь на консервативных технико-экономических показателях и сохранении ЗОУИТ при условии, что обратное не подтверждено документально.

Основанием для более оптимистичного сценария могут стать документально подтвержденные изменения: например, официальные документы, подтверждающие предстоящий факт и обозначающие срок ликвидации объекта, создающего ограничения.

Отдельный риск — противоречия между проектами планировки территории. По словам Олега Лещука, на один участок могут распространяться несколько ППТ. Расхождения в них, в том числе по размещению или планируемому размещению линейных объектов, способны существенно повлиять на экономику проекта. Поэтому компания включила проверку ППТ уже в начальный градостроительный анализ.

При оценке учитывают и нормативные ЗОУИТ, которые могут отразить в ЕГРН позднее. Например, соседний автосервис может установить санитарно-защитную зону раньше, чем девелопер получит исходно-разрешительную документацию. Тогда придется рассматривать варианты решения вопроса вплоть до выкупа этого автосервиса.

«Нужно изучать, получать всю доступную информацию, но учитывать как базовый вариант, что ТЭП будут в их консервативном варианте, а ЗОУИТ не снимут», — заключил Олег Лещук.

С презентациями спикеров можно ознакомиться по ссылке.

Маркетплейс земли для строительства от ЕРЗ доступен по ссылке.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790