Эксперты компании «Метриум» изучили динамику предложения и спроса на квартиры площадью до 40 кв. м, а также студий на рынке новостроек комфорт-, бизнес- и премиум-классов в старых границах столицы. Цель исследования — понять, следует ли ожидать дефицита такого жилья в Москве.

Фото: © Илюхина Наталья / Фотобанк Лори

Анализ показал, что с мая прошлого года предложение квартир площадью до 40 кв. м в Москве уменьшилось практически во всех сегментах: комфорт-класс потерял 39% таких лотов; бизнес-класс — 18%, «премиум» — 1%.

Снижение общего объема предложения таких квартир характерно для рынка в целом. Но если в массовом сегменте оно сократилось на 29%, в бизнес-классе — на 11%, то в премиум-классе произошел прирост на 8%.

Аналитики пришли к выводу, что в старых границах Москвы предложение квартир площадью до 40 кв. м сокращается быстрее, чем жилья большей площади.

Тенденция к сокращению малогабаритных квартир прослеживается и в структуре предложения в каждом отдельном сегменте. В массовых новостройках в мае 2026 года доля квартир площадью до 40 кв. м составляла 43% (против 49% в мае 2025-го). В то же время доля квартир площадью 40 кв. м — 80 кв. м выросла с 46% до 52%.

В бизнес-классе доля квартир до 40 кв. м в продаже снизилась на 2 п. п. (с 27% до 25%), а площадью от 40 кв. м до 80 кв. м — увеличилась на те же 2 п. п. (с 58% до 60%).

Исключением стал премиум-класс: доля небольших квартир стала чуть меньше (-1%), а квартир площадью от 40 кв. м до 80 кв. м — осталась на уровне 53%.

Коммерческий директор ГК ОСНОВА Игорь Сибренков пояснил, что в условиях высоких ставок по ипотеке и роста цен спрос смещается на объекты меньшей площади, более доступные для покупателей

«Так с рынка постепенно вымываются самые недорогие и небольшие по площади варианты, и все это происходит на фоне замедления вывода нового предложения на рынок, — подчеркнул эксперт и добавил: — Не стоит также забывать, что дополнительный спрос на подобные объекты вызван еще и ограничением строить в Москве проекты с малогабаритными квартирами. В результате на рынке назревает дефицит небольших квартир».

Что касается спроса на квартиры маленькой площади, то по сравнению с аналогичным периодом 2025 года он снизился: -56% сделок в массовом сегменте, -19% — в бизнес-классе. А в премиальных новостройках спрос на квартиры такого формата увеличился на 31%.

Руководитель аналитического центра STONE Марина Грицкова рассказала, что на премиальном рынке новостроек компактные лоты традиционно представлены в ограниченном объеме. В этом сегменте девелоперы делают ставку на более просторные форматы жилья.

«Дефицит такого предложения во многом поддерживает высокий спрос на квартиры площадью до 40 кв. м, — считает аналитик. — Они остаются востребованными как среди покупателей, ориентированных на статусную локацию и качественную инфраструктуру, так и среди инвесторов, рассматривающих премиальные проекты как инструмент сохранения капитала и получения стабильного арендного дохода».

Эксперты также проанализировали предложение студий (в среднем 28 кв. м). В целом такой формат жилья составляет 11% от общего числа объектов в продаже, или 494 студии. 45% из них (221 лот) представлены в продаже в пяти из 34 проектов. В 22 проектах студии составляют менее 10%, а в пяти новых проектах их нет вообще.   

Коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева отметила традиционный спрос на малоформатные квартиры у инвесторов, которые стремятся диверсифицировать риски и приобретают несколько небольших объектов вместо одного крупного.

Причина в том, что подобные квартиры востребованы на рынке аренды: их легче сдать с более высокой доходностью на вложенный капитал.