ЕРЗ опубликовал обновленный ТОП регионов России по вероятности кризиса перепроизводства новостроек на 1 марта 2026 года. По сравнению с предыдущим рейтингом произошли заметные изменения: Москва сместила с первого места Тульскую область, Санкт-Петербург переместился с пятой на вторую позицию, а Республика Башкортостан опустилась в конец рейтинга, вытеснив с последнего места постоянного аутсайдера — Краснодарский край.

      

    

Исследование учитывает четыре ключевых параметра: соотношение темпов продаж и вывода новых проектов, фактическую распроданность, динамику цен, а также покрытие задолженности по ПФ средствами на счетах эскроу. Данный рейтинг ЕРЗ рекомендуется использовать при принятии решения о целесообразности старта продаж новых проектов.

   

ТОП-5 лидеров рейтинга — крупнейшие регионы, наиболее устойчивые к перепроизводству

Москва, Санкт-Петербург, Тульская область, Республика Татарстан и Московская область — пятерка регионов, которые набрали от 3 до 9 баллов. Из них Москва и Тульская область сохранили места в группе «низкая вероятность кризиса перепроизводства», а Санкт-Петербург впервые вошел в эту группу.

     

1-е место — Москва

Лидер рейтинга по состоянию на 1 марта — Москва (9 баллов, +1 балл с ноября 2025 года). Регион усилил свою позицию в группе низкой вероятностью кризиса перепроизводства за счет существенного улучшения показателя превышения продаж над выводом новых проектов за последние 12 месяцев. Новый показатель составил +105,9% против предыдущего в +34,5%.

При этом фактическая распроданность новостроек в Москве выше нормы на 15,6 п. п. Цены растут быстрее инфляции на 1,3%. Покрытие задолженности по ПФ средствами на счетах эскроу составляет 74,8%.

   

2-е место — Санкт-Петербург

Санкт-Петербург (7 баллов, +4 балла с ноября 2025 года) поднялся на второе место с пятого, впервые войдя в группу «низкая вероятность кризиса перепроизводства». Такой рывок достигнут за счет улучшения показателя соотношения фактической распроданности новостроек к нормативной.

Превышение факта над нормой составило 10,1 п. п., против 9,6 п. п. на дату прошлого опубликования рейтинга. Также улучшился показатель динамики средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек. Сверх инфляции он составил +3,7%, против -4,9% ранее.

В Санкт-Петербурге также улучшился процент покрытия задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу. Этот показатель составил 72,2% против 68,5% в прошлом рейтинге.

   

3-е место — Тульская область

Тульская область (6 баллов, -3 балла с ноября 2025 года), ранее занимавшая первое место рейтинга, переместилась на третью строчку, сохранив позиции в группе с низкой вероятностью кризиса перепроизводства.

У региона улучшился только показатель покрытия задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу — с 98,1% до 102,0%. По остальным показателям наблюдается ухудшение:

• превышение продаж над выводом новых проектов — было 131%, стало 65,6%;

• превышение фактической распроданности новостроек над нормативной — было 8 п. п., стало 6 п. п.;

• динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции — была +0,8%, стала -0,4%.

Еще два региона из ТОП-5 набрали от 3 до 5 баллов, что относит их к группе «Достаточно низкая вероятность кризиса перепроизводства». Впервые в пятерку лидеров вошла Республика Татарстан.

   

4-е место

На четвертом месте — Республика Татарстан (4 балла, +1 балл с ноября 2025 года). У региона улучшились три показателя:

• превышение продаж над выводом новых проектов — было 30,5%, стало 251,4%;

• превышение фактической распроданности новостроек над нормативной — было 2,8 п. п., стало 5,3 п. п.;

• процент покрытия задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу — было 76,2%, стало 77,7%.

При этом ухудшилась динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции — было +1,3%, стало -2,8%.

   

5-е место

Замыкает пятерку лидеров Московская область (3 балла, -2 балла с ноября 2025).

У региона существенно улучшились два показателя:

• динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции — было +2,4%, стало +8,5%;

• процент покрытия задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу — было 64,4%, стало 72,6%.

При этом ухудшился показатель превышения продаж над выводом новых проектов — было 30,6%, стало 34,2%.

    

Из крупнейших строительных субъектов РФ ни один не набрал 10 и более баллов по методологии ЕРЗ. Соответственно, ни один крупный регион не смог войти в группу «Минимальный риск кризиса перепроизводства новостроек».

