В начавшемся году получение ипотечного кредита по льготной программе «Семейная ипотека» будет ограничено новыми условиями. Как изменится программа для семей с детьми и какой результат принесут нововведения, в СМИ обсуждают эксперты.

     

Фото: © Mikhail Davidovich / Фотобанк Лори

    

С 1 февраля текущего года вводится основное ограничение на льготный кредит: теперь можно будет оформить одну ипотеку на семью (ранее таким правом обладал каждый из супругов). При этом оба взрослых члена семьи должны выступать созаемщиками.

Правило «одна льготная ипотека в одни руки» было введено для всех льготных ипотечных программ еще в декабре 2023 года. Тогда речь шла именно о единственном получателе льготного кредита.

С 1 февраля 2026 года в качестве получателя рассматривается вся семья в целом.

Оформление второго ипотечного кредита на семью станет доступным только после погашения первого кредита и при рождении еще одного ребенка. Если семейный доход окажется недостаточным для одобрения льготного ипотечного кредита, по-прежнему разрешено привлекать третьих лиц в качестве заемщиков.

   

Фото: banki.ru

   

Руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова (на фото) отметила, что установление запрета на выдачу второй ипотеки направлено на то, чтобы сделать поддержку более адресной: участвовать в программе смогут только те семьи, которые нуждаются в решении жилищного вопроса.

«Новое правило исключает возможность покупки квартиры по льготным условиям с целью ее использования для дополнительного заработка», — подчеркнула эксперт, добавив, что ответственность обоих супругов за погашение ипотечного кредита сохраняется даже в случае развода. Кроме того, второй возможности воспользоваться льготной программой уже не будет.

Станет невозможной и «донорская» ипотека. Солдатенкова напомнила, что ранее существовала законная схема, которая позволяла купить квартиру по льготной ставке 6% даже тем, кто не подходит под условия семейной программы при оформлении кредита на «донора» — человека, который формально соответствует требованиям льготной ипотеки.

«С февраля 2026 года включить третьих лиц в ипотечный договор не получится, за исключением случаев, когда собственных доходов у супругов недостаточно и нужна финансовая поддержка созаемщиков», — уточнила специалист.

   

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

  

С 1 февраля заемщики смогут рефинансировать комбоипотеку — ее рыночную (сверхлимитную) часть. Льготная ставка по «Семейной ипотеке» при этом не изменится.

«Ранее перерасчет производился по рыночным условиям на весь кредит, из-за чего терялась льгота по части кредита с господдержкой. Нововведение позволит отдельно рефинансировать сверхлимитную часть, сохраняя льготную ставку по "Семейной ипотеке"», — пояснила Инна Солдатенкова.

Согласно новым правилам, банки будут выдавать справки по обеим частям кредита. Выбирая нового кредитора, граждане смогут снизить ежемесячные платежи и общую переплату при уменьшении общего процента.

    

Фото из архива Т. Решетниковой

   

Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото) считает, что отмена «донорства» может снизить спрос на «Семейную ипотеку» на 15% — 20%. По новым правилам, в случае привлечения донора право на «Семейную ипотеку» теряет и он сам, и его супруг (супруга).

Раньше семья могла воспользоваться льготной программой для поэтапного улучшения жилищных условий без привязки к выполнению тех параметров, которые необходимы для повторного получения «Семейной ипотеки». Теперь такой возможности не будет.

«Поэтапное улучшение жилищных условий снижало риски за счет посильной долговой нагрузки, когда молодая семья приобретала сначала недорогое жилье и максимально быстро рассчитывалась за него, чтобы потом приобрести более просторное с привлечением второй льготной ипотеки», — уточнила Татьяна Решетникова.

Еще одно ограничение: в 2026 году будет сокращена компенсация банкам льготных ставок по программам ипотеки. В рамках программ с господдержкой Правительство РФ компенсирует банкам разницу между ключевой ставкой, увеличенной на размер возмещения, и льготной ставкой, по которой выдаются кредиты. На фоне снижения ключевой ставки ЦБ размер компенсации будет снижен, а это означает ужесточение условий получения льготной ипотеки.

   

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

    

«С 1 января 2026 года субсидирование банкам сокращается на 0,5 п. п., а это высокие риски снижения одобряемости, повышения требований к первоначальному взносу и расходов застройщиков, — пояснила Татьяна Решетникова и добавила: — Плюс текущие одобренные заявки будут пересмотрены под новые условия, а это может снизить размер одобренной суммы, и ее просто не хватит на планируемую к покупке квартиру».

Такие изменения, считают аналитики компании «Этажи», могут привести к снижению одобряемости на 10% — 15% или удорожанию объекта в среднем на 5% от суммы кредита.

Между тем это, вероятно, не все изменения «Семейной ипотеки», которые могут произойти в 2026 году. Власти продолжают вести дискуссии о том, как сделать программу, с одной стороны, более адресной и доступной, а с другой — как уменьшить нагрузку на бюджет.

