В 2026 году мораторий на штрафы застройщикам, который действует с 2024 года, больше продлевать не будут. При этом может появиться инструмент, который позволяет девелоперам применить рассрочку по штрафам и пеням. РБК опросил экспертов, каким образом это может отразиться на застройщиках и что означает для дольщиков.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

Напомним, что мораторий — временная мера, освобождающая застройщиков от выплаты покупателям неустойки (к которым также относятся штрафы и пени) за задержку передачи им жилья в новостройках, — впервые был введен в период пандемии и действовал с 3 апреля 2020 года по 1 января 2021 года.

Заново эта мера стала применяться после введения антироссийских санкций и распространялась на период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года. С 22 марта 2024 года мораторий вернули в третий раз. Сейчас он действует до конца 2025 года.

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

За последний год застройщики стали чаще сдавать новостройки с задержкой. Согласно данным ЕРЗ.РФ, в третьем квартале 2025 года доля жилья, сданного с переносом срока, увеличилась с 28,2% до 38,7% по сравнению с аналогичным периодом 2024-го.

При этом доля досрочно сданного жилья за этот же период снизилась с 63,2% до 49,7%, а средний срок переноса за год сократился с пяти с половиной до пяти месяцев.

Источник: ЕРЗ.РФ

Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик рост доли новостроек, которые сдаются с задержкой, объяснил несколькими причинами.

«Наиболее распространенными причинами задержек исполнения запланированного срока ввода являются плохие продажи и, как следствие, задержки с платежами по проектному финансированию», — уточнил эксперт.

Кроме того, нередко подрядчики или поставщики, сетевые организации несвоевременно выполняют свои обязательства перед застройщиком и подводят его.

Фото: erzrf.ru

Что касается сокращения доли досрочно сдаваемого жилья, то, по словам специалиста, «застройщикам стало экономически выгодно построенный дом не сдавать, пока не наступит установленная договором дата».

«Стимулирует к этому низкая распроданность квартир к окончанию строительства, — рассказал Кирилл Холопик (на фото) и добавил: — Застройщики стремятся продлить сроки продаж по договорам участия в долевом строительстве, поскольку на такой вид договора банки реже отказывают покупателям в выдаче ипотеки».

Источник: ЕРЗ.РФ

По данным аналитиков Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК), за год доля жилья, введенного в эксплуатацию с задержкой (даже краткосрочной), выросла примерно с 35% до 40% — 42%. При этом средний срок задержки за год снизился с семи до пяти-шести месяцев.

Генеральный директор РАСК Федор Выломов (на фото ниже) считает, что мораторий также повлиял на поведение девелоперов, ведь в этот льготный период они могли позволить себе «мягко» опоздать на три-четыре месяца. Тем не менее застройщики заинтересованы в том, чтобы довести объект до конца и получить деньги со счета эскроу.

Фото из архива Ф. Выломова 

«Мораторий несколько ослабил финансовую дисциплину части рынка, особенно региональных и малых девелоперов», — добавил аналитик. При этом Федор Выломов признал, что многие крупные федеральные игроки, для которых репутационные и банковские риски зачастую важнее экономии на неустойке, даже в период моратория жестко следили за сроками.

Кирилл Холопик напомнил, что сами штрафы начисляются не за просрочку по вводу, а за просрочку по дате передачи объекта.

Изображение сгенерировано нейросетью stablediffusionweb.com

«Как правило, между этими датами договор участия в долевом строительстве предусматривает срок шесть месяцев, — заметил эксперт и продолжил: — Поэтому реально дольщики страдают только в случаях переноса ввода более чем на шесть месяцев, а это примерно 100 тыс. квартир в год. Но и данная цифра сильно завышена».

Кирилл Холопик отметил, что, как правило, в период стройки продается только 70% квартир. Когда же застройщик осознает, что не может ввести объект в срок, он начинает указывать в договоре новую дату, соответствующую реалиям. К тому же не все дольщики требуют уплаты штрафа.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

По оценке ЕРЗ.РФ, общее число несвоевременно переданных квартир, по которым дольщики могут предъявлять требования к застройщику, составляет 20 тыс. в год. За период действия моратория эта цифра увеличилась вдвое, до примерно 40 тыс. квартир, а сумму представленных к выплате накопленных штрафов эксперты оценивают в совокупности в 15 млрд руб. — 20 млрд руб.

