Объем ввода МКД в России в следующем году может снизиться до 41 млн кв. м, что на 20% ниже пиковых показателей 2023-го. При этом перенос ввода на будущие годы достигнет исторического максимума в 16,2 млн кв. м. Основными вызовами для отрасли стали высокие финансовые издержки, продолжающийся рост себестоимости строительства и рационализация потребительского спроса. Такие выводы содержатся в исследовании «Тренды развития рынка девелопмента: новая нормальность», представленном экспертами «Яков и Партнёры» и ЕРЗ.РФ по итогам IV Саммита Застройщиков России.

«Рынок новостроек столкнулся с парадигмальным сдвигом: эпоха дешевого кредитования и ажиотажного спроса закончилась. В новых условиях маржинальность проектов едва достигает 5% — 10%, а ставки по проектному финансированию выросли до 10,8%, что значимо превышает отраслевую рентабельность, — отметил партнер-эксперт «Яков и Партнёры» Айман Эль-Хашем (на фото ниже). — И застройщикам критически важно перестроить бизнес-модели, сместив фокус с объемов на финансовую устойчивость и операционную эффективность».

Фото: yakovpartners.ru

По мнению экспертов, в настоящее время отрасль испытывает двойное давление как со стороны спроса, так и со стороны предложения. В 2025 году средняя ставка по проектному финансированию выросла с 9,4% до 10,8%, а покрытие задолженности средствами на счетах эскроу сократилось. Банки усилили дисциплину, ужесточив требования к условиям контрактов.

Как следствие растущих сложностей с получением застройщиками финансирования и роста финансовых затрат, в 2025 году наблюдается почти двукратное сокращение инвестиций в недвижимость, отмечают эксперты. Тем не менее крупные компании с подтвержденной прозрачностью и высокими стандартами корпоративного управления остаются конкурентоспособными на рынке.

Источник: Росстат; Материалы IV Саммита Застройщиков; оценка ЕРЗ.РФ на базе опроса, проведенного среди около 100 девелоперов
России ЕРЗ.РФ и «Яков и Партнёры» в рамках IV Саммита Застройщиков России; анализ «Яков и Партнёры»

Параллельно с финансовыми издержками растут операционные затраты. По подсчетам экспертов, с 2021 года стоимость работ по монолитному бетонированию в Москве увеличилась более чем в 2,5 раза — с 2,5 тыс. руб. до свыше 6,5 тыс. руб. за 1 куб. м. Цены на бетон выросли на 60%, а на сталь для железобетонных изделий и оконные блоки — примерно на 30%. Существенно повысилась стоимость аренды спецтехники: на 50% — 70%.

При этом участники рынка ожидают дальнейшего роста затрат: стоимость строительных материалов вырастет на 7,5% в 2025 году и на 5% в 2026-м, а фонд оплаты труда — на 10% и 3% соответственно.

Фото: © Фотобанк Лори

Взгляд в будущее

По оценкам аналитиков, в настоящее время на первый план выходят проекты с высокой степенью готовности, которые минимизируют риски покупателей, а также гибкие программы рассрочки и проверенная репутация девелопера, подтвержденная реализованными объектами.

Согласно результатам исследования, продажи по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) стабилизируются на уровне около 475 тыс. квартир в 2025 году и 480 тыс. в 2026-м, объем ипотечного кредитования останется на уровне 2 трлн руб. и 2,2 трлн руб. соответственно.

Продукция будет адаптироваться к текущим финансовым возможностям покупателей: средняя площадь строящихся квартир снизится до