В частности, возможно введение дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье. Предполагается, что для семей с одним ребенком ставка будет 12%, для семей с двумя детьми — 6%, а для многодетных семей — 4%.

   

Фото: rspp.ru

   

Председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото) предполагал, что такая система могла быть введена к концу 2025 года, но этого не произошло.

«Сегодня, если у вас родился первый ребенок, то ставка составляет 6%, и если родился второй ребенок — тоже 6%. Есть предложение все-таки разделить эти процентные ставки по льготным ипотечным кредитам, — сообщил «Парламентской газете» депутат. — Если родился первый ребенок, то льготная ставка будет 10%, то есть ниже, чем на рынке. Причем довольно существенно, но выше, чем при рождении второго ребенка. Когда второй ребенок рождается, предлагается установить 6%, а при рождении третьего и последующих детей — 4%».

    

Фото из архива С. Рыбальченко

    

В Госдуме действительно обсуждалась дифференциация ставки по ипотеке в размере 4% для многодетных семей, 6% — для родителей двоих детей и 10% — при наличии одного ребенка, подтвердил председатель Комиссии по демографии, защите семьи, детей и традиционных семейных ценностей Общественной палаты РФ Сергей Рыбальченко (на фото).

По его мнению, для семей с тремя и более детьми следует в рамках льготной «Семейной ипотеки» ввести ставку 2%.

   

Фото: © Яков Филимонов / Фотобанк Лори

   

Дополнительно, убежден Рыбальченко, стоит развивать накопительные механизмы для молодых семей, позволяющие формировать капитал для первоначального взноса в рамках льготной программы. Он подчеркнул, что сегодня только 30% — 40% семей имеют доступ к приобретению жилья за счет кредита. Еще 2% — 3% встают в очередь на социальное жилье, и она может длиться десять и более лет. По его мнению, в комплекс мер по поддержке демографии должно входить и масштабное социальное строительство жилья.

Таким образом, по мнению депутатов, сможет реализоваться идея, которую изначально вкладывали в льготную программу для семей с детьми — повышение рождаемости в стране. Одновременно закон должен содержать положение об уменьшении ставок при снижении ключевой ставки Банком России, полагает Аксаков.

Кроме того, планируется ввести дополнительные меры поддержки, включая возможность оформления кредитных каникул на срок до полутора лет для семей с большим количеством детей, а также специальные условия при получении финансовых услуг.

Госдума может принять закон о разных процентных ставках по «Семейной ипотеке» в январе — феврале 2026 года, полагают эксперты.

     

Фото из архива А. Широва

    

Директор Института народнохозяйственного прогнозирования РАН Александр Широв (на фото) пояснил, что введение дифференциации ипотечных ставок в рамках льготной программы связано с тем, что рождение вторых и последующих детей — приоритетное направление демографической политики.

Объемы средств, которые государство выделяет на программу льготной ипотеки, весьма значительны. По данным Минфина, в федеральном бюджете на субсидирование процентной ставки по ипотеке в 2026—2028 годах предусмотрено 1,8 трлн руб.

Бюджетные ограничения и высокая ставка, считает ученый, подталкивают к сдерживанию объемов выдачи льготных кредитов и повышению их адресности.

При этом, по мнению Широва, изменение условий выдачи льготной ипотеки не окажет заметного влияния на рождаемость и первого, и последующих детей: рождение первого ребенка в меньшей степени зависит от возможности улучшения жилищных условий, чем появление на свет второго или третьего.

    

Фото: t.me/mkhusnullin

    

Вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) говорил о том, что Правительство РФ рассматривает идею депутатов по дифференциации ставки по льготной ипотеке.

По его словам, ключевой вопрос здесь — не допустить снижения объемов ипотеки. Правительство будет поддерживать это решение, если оно приведет к дополнительному увеличению ипотеки и расширит возможности молодых семей по улучшению жилищных условий.

  

Фото: council.gov.ru

   

В марте 2025 года председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко (на фото) выступила с предложением запретить оформление льготного кредита не по месту прописки. Это, в частности, может ограничить возможность использования программы не для улучшения жилищных условий, а в инвестиционных целях — например, под сдачу квартир в аренду.

По словам Матвиенко, 40% заемщиков воспользовались «Семейной ипотекой» в Москве, Санкт-Петербурге и Московской области. Она напомнила, что страна у нас большая, и доступ к программе должен быть одинаковым во всех регионах.

«Существующие правила по выдаче "Семейной ипотеки" не работают на повышение рождаемости», — подчеркнула тогда спикер верхней палаты, но пока никаких официальных изменений на этот счет не принято.

