В октябре Банк России опустил ключевую ставку до 16,5%, однако эпоха дешевых кредитов, по всем прогнозам, наступит нескоро. Что в 2026—2027 годах будет происходить на рынке жилья, рассказал на портале РБК основатель и гендиректор компании Smarent Виктор Зубик.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Спрос оживляется, но остается сдержанным

Эксперт считает, что снижение ключевой ставки ЦБ не очень помогло. При 16,5% рыночные кредиты по-прежнему выдаются под 20% и выше.

Для большинства потенциальных покупателей это уровень, при котором приобретение квартиры остается финансово тяжелым решением. Отложенный спрос растет, но не трансформируется в сделки, подчеркнул гендиректор Smarent.

В 2023—2024 годах рынок держала массовая льготная программа. Сегодня это делает «Семейная ипотека», но с 2026-го она станет более адресной (супруги обязаны будут становиться созаемщиками, исчезнет возможность оформления «донорского» займа), в результате снизится объем выдач и часть спроса перейдет в аренду.

«Этот сегмент уже демонстрирует ускорение, — отметил Виктор Зубик (на фото), уточнив: — В Москве арендные ставки в среднем выросли до 115 тыс. руб., в регионах — до 40 тыс. руб.».

Фото: smarent.com

Рассрочка вытесняет ипотеку

Двузначные ставки сделали рассрочку одним из ключевых механизмов продаж новостроек. Она дороже по фактической стоимости, но одновременно позволяет покупателям фиксировать объект, сохраняя часть капитала в финансовых инструментах.

Такая модель стала особенно популярной в условиях, когда ипотека для многих перестала быть доступным инструментом.

При этом рассрочка создает новые риски: крупные платежи в финальной части сделки, задержки ввода объектов и возможное ухудшение качества строительства, — подчеркнул специалист.

Фото: metrium.ru

Меньше стартов, больше маркетинга

Застройщики заметно сократили ввод новых объектов. Рынок стремится не столько к росту, сколько к сохранению устойчивости.

Различные ипотечные акции со «ставкой 9% на три года» или «15% на весь срок при 50% первоначального взноса» фактически превращают квартиры в финансовый продукт с ипотечным плечом, а не в классическую недвижимость.

Некоторые девелоперы корректируют проекты, уменьшают площади квартир, урезают отделку и пересматривают стандарты качества.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Что делать покупателю

Сегодняшний рынок требует тщательной оценки стоимости объектов. При дорогой ипотеке и высокой конкуренции со стороны более ликвидных проектов важно внимательно анализировать планировки, сроки сдачи, качество отделки и инфраструктуру.

Рассрочка как инструмент может быть удобной, но покупателю необходимо заранее оценивать свои обязательства и возможные потери.

Вложения с расчетом на быструю перепродажу представляют повышенный риск. Старый фонд практически не дорожает, а высокий уровень ставок делает спекуляции малоэффективными.

Покупка жилья для собственных нужд остается обоснованным решением, особенно если альтернатива — растущая аренда, резюмировал Виктор Зубик. Ожидать «распродаж» или падения цен, по его мнению, пока не стоит. Застройщики будут удерживать прайс с помощью маркетинговых инструментов. В целом рынок уже формирует «новую нормальность» с переходом от модели взрывного кредитного роста к более стабильной, но дорогой структуре жилья.