Финансовый институт развития в жилищной сфере подвел предварительные итоги 2025 года в области жилищного строительства и ипотечного кредитования.

Фото: ДОМ.РФ

Ипотека

Согласно данным ДОМ.РФ, в 2025 году выдано порядка 1 млн ипотечных кредитов на 4,4 трлн руб. (-11% от уровня прошлого года, когда было 4,9 трлн руб.). Ипотечный портфель за год прибавил 1,5 трлн руб. и достиг 21,6 трлн руб. (+1,9 трлн руб. в 2024 году).

Аналитики отметили снижение темпов ипотечного кредитования по сравнению с 2024-м после отмены льготной ипотеки с господдержкой. Однако в IV квартале минувшего года выдачи начали расти за счет восстановления рыночной ипотеки по мере снижения ставок (за год объем рыночной ипотеки увеличился более чем вдвое).

Повышенный спрос на «Семейную ипотеку» на фоне планируемого ужесточения ее условий стимулировал выдачи: по итогам декабря ожидается общий объем в 735 млрд руб. (это максимум за последние полтора года), из них по «Семейной ипотеке» — 565 млрд руб. (почти в два раза выше уровня июля — ноября 2025 года).

Источники: Банк России, ДОМ.РФ.

Строительство жилья

За январь — ноябрь 2025 года в России введено в эксплуатацию 91,5 млн кв. м жилья (-2% относительно прошлогодних значений). В госкорпорации ожидают, что по итогам 2025 года ввод жилья в эксплуатацию в России достигнет уровня 107 млн кв. м.

За 11 месяцев прошедшего года запущено строительство 36 млн кв. м жилья (-15% год к году в основном за счет застройщиков вне ТОП-10 по размеру портфеля строительства). Снижение стартов в текущем году происходит в основном за счет сокращения количества новых проектов с плановым вводом в 2027 году.

Источник: Росстат

В течение года портфель строительства расширился до 120 млн кв. м в декабре, в том числе за счет переноса срока вводов домов в эксплуатацию.

Аналитики ДОМ.РФ полагают, что, несмотря на замедление запусков, их достаточно для сохранения в России роста портфеля строящегося жилья.

Источник ЕИСЖС

Проектное финансирование

За 11 месяцев 2025 года на фоне восстановления спроса поступления на счета эскроу составили 4,7 трлн руб. (+3% год к году), а накопленные застройщиками остатки превысили 7,5 трлн руб.

С раскрытых счетов девелоперы получили более 3,5 трлн руб. (+6% год к году). При этом 17% от суммы заключенных ДДУ (1,5 трлн руб.) не оплачены из-за распространения рассрочек в период высокой ключевой ставки.

Источник: Банк России

В рассрочку и за наличные в прошлом году приобретено 32% квартир в новостройках (в 2024-м — 24%).

Показатели проектного финансирования (ПФ) также продолжали расти: объем открытых застройщикам кредитных линий (новые лимиты) в 2025 года превысил 22 трлн руб., а задолженность застройщиков по ПФ (выборка лимитов) составила 10 трлн руб.

Средневзвешенная ставка (СВС) по ПФ росла в первой половине года, но при снижении ключевой ставки ЦБ и стабилизации уровня покрытия задолженности ПФ счетами эскроу (68% — 69%) СВС начала снижаться (до 10,1% на 01.12.2025, +0,7 п. п. с начала года).

Источник: Банк России

Спрос

Восстановление спроса ускорило рост цен на новостройки во втором полугодии.

Площадь проданных по ДДУ квартир в 2025 году, по предварительным подсчетам, сохранится на уровне 2024-го (25—26 млн кв. м). Поступления в строительную отрасль от продаж новостроек по ДДУ ожидаются в размере от 5 трлн руб. до 5,2 трлн руб., что превысит уровень 2024 года (4,7 трлн руб.).

Эксперты подчеркнули, что к концу года продажи ускорились: с 1,7 млн кв. м в среднем за месяц в первом полугодии до 2,1 млн кв. м в третьем квартале и 2,7 млн кв. м в октябре — ноябре.

Источники: ЕИСЖС, ДОМ.РФ по данным Росреестра

Активизация спроса привела к заметному увеличению цен на строящееся жилье, особенно в регионах с инвестиционным спросом (+8,3%, что превысило инфляцию на 2,9%), а по итогам года рост цен в России составит около 10% (на 4 п. п. выше инфляции).

Источники: ДОМ.РФ по данным Росреестра

В Москве зафиксировано подорожание новостроек почти на 20%: в Белокаменной существенно уменьшилось предложение проектов типового и комфорт-классов от коммерческих застройщиков.

Основной объем жилья массового сегмента в столице возводится Фондом реновации.

Источники: ЕИСЖС, расчеты ДОМ.РФ

Сбалансированность рынка

Восстановление спроса также способствовало возвращению показателей сбалансированности строительства жилья к равновесному уровню.

Распроданность новостроек с учетом стройготовности на 1 декабря стабилизировалась на уровне 70% (-7 п. п. к 01.01.2025), а срок их реализации вернулся к норме (2—3,5 года) и составил 3,4 года (после 3,7 года на 01.07.2025 и 3,1 года на 01.01.2025).

Источники: ЕИСЖС, расчеты ДОМ.РФ

Однако во многих крупных регионах все еще наблюдаются риски избытка предложения: количество субъектов РФ с избытком предложения выросло до 32 (в январе 2025-го их насчитывалось 25), а с дефицитом предложения — сократилось до 20 (было 30).

Высоким остается количество проектов с рисками недостижения цели по распроданности на вводе: доля проектов с распроданностью ниже 60% (с учетом стройготовности) на 1 декабря составила 25% (против 22% в начале года).

Источники: ЕИСЖС, прогноз ДОМ.РФ

Прогноз

Аналитики ДОМ.РФ прогнозируют постепенное восстановление рынка в 2026 году по мере снижения Банком России ключевой ставки. Росту спроса на жилье будет способствовать увеличение выдач рыночной ипотеки по мере снижения процентных ставок до 13% — 15%.

В итоге выдача ипотеки в этом году составит 1,0—1,2 млн кредитов на сумму 4,4—4,9 трлн руб.

Источники: Индекс цен ДОМ.РФ, прогнозы ДОМ.РФ

На фоне роста продаж и повышения доступности проектного финансирования ожидается постепенное увеличение стартов новых проектов. В 2026 году, по оценке ДОМ.РФ, объем выхода новых проектов составит 40—45 млн кв. м.

При этом номинальные цены на строящееся жилье продолжат расти примерно на уровне инфляции. А вот в 2027 года эксперты предвидят новый виток роста цен из-за ожидаемого дефицита предложения высокой степени готовности при одновременном росте спроса.

Подробнее с предварительными итогами 2025 года, подготовленными ДОМ.РФ, можно ознакомиться здесь.