     

Фото: duma.gov.ru

     

Есть также предложение депутатов по дифференциации ипотечной ставки в зависимости от субъекта РФ. В частности, глава Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов (на фото) полагает, что Правительству РФ необходимо рассмотреть вопрос о дополнительном стимулировании строительства жилья в регионах.

Он напомнил, что депутаты «не раз уже предлагали коллегам из Правительства всерьез рассмотреть вопрос о дифференциации ставок ипотеки в зависимости от региона».

«Очевидно, что есть крупные территории, где жилья строится и покупается много, а если посмотреть на типовую карту строительства жилья и получение ипотеки в банках, то у нас 5, 6, 8 самых крупных регионов выбирают половину средств по банковской ипотеке», — пояснил Пахомов.

    

Фото: duma.gov.ru

    

Зампредседателя Комитета Госдумы РФ по бюджету и налогам Каплан Панеш (на фото) предложил освободить молодые семьи от допрасходов по ипотеке и собирается внести в нижнюю палату законопроект, освобождающий молодые семьи от скрытых платежей, которыми сопровождается оформление ипотечного кредита.

«Помимо известных расходов на первоначальный взнос и ежемесячные платежи, при оформлении ипотеки возникает целый комплекс обязательных услуг, которые семья должна оплатить из собственных средств единовременно», — рассказал парламентарий. По его словам, это выливается в сумму порядка 100 тыс. руб. — деньги, которые молодой семье не всегда под силу выделить из бюджета.  

   

Фото: smarent.com

  

Основатель и генеральный директор компании по аренде и инвестициям в недвижимость «Смарент» Виктор Зубик (на фото) видит три возможных сценария преобразования одной из главных программ по поддержке семей: расширение программы и превращение ее в универсальный драйвер; усиление адресности и бюджетной сбалансированности «Семейной ипотеки» и ее ужесточение как антиинфляционная мера.

В первом случае возможны отмена или значительное смягчение возрастного ценза и введение прогрессивной шкалы ставок. Реализация такого сценария спровоцирует мощный приток платежеспособного спроса, особенно в регионах и в массовом сегменте эконом- и комфорт-классов, но может привести к краткосрочному дефициту качественного предложения на первичном рынке и создаст давление на цены.

Второй, умеренный, сценарий предусматривает не расширение, а «тонкую настройку» программы: сохранение базовых параметров (ставка на уровне 6%, наличие двух детей) при ужесточении, например, возрастного ценза или ограничений по доходу заемщиков или отсутствию другого жилья.

     

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

   

Такой вариант поддержит текущие объемы сделок, но не приведет к их взрывному росту. Основной спрос сохранится в сегменте компактных семейных квартир. Девелоперам и банкам придется ориентироваться на постепенный, органический рост, а не на рыночный бум.

И, наконец, третий вариант — существенное сокращение программы: ограничение льготной ставки для семей с детьми до 6—7 лет или заметное повышение ставки для семей с одним ребенком при сохранении льгот для многодетных. Реализация такого сценария вызовет краткосрочную, но болезненную коррекцию. Наиболее уязвимым окажется сегмент первичного жилья в крупных агломерациях, где зависимость от льготных программ максимальна.

«Однако, на мой взгляд, спад, вероятно, будет ограничен одним-двумя кварталами, — полагает эксперт. — Потенциал замещения части спроса другими программами (субсидированные ипотеки от застройщиков, рассрочки), а также структурный дефицит жилья в стране не позволят рынку уйти в глубокий спад».

     

Фото: dmcik.ru

    

Риэлтор Юлия Юсова (на фото) считает, что вносимые ограничения делают программу менее гибкой. Все, кто планировал воспользоваться «Семейной ипотекой», стремятся подать заявку уже сейчас.

«Во-первых, девелоперы активно повышают цены на фоне возросшего спроса, что началось еще в прошлом году и продолжается сейчас, — пояснила Юсова. — Во-вторых, банки сообщают о заполнении лимитов по сделкам».

По ее словам, уже сейчас рынок недвижимости вошел в режим «январского аврала», когда покупатели стремятся завершить сделки в кратчайшие сроки, а отделы продаж застройщиков работают на пределе своих возможностей.

Эксперт обратила внимание, что на предстоящем 13 февраля 2026 года заседании Банка России могут измениться условия кредитования для всех категорий заемщиков. Потенциальное снижение ключевой ставки ЦБ может сделать ипотечные кредиты более доступными, и тогда есть вероятность, что банки скорректируют свои предложения уже в середине февраля. Это может способствовать снижению ежемесячных платежей для новых заемщиков.

   

Фото из архива Е. Сташковой 

    

Менеджер продукта «Ипотека» финансового маркетплейса «Сравни.ру» Екатерина Сташкова (на фото) напомнила, что главным ориентиром для всех участников финансового рынка остается ключевая ставка Банка России.

По прогнозу регулятора, к концу 2026 года она может снизиться до 12% — 13%, что приведет к уменьшению ставок по ипотечным кредитам.