Затянувшийся период высокой ключевой ставки ЦБ оказал негативное влияние на рынок розничного кредитования, в том числе ипотечного. Как рынок ипотеки пережил 2025 год и есть ли у него шанс вырасти в следующем, — в этом с помощью экспертов разбиралось издание Frank Media.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

После остановки массовой льготной ипотеки вместо нее драйверами продаж на рынке новостроек стали другие госпрограммы и рассрочка от застройщика. Появилась «донорская» ипотека — когда граждане, имеющие возможность воспользоваться ипотечными льготами, могли стать донорами у тех, кто доверит им владение недвижимостью.

По данным Frank RG, к декабрю 2025 года доля льготных программ на ипотечном рынке составляла 77%.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

По словам руководителя аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга (на фото), в первой половине года 40% рынка занимали рассрочки от застройщиков. Их общий объем составил более 1,5 трлн руб.

Банк России неоднократно напоминал о рисках рассрочки, называя ее «негативным явлением для застройщиков и рынка недвижимости в целом», и выступал за передачу сведений о рассрочке в бюро кредитных историй.

Фото из архива Р. Дыдалиной

В результате выдачи рассрочек сократились уже в августе 2025 года. По информации исполнительного директора федеральной компании «Этажи» Регины Дыдалиной (на фото), в массовом жилье этот показатель снизился с 30% в начале года до 14% в апреле и до 7% в августе.

Снижению популярности рассрочки способствовали несколько факторов: неплатежи клиентов, осторожное отношение банков, от которых зависит получение девелопером проектного финансирования, а также отмена банковских комиссий с застройщиков за доступ к льготной ипотеке.

Фото: © Raev Denis / Фотобанк Лори

После периода высокой ключевой ставки ЦБ во второй половине 2025 года началось восстановление ипотечного рынка, которое Михаил Гольдберг связывал с ускорением выдачи «Семейной ипотеки».

Восстановлению рынка мешает и рост цен на недвижимость. Согласно оценке аналитиков ДОМ.РФ, темпы роста цен на строящееся жилье ускоряются с июня 2025 года.

Активизация спроса во втором полугодии способствовала увеличению цен на новостройки на 1,8% по итогам ноября. Суммарно за 11 месяцев 2025 года цены на первичном рынке выросли на 8,3%.

Фото предоставлено пресс-службой Сбербанка

По мнению зампреда правления Сбербанка Тараса Скворцова (на фото), спрос растет несмотря на то, что только 8,3% граждан за два года могут накопить на первоначальный взнос в 20%: с 2019-го средний срок накопления на первоначальный взнос вырос в 2,7 раза.

Кроме того, выросла и доля проблемных кредитов, выданных на покупку жилья: в первом полугодии 2025 года средняя задолженность заемщика с ипотекой, по данным ЦБ РФ, составила 4,1 млн руб. (+5,1%).

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Минфин прогнозирует, что в 2026 году рынок ипотеки останется на уровне прошлого года (4 трлн руб.), при этом вырастет доля рыночных программ. В ведомстве ожидают уменьшения процентных ставок по рыночным программам на 4—5 п. п. на фоне снижения ключевой ставки ЦБ.

Аналитики Сбербанка полагают, что выдача ипотеки в 2026 году может вырасти на 40%, до 5,6 трлн руб. Сильнее всего, согласно их прогнозу, прибавят выдачи по рыночным программам: с 0,8 трлн до 1,8 трлн руб. По госпрограммам рост составит с 3,2 трлн руб. до 3,8 трлн руб.

Фото: МКБ

Руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин (на фото) полагает, что в 2026 году рынок ипотеки увеличится примерно на четверть, до 5,3 трлн руб., и станет более сбалансированным: на один рыночный кредит будет приходиться один льготный, а не три, как сейчас.

По мнению руководителя Центра финансовой аналитики Сбербанка Михаила Матовникова (на фото ниже), основное оживление на рынке жилья проявится во второй половине 2026 года. Если к концу 2026 года ключевая ставка ЦБ снизится до 12%, то можно ожидать уменьшения ипотечных ставок до уровня 15%.

Фото: asros.ru 

«Мы уже приближаемся к диапазону, который более типичен для российского рынка, — пояснил Матовников, уточнив: — Это, во-первых, привлечет дополнительных покупателей на рынок. И другая новость в том, что на рынок вернутся в том числе продавцы, потому что многие с рынка ушли, поняв, что не продается. Есть не только отложенный спрос, но и отложенное предложение».

Согласно прогнозу ЦБ, в 2026 году ключевая ставка должна снизиться до 13% — 15%. Соответственно, как предполагают эксперты ДОМ.РФ, вырастут выдачи кредитов и спрос со стороны граждан.

А вот рост выдачи ипотеки по госпрограммам в 2026 году может, напротив, замедлиться из-за снижения компенсации банкам. Аналитики госкорпорации считают, что в текущем году объем выдачи ипотечных кредитов составит около 4,6 трлн руб.

Фото: asros.ru

Ипотека стала наименее пострадавшим, даже стабильным сегментом розничного кредитного рынка в 2025 год, констатирует партнер компании FTPartners Дмитрий Тарасов (на фото). По его подсчетам, ипотечный рынок, хотя и сократился почти на 1 трлн руб., но его сжатие прошло по нижней границе (-21% в годовом выражении).

Эксперт считает, что в 2026 году рынок кредитования ждет «неясное будущее» из-за более медленного снижения ставок и изменения льготных программ.

Фото: fcdm.ru

Неоптимистичный прогноз сделал и первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов (на фото): пока не удастся стабилизировать инфляцию и инфляционные ожидания, у рыночной ипотеки будет сложное будущее.

Топ-менеджер одного из крупнейших российских банков полагает, что спрос на ипотеку по рыночным программам будет оживляться при наличии процентных ставок в 10% — 12%, а это может произойти за пределами 2026-го и даже 2027 года.

Вместе с тем, резюмировал Пьянов, даже при ставке в 10% банки будут опасаться реализации стрессового сценария и продолжат действовать осторожно, закладывая при выдаче ипотеки по низким ставкам возможность повышения ставок на долгосрочном горизонте.