Еще один вид неустойки, по которой также прекращает действовать мораторий, — за недостатки качества. Здесь, полагает эксперт, цифры могут быть выше.

«Накопленное за годы моратория число дольщиков, недовольных качеством, очень значительное, так как в этой сфере действуют тысячи "юристов", которые поставили на поток работу по вовлечению дольщиков в предъявление претензий по качеству», — рассказал Кирилл Холопик, уточнив, что объем представленных к выплате накопленных неустоек по качеству составляет от 60 млрд руб. до 100 млрд руб.

Фото: goverment.ru

В РАСК совокупный объем неустоек, который застройщики накопили перед дольщиками за время моратория, оценили в 70 млрд руб. — 100 млрд руб.

Ранее вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) заявлял, что застройщики накопили более 100 млрд руб. штрафов перед дольщиками.

Фото: fa.ru

Заведующий кафедрой ипотечного кредитования Финансового университета Александр Цыганов (на фото) считает, что после реального восстановления практики взыскания штрафов можно ожидать ощутимого сокращения периодов задержки, застройщики постараются уложиться в срок «правдами и неправдами, когда недоделки устраняются уже после сдачи дома».

Кроме того, полагает специалист, с отменой моратория дольщики смогут избежать лишних трат, например на аренду недвижимости, или получить сумму, которую можно будет потратить на ремонт. Повысится и защищенность дольщиков, поскольку за сданную позже срока или ненадлежащего качества квартиру они смогут взыскать с застройщиков денежную компенсацию.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Юрист коллегии адвокатов «Юков и партнеры» София Ковалевская уверена, что для дольщиков отмена моратория означает восстановление их полного права требовать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства.

Она напомнила, что период действия моратория не учитывается при расчете штрафов (взыскать неустойку за просрочку, которая произошла во время моратория, нельзя). Штраф начисляется только с первого дня задержки после даты, указанной в договоре, и уже после отмены моратория, пояснила она.

В результате отмены моратория София Ковалевская ожидает увеличения числа исков, связанных с оспариванием штрафов, начислением неустоек и иных компенсационных выплат. «Как следствие, возможен рост числа банкротств строительных компаний и сопутствующих судебных процессов», — добавила она.

Фото: na-legal.ru

С коллегой согласен управляющий партнер юридической компании N.A. Legal Никита Антипенко (на фото). Он также предполагает рост судебных исков от дольщиков и снижение финансовой устойчивости застройщиков.

«Безусловно, вырастет и количество судебных разбирательств по взысканию неустойки, так как такие иски носят массовый характер — граждане обмениваются положительным опытом в домовых чатах, и этот опыт начинает разрастаться как снежный ком», — отметил юрист.

По его мнению, многочисленные иски по неустойке могут спровоцировать имущественный кризис застройщиков, что приведет к искам от подрядчиков и, как следствие, к возможному банкротству девелоперских компаний.

В первую очередь, полагает Кирилл Холопик, отмена моратория отразится на финансовом положении «застройщиков, которые строят жилье с отделкой в массовом сегменте, где больше всего претензий по качеству».

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

«Со счетов застройщиков могут быть списаны деньги, выделенные банками на текущее строительство, — пояснил руководитель ЕРЗ.РФ, — что неизбежно приведет к проблеме завершения начатого строительства».

Говоря о системных игроках, Федор Выломов заметил, что отмена моратория для них будет управляемым, но чувствительным фактором: «Им придется мириться с ударом по марже или активнее закладывать эти риски в цену квадратного метра».

По мнению Александра Цыганова, еще одним следствием будет подорожание жилья: «В средне- и долгосрочной перспективе это может вызвать рост цен, так как застройщики постараются переложить расходы на потребителей».

«В этом смысле отрасли важно аккуратно пройти первое полугодие следующего года, — заключил Федор Выломов, добавив: — Именно в этот период возможно кратное увеличение количества исков к периоду до моратория».