Замедление продаж, заградительная ключевая ставка ЦБ, конкуренция между строящимся и готовым жильем создали ситуацию «идеального шторма». Как строительный сектор оказался на грани перепроизводства и что ждет покупателей после октября, в интервью «Московской перспективе» рассказал глава ЕРЗ Кирилл Холопик.

Изображение сгенерировано нейросетью epicai.ru

Навес из бетона

Сегодня в России строится 120 млн кв. м жилья. Из них продано лишь 37 млн кв. м. А около 30 млн готовых «квадратов» еще «пылятся» у девелоперов на балансе. Итого — потенциальному покупателю доступно 113 млн кв. м.

При этом спрос стремительно остывает. После очередного этапа ужесточения «Семейной ипотеки» (который должен стартовать 1 октября) годовой объем продаж рухнет до 20 млн кв. м.

Простая математика показывает, что уже сейчас застройщикам есть что продавать на 5,5 года вперед без единого нового старта. В отдельных регионах — на 10 лет.

При этом банковские финмодели закладывают реализацию проекта максимум за 3—3,5 года. Если продажи затянутся, банки начнут фиксировать дефолты, и не все компании пройдут это «испытание на прочность».

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Конец долевого строительства?

Казалось бы, падение спроса должно привести к снижению цен. Однако не стоит забывать, что застройщики физически не могут продавать ниже себестоимости — им нужно гасить миллиардные кредиты.

Цены способны остановиться в росте, если перестанут дорожать стройматериалы, тем не менее скидок ожидать точно не стоит.

Кирилл Холопик (на фото) считает, что в 2026 году новостройки прибавят в стоимости ровно столько же, сколько составит инфляция — около 7%.

Небольшой всплеск еще возможен в сентябре, когда люди попытаются вскочить в «последний вагон» уходящей доступной «Семейной ипотеки».

Но самая главная угроза назревает в 2027 году.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Традиционно покупать квартиру на стадии котлована было выгодно: разница в цене с готовым жильем составляла от 30% до 50%.

Сегодня этот дисконт сжался до 5% — 10%. Поэтому покупатель задается резонным вопросом: зачем рисковать и ждать три года, если можно немного доплатить и получить ключи завтра?

Если спрос окончательно уйдет в сегмент готового жилья, отрасль столкнется с системным кризисом. Деньги дольщиков перестанут наполнять эскроу, а банки, видя пустые счета, просто закроют кран проектного финансирования.

То есть долевое строительство в его нынешнем виде может исчезнуть, предупредил руководитель ЕРЗ.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Ловушка оптимизма

Почему система дала сбой? Казалось бы, и застройщики, и банки должны видеть эту математику. Но дьявол кроется в KPI.

Девелоперы продолжают выводить новые проекты не от жадности, а в силу самоуверенности. Каждый считает свой продукт лучшим, а свою команду маркетинга — сильнее конкурентов. Никто не хочет уступать долю рынка соседу.

Банки же смотрят на это сквозь пальцы. У сотрудников крупнейших из них план «горит» по объему выданных денег, а не по качеству локации. Алгоритмы проверки видят нормальную финансовую модель одного конкретного дома, но не сопоставляют ее с тем, что буквально через дорогу конкурент строит точно такой же жилой комплекс.

Ярче всего абсурдность ситуации видна на Кубани. По информации Кирилла Холопика, счетами эскроу в Краснодарском крае покрыто лишь 40% долгов перед банками. Есть проекты с покрытием 10% и меньше. По сути, это уже финансовая катастрофа.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Двойной удар

Согласно прогнозу ДОМ.РФ, если ключевая ставка ЦБ сохранится на высоком уровне, то отрасль ждет «двойной удар».

Собеседник «Московской перспективы» с этим фактически согласен. Он не верит, что в ближайшее время «ключ» снизится даже до 12%, и уж тем более до 6%, при которых только и может ожить рыночная ипотека.

Арифметика жизни жестока: при средней зарплате в 100 тыс. руб. семейный бюджет выдерживает платеж в 40 тыс. руб. При нынешней ключевой ставке ЦБ необходимо возвращать по 80 тыс. руб. или 100 тыс. руб. в месяц, что уже само по себе исключает массовую покупку жилья.

Фото сгенерировано платформой sininim.org

Кто упадет первым

Кризис бьет не только по мелким игрокам. Проблемы начались даже у лидеров рынка. Например, серьезные финансовые сложности испытывает ГК Самолет — один из флагманов отрасли.

Причина классическая: Группа сделала агрессивную ставку на захват доли рынка, скупила огромные массивы земли под проекты КРТ, набрала динамику, а потом «дорога резко оборвалась». Большому кораблю сложнее маневрировать на поворотах, чем небольшой лодке.

Государство вряд ли будет спасать девелоперов деньгами — сегодня у страны другие приоритеты. Возможны лишь нефинансовые меры: например, разрешение отложить сроки запуска новых масштабных проектов КРТ, чтобы не множить убытки.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Что касается обманутых дольщиков, то здесь статистика неожиданно радует. Средний срок переноса сдачи домов хоть и начал немного расти, но несущественно. Эпоха замороженных строек, где люди ждали ключей годами, ушла в прошлое благодаря механизму счетов эскроу.

Единственный выход, который предлагают сами девелоперы и эксперты для спасения утопающих проектов, — конвертация долга. Вместо выплаты процентов банку предлагается доля в бизнесе.

Такие кейсы единичны (например, у СберИнвестиций), но именно этот механизм может стать единственным парашютом для тех, кто переоценил свои силы в гонке за квадратными метрами, резюмировал Кирилл Холопик.