16 июня в Сочи на форуме недвижимости «Движение» руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик выступил с докладом о состоянии рынка новостроек в 2026 году. По прогнозу ЕРЗ, продажи квартир по ДДУ могут стать рекордно низкими за весь период наблюдения, навес предложения на рынке новостроек — продолжить расти, а преимущество покупки жилья на старте проекта может временно ослабнуть.

Фото: пресс-служба форума «Движение»

Рыночная ипотека оживает, но ее влияние на рынок снижается

Кирилл Холопик (на фото) отметил, что по мере снижения ключевой ставки начинает оживать рыночная ипотека. Ее доля в общем объеме выдач уже достигла 45% в рублях.

«Мы давно такой большой доли не видели. Рыночная ипотека, по мере того, как снижается ключевая ставка начинает оживать», — подчеркнул Кирилл Холопик.

При этом выдачи «Семейной ипотеки» снижаются. По данным ДОМ.РФ, в мае 2026 года по льготной программе было выдано 25 тыс. кредитов. На этом фоне ЕРЗ сохраняет осторожный прогноз в отношении ипотечного рынка: общий объем выдачи ипотечных кредитов в 2026 году может составить 4 трлн руб., а объем ипотеки по ДДУ — 2,4 трлн руб.

Еще один важный тренд — рост доли собственных средств на счетах эскроу. По словам Кирилла Холопика, она достигла 60% и, вероятно, будет находиться в диапазоне 50% — 60%.

«Это говорит о том, что влияние ипотеки снижается. Очень много сейчас акцент делается на собственные средства», — сказал он.

Руководитель ЕРЗ связал это в том числе с рассрочками: часть поступлений на счета эскроу сегодня обеспечивается погашением старых рассрочек, оформленных ранее.

Продажи по ДДУ могут стать рекордно низкими

Продажи жилья по ДДУ в феврале, марте и апреле находились примерно на одном уровне: 1,6 млн кв. м — 1,7 млн кв. м в месяц. В мае показатель составил 1,5 млн кв. м, но с учетом праздничных дней оказался сопоставимым с апрелем.

На фоне ожидаемого ужесточения условий «Семейной ипотеки» ЕРЗ сохраняет прогноз продаж жилья по ДДУ на уровне 20 млн кв. м за 2026 год.

«Это рекордно низкий показатель за весь период наблюдения. Но речь идет о квартирах. Сейчас в продажах достаточно много нежилых помещений, кладовых, машиномест, коммерции, и это частично компенсирует падение продаж», — пояснил Кирилл Холопик.

Навес затоваренности растет

По данным, представленным в докладе, в апреле 2026 года доля проданных квартир во вводимых домах составила 75%. На первый взгляд, показатель не выглядит критичным, однако Кирилл Холопик обратил внимание на важную особенность: около 80% домов, которые вводятся сейчас, стартовали продажами еще до 1 июля 2024 года — до первого существенного сокращения льготной ипотеки.

«Скоро начнут сдаваться дома, которые стартовали продажами после 1 июля. Мой прогноз — доля непроданного жилья будет резко увеличиваться», — подчеркнул он.

По словам Кирилла Холопика, это может изменить привычную экономику долевого строительства. Готовое жилье начнет сильнее конкурировать со строящимся, а преимущество покупки квартиры на старте проекта может временно ослабнуть.

С 1 июля 2024 года вывод новых проектов опережает продажи. По оценке ЕРЗ, текущий навес предложения уже составляет 303 тыс. квартир.

При сохранении динамики к концу года он может вырасти почти до 429 тыс. квартир, что в денежном выражении близко к 5 трлн руб.

Соотношение наполнения эскроу и задолженности по проектному финансированию ухудшается

На 1 мая 2026 года задолженность по проектному финансированию составила 10,47 трлн руб., остатки средств на счетах эскроу — 7,41 трлн руб.

По расчетам ЕРЗ, соотношение средств на счетах эскроу к задолженности по проектному финансированию к концу года может снизиться с 71% до 64%.

Самая напряженная ситуация, по словам Кирилла Холопика, наблюдается в Краснодарском крае, где покрытие проектного финансирования средствами эскроу составляет около 40%.

Сергей Лобжанидзе: средние цены могут искажать реальную картину рынка

В рамках сессии также выступил директор аналитической платформы bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе (на фото ниже). Он обратил внимание на то, что для оценки рынка недостаточно смотреть только на средневзвешенные цены, объемы продаж и долю распроданности. Важно анализировать ассортимент, конверсию предложения в сделку и сроки реализации остатков.

Фото предоставлено пресс-службой bnMAP.pro

«Когда мы говорим "цены растут" и показываем изменения средневзвешенных цен, мы совершаем ошибку, потому что средневзвешенная цена меняется от нескольких факторов», — отметил эксперт.

По его словам, во многих регионах рынок уже работает с низкой эффективностью продаж.

«В целом рынок находится на показателе от 5% до 8%. Это означает, что продается или одна из 20 квартир, или одна из 15 квартир», — сказал он.

Отдельный риск связан с выходом девелоперов в новые регионы без детального анализа структуры спроса и остатков.

«Есть шанс, что, выходя в новый регион, вы попадете в когорту тех, кто продает больше двух лет после ввода в эксплуатацию», — подчеркнул Сергей Лобжанидзе.

Рост цен практически остановился

В завершение Кирилл Холопик отметил, что рост цен на новостройки в 2026 году остается умеренным. По прогнозу ЕРЗ, прирост цены квадратного метра по ДДУ за год может составить 3% — 4%.

При этом, по словам руководителя ЕРЗ, рост средней цены во многом объясняется не только удорожанием строительства, но и изменением структуры предложения: доля эконом-класса снижается, а доля комфорт-класса и более высоких классов жилья растет.

«Если мы берем каждый класс в отдельности, то цены практически стоят на месте. Рост цен объясняется повышением классности жилья: улучшаются потребительские качества, и отсюда увеличение стоимости квадратного метра», — резюмировал Кирилл Холопик.