21 мая в Воронеже на форум-выставке «Строительная неделя Черноземья» состоялась сессия «Жилищный рынок: что происходит и что делать». Модератором дискуссии выступил руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик. В центре обсуждения были спрос, ипотека, риски перепроизводства и роль региональных властей, банков и девелоперов в балансировке рынка.

Фото: пресс-служба ЕРЗ

В дискуссии приняли участие представители региональной власти, банковского сектора, риэлторского сообщества и девелоперов.

Фото: пресс-служба ЕРЗ

Ипотека и продажи: прогнозы ЕРЗ на 2026 год

Открывая сессию, Кирилл Холопик (на фото) представил данные и прогнозы ЕРЗ по рынку новостроек России и Воронежской области. В частности, эксперт отметил, что в 2026 году рынок развивается в условиях высокой стоимости капитала, трансформации ипотечного спроса и роста значимости собственных средств покупателей.

Согласно прогнозу ЕРЗ, объем выдачи ипотеки в 2026 году может составить 4 трлн руб., а объем продаж квартир в МКД по ДДУ — 20 млн кв. м.

Воронежская область вошла в ТОП-20 регионов по накопленной затоваренности

На фоне высоких ставок и сжатия спроса отдельного внимания требует ситуация с затовариванием.

По данным ЕРЗ, Воронежская область вошла в ТОП-20 регионов по накопленной затоваренности рынка с 1 июля 2024 года: продажи квартир по ДДУ и ДКП оцениваются в 19 765 квартир, вывод новых проектов — в 29 817 квартир, накопленная затоваренность — 10 052 квартиры.

Воронеж — в первой двадцатке по стройке, но вывод новых проектов опережает спрос

При этом регион остается одним из заметных рынков жилищного строительства.

Воронежская область занимает 16-е место в России по объему текущего строительства МКД — 1,91 млн кв. м, 11-е место по вводу МКД в 2025 году — 1,07 млн кв. м.

Средняя скорость строительства в регионе находится на уровне 759 дней на дом.

Риск перепроизводства становится одним из основных вопросов для Воронежа

Одним из центральных вопросов дискуссии стала роль власти в регулировании вывода новых проектов при признаках перепроизводства.

Кирилл Холопик представил данные, согласно которым Воронежская область относится к регионам со средним риском перепроизводства: продажи здесь превышают вывод новых проектов на 38,7%, однако норма распроданности при этом выше фактических продаж на 2,9 п. п., а изменение цены сверх инфляции составляет всего +1%.

В регионе уже сформировался навес из непроданных квартир в 38%, с 2024 года он увеличился на 13 п. п.

Разрешения на строительство выдаются без оценки рыночной распроданности

Эксперт обратился к представителям воронежской администрации с вопросом, учитывается ли ситуация с продажами при выдаче разрешений на строительство.

«Некоторые города активно используют свои полномочия для сдерживания вывода новых проектов, — привел пример Холопик и пояснил: — То есть власти, когда видят, что застройщики начинают выводить новостройки с избытком, повышают требования к архитектуре. Пока Воронеж еще не использует такие методы?»

Заместитель главы администрации Воронежа по градостроительству Дмитрий Гладких ответил, что действующий порядок выдачи разрешений не предполагает оценки рыночной распроданности жилья.

«В полномочия администрации и мои, как заместителя, не входит обязанность проверять, сколько жилья продается на рынке жилья и какое количество разрешений на строительство мы выдаем, — сказал Гладких и напомнил: — Есть четкий регламент: в течение четырех дней мы должны документацию рассмотреть и дать или положительное, или отрицательное заключение».

Высокое покрытие эскроу снижает финансовые риски, но не отменяет риск избытка предложения

Кирилл Холопик обратил внимание на то, что Воронежская область входит в число регионов с высоким покрытием проектного финансирования средствами на счетах эскроу: 47,3 млрд руб. на счетах эскроу при задолженности по проектному финансированию 58,0 млрд руб.; покрытие — 82%.

Главный вывод: строить нужно с учетом реального платежеспособного спроса

В ходе сессии также обсуждались политика банков по ипотеке и проектному финансированию, риски кредитных дефолтов, смещение спроса между строящимся и готовым жильем, роль риэлторов, рассрочки, субсидируемая ипотека и маркетинговые инструменты девелоперов.

По итогам дискуссии участники отметили, что в текущих условиях девелоперам и региональным властям важно точнее оценивать не только объем строительства, но и реальный платежеспособный спрос, темпы продаж, структуру ипотечных сделок и объем непроданного предложения. Для региональных рынков это становится одним из ключевых условий устойчивого развития.