       

      

ТОП-5 антилидеров рейтинга — регионы, наименее устойчивые к перепроизводству

Основной риск перепроизводства в крупнейших регионах формируется за счет существенного превышения темпов вывода новых проектов над темпами продаж. В пяти субъектах РФ, относящихся к группе крупнейших, вероятность перепроизводства оценивается как высокая или достаточно высокая.

По сравнению с предыдущим рейтингом в число регионов с наибольшими рисками вошла Республика Башкортостан, Краснодарский край сохраняет позиции среди аутсайдеров, а риски в Ленинградской области усилились.

     

1-е место

На первом месте с конца — Республика Башкортостан (-7 баллов, -4 балла с ноября 2025 года), стремительно вошедшая в группу регионов «Высокая вероятность кризиса перепроизводства» и вытеснившая с позиции антилидера Краснодарский край.

У региона ухудшились все показатели:

• превышение продаж над выводом новых проектов — было -69,8%, стало -117%;

• превышение фактической распроданности новостроек над нормативной — было 0,7 п. п., стало 0,4 п. п.;

• динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции — было +1,2%, стало -2,9%;

• процент покрытия задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу — было 77,1%, стало 76,4%.

     

2-е место

На втором месте среди аутсайдеров рейтинга — Краснодарский край (-6 баллов, +2 балла с ноября 2025 года), сохранивший место в группе регионов «Высокая вероятность кризиса перепроизводства».

У региона улучшились показатели:

• превышение продаж над выводом новых проектов — было -231,5%, стало -33,3%;

• превышение фактической распроданности новостроек над нормативной — было -2,2 п. п., стало 0,7 п. п.

У региона ухудшились показатели:

• динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции — была +0,1%, стало -2,1%;

• процент покрытия задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу — было 43,8%, стало 42,8%.

    

3-е место

На третьем месте Ленинградская область (-6 баллов, -3 балла с ноября 2025 года), опустившаяся в группу «Высокая вероятность кризиса перепроизводства».

У региона существенно ухудшился показатель динамики средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции — было +4,1%, стало -1,4%. При этом остальные показатели улучшились — правда, незначительно:

• превышение продаж над выводом новых проектов — было -138,1%, стало -126,9%;

• процент покрытия задолженности по проектному финансированию средствами счетов эскроу — было 49,0%, стало 49,3%.

• превышение фактической распроданности новостроек над нормативной — было -3,6 п. п., стало 4,4 п. п.

    

4-е место

Четвертую строчку с конца заняла Челябинская область (-5 баллов, +1 балл с ноября 2025 года). Регион покинул группу «Высокая вероятность кризиса перепроизводства», переместившись в группу «Достаточно высокая вероятность кризиса перепроизводства».

В Челябинской области темпы вывода новых проектов превышают продажи на 70,8%, фактическая распроданность ниже нормы на 1,1 п. п. Цены растут быстрее инфляции на 2,4%. Покрытие задолженности по ПФ средствами на счетах эскроу составляет 65,9%.

   

5-е место

Замыкает пятерку аутсайдеров рейтинга Калининградская область (-5 баллов, -3 балла с ноября 2025 года). Причиной потери баллов стало обрушение показателя динамики цен с +4,5% до -3,3% по отношению к инфляции.

При этом в регионе темпы вывода новых проектов превышают продажи на 27,9%, фактическая распроданность выше нормы лишь на 0,2 п. п., а покрытие задолженности по ПФ средствами на счетах эскроу составляет 76,6%.

  

МЕТОДОЛОГИЯ

Оценка вероятности кризиса перепроизводства новостроек осуществляется по четырем показателям:

1) соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ);

2) соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР);

3) динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции (ДСЦ);

4) покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу (ПФ/ЭСКРОУ).

В расчет включены только крупнейшие регионы по среднегодовому количеству продаж квартир по ДДУ и ДКП (оценка ЕРЗ) за последние 4 квартала (с I по IV квартал 2025 года).

    

1. Соотношение темпов продаж и вывода новых проектов (СТПВ)

Баллы по этому показателю начисляются исходя из разницы между темпами продаж новостроек за I—IV кварталы 2025 года (четыре квартала доступной статистики) и темпами вывода новых проектов за декабрь 2025-го — февраль 2026 года (три месяца доступной статистики).

Если темпы продаж превышают темпы вывода новых проектов (то есть происходит растоваривание рынка), региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+5 баллов) не набрал ни один из крупнейших регионов. Максимальное положительное значение среди крупнейших регионов, +4 балла, — у Москвы и Республики Татарстан, где продажи превысили вывод новых проектов на 105,9% и 215,4% соответственно.

Если темпы вывода новых проектов превышают темпы продаж (то есть происходит затоваривание рынка), региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-5 баллов) не получил ни один из крупнейших строительных регионов. Значение -4 балла присуждено двум регионам, где вывод превысил продажи на 117% и более:

• Ленинградская область — 126,9%;

• Республика Башкортостан —117,0%;

       

    

2. Соотношение нормативной и фактической распроданности новостроек (СНФР)

Баллы по данному показателю начисляются региону исходя из разницы между нормативной распроданностью (Рн) и фактической распроданностью новостроек (Рф) на конец отчетного периода (февраль 2026 года).

Нормативная распроданность (Рн)

По данным ЕИСЖС, в среднем по РФ на конец февраля продажи стартовали лишь в отношении 76% новостроек с опубликованными проектными декларациями (ПД). В зависимости от региона эта цифра колеблется от 0 до 100%.

Если исходить из того, что во всех домах с опубликованными в ЕИСЖС ПД стартовали продажи и к концу стройки все квартиры проданы, то на большом массиве данных Рн должна быть равна 50% (на старте — 0%, на финише — 100%, среднее — 50%). Но мы знаем, что банки в стресс-тестах проектов закладывают уровень распроданности к концу стройки в пределах 70%. Исходя из этого снижаем Рн до 35% (на старте — 0%, на финише — 70%, среднее — 35%).

Поэтому Рн для конкретного региона рассчитывается по формуле Рн = 35% х Днсп, где Днсп — доля новостроек с открытыми продажами. Например, в Москве по состоянию на февраль 2026 года Рн равен 32,0%.

Фактическая распроданность (Рф)

Рф в регионе равна проценту проданных квартир в строящихся домах. Этот показатель публикуется по данным ЕИСЖС. Например, в Москве по состоянию на февраль 2026 года распроданность новостроек Рф составляет 32,0%.

Расчет СНФР

Если Рф превышает Рн (нет текущей затоваренности), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+5 баллов) набрали только Москва и Санкт-Петербург, где разница между Рф и Рн составила 15,6 п. п. и 10,1 п. п. соответственно.

Если Рн превышает Рф (есть текущая затоваренность), то региону начисляется от 1 до 5 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-5 баллов) не получил ни один регион. Минимальным для крупнейших строительных регионов в исследуемом периоде оказалась оценка в -1 балл. Ее получили Воронежская область, где Рн превысила Рф на 2,2 п. п., и Челябинская область с превышением нормы над фактической распроданностью на 1,1 п. п.

      

     

3. Динамика средневзвешенной цены продаж 1 кв. м новостроек сверх инфляции (ДСЦ)

Баллы по данному показателю начисляются региону исходя из разницы между темпом роста цен на новостройки и общей инфляцией за декабрь 2025-го — февраль 2026 года (последние три месяца доступной статистики). При расчетах используются данные СберИндекса о ценах по фактическим сделкам на первичном рынке.

Если темпы роста цен на новостройки превышают темпы инфляции (рост реальных цен), региону начисляется от 1 до 2 баллов со знаком «плюс». Максимальное значение (+2 балла) набрали только 2 региона, где темпы роста цен на новостройки превысили темп инфляции на 3,7% и более:

• Санкт-Петербург (3,7%);

• Московская область (2,8%).

Если темпы роста цен на новостройки отстают от темпов инфляции (снижение реальных цен), региону начисляется от 1 до 2 баллов со знаком «минус». Минимальное значение (-2 балла) набрали только три региона в которых темп роста цен на новостройки оказался ниже темпа инфляции на 2,8% и более:  

• Республика Татарстан (-2,8%);

• Республика Башкортостан (-2,9%);

• Калининградская область (-3,3%).

    

    

4. Покрытие задолженности по проектному финансированию средствами на счетах эскроу (ПФ/ЭСКРОУ)

Баллы по данному показателю начисляются в зависимости от доли задолженности по проектному финансированию, покрытой средствами на счетах эскроу. Чем выше уровень покрытия, тем устойчивее структура финансирования региона и тем меньше риск кассового разрыва при снижении продаж.

Максимальный балл (4) не набрал ни один из крупнейших строительных регионов. Среди таких субъектов максимальные 0 баллов набрали 2 региона, где уровень покрытия ПФ средствами эскроу составил 97,4% и более:

• Нижегородская область (97,4%);

• Тульская область (102,0%).

Минимальное значение -4 балла также не получил ни один из крупнейших регионов. -3 балла набрали 2 таких субъекта, где уровень покрытия ПФ средствами эскроу составил 49,3% и менее:

• Краснодарский край (42,8%);

• Ленинградская область (49,3%).

    

    

5. Группировка регионов

Набранные регионами баллы суммируются по трем параметрам. В зависимости от набранных баллов каждый из регионов отнесен к одной из семи групп по вероятности кризиса перепроизводства:

• минимальная (+10 баллов и выше). В нее не попал ни один из крупнейших регионов. Однако из всех регионов России к этой группе относятся 5 субъектов: Республика Калмыкия (14 баллов), Республика Тыва (12 баллов), Курская область (+12), Мурманская область (+11), Чувашская Республика (+10).

• низкая (от +6 до +9 баллов). К этой группе отнесены 16 российских регионов, по состоянию на 1 ноября их насчитывалось 13.

• достаточно низкая (от +2 до +5 баллов). К группе с достаточно низкой вероятностью наступления кризиса перепроизводства отнесены 17 регионов. По итогам осени таковых было 23.

• средняя (от -1 до +1 баллов). В группу вошли 19 регионов, против 15 в прошлом периоде.

• достаточно высокая (от -2 до -5 баллов). К регионам с достаточно высокой вероятностью наступления кризиса перепроизводства отнесены 14 субъектов. По итогам осени таковых насчитывалось 22.

• высокая (от -6 до -9 баллов). В этой группе находится 12 регионов. В прошлом периоде таковых было 11.

• максимальная (-10 баллов и ниже). Из всех регионов России в нее попали лишь Карачаево-Черкесская Республика и Республика Алтай с показателем -10 баллов.

К регионам с минимальной, а также максимальной вероятностью кризиса перепроизводства не отнесен ни один из крупнейших строительных субъектов.

Открывает рейтинг крупнейших строительных регионов (+9 баллов) Тульская область с показателями:

    

СТПВ: 131,0%;

СНФР: 8 п. п.;

ДСЦ: 0,8%;

Покрытие ПФ эскроу: 98,1%.

    

По итогам лета из крупнейших строительных регионов самый высокий балл (+9) был у Москвы, которая сейчас переместилась на 2 место (+8 баллов).

Тульская же область по итогам лета находилась в группе со средней вероятностью наступления кризиса перепроизводства: +1 балл и 33-е место. Тогда вывод в регионе превышал продажи на 18,8%, фактические продажи были ниже нормы на 5,8 п. п, а цены отставали от инфляции на 0,90%.

Замыкает ранжирование крупнейших регионов Краснодарский край (-8 баллов), который отличают следующие показатели:

СТПВ: -231,5%;

СНФР: -2,2 п. п.;

ДСЦ: 0,1%;

Покрытие ПФ эскроу: 43,8%.

   

Среди всех регионов России Краснодарский край находится на 87-м месте. Показатели региона по итогам лета были более благоприятные — -3 балла и 61-е место. Тогда вывод превышал продажи на 55,8%, норма продаж превышала фактические на 2 п. п. Рост цен почти не изменился (0,009 на 1 сентября).

Такое сочетание параметров создает риски для старта новых проектов: имеется значительная вероятность невыполнения плана продаж на фоне перепроизводства. Непроданными могут оказаться сами новые проекты либо другие уже строящиеся дома, что в свою очередь способно повлечь остановку строек. 

   

Средние показатели по РФ

Вероятность наступления кризиса перепроизводства новостроек по России в целом оценивается как средняя — минус 1 балл. С 1 сентября 2025 года показатель ухудшился на 2 балла. Средние показатели по стране выглядят следующим образом:

    

СТПВ: -56,6%;

СНФР: 4,7 п. п.;

ДСЦ: 0,9%;

Покрытие ПФ эскроу: 72,0%.

    

Допущения

Методология может иметь погрешности для отдельных регионов, определяемые следующими допущениями:

1) не предусматривает оценку в каждом регионе средней стадии строительной готовности проектов (исходит из предположения, что в среднем проекты построены на 50%);

2) использует общероссийское соотношение (13%) продаж готовых новостроек застройщиками к общему количеству продаж застройщиками новостроек (готовых и на стадии строительства). В отдельных регионах это соотношение может существенно отличаться от среднероссийского;

3) использует общероссийское соотношение (65%) продаж квартир по ДДУ физлицам к общему объему всех продаж по ДДУ. В отдельных регионах это соотношение может существенно отличаться от среднероссийского;

4) не предусматривает случаи, когда взрывной рост вывода новых проектов обусловлен переходом местных крупных застройщиков от продаж по ДКП на продажи по ДДУ.

Участникам рынка рекомендуется использовать указанное ранжирование регионов от ЕРЗ наряду с другими данными. Аналитики ЕРЗ готовы провести углубленное исследование риска затоваренности для конкретного региона по запросу заинтересованных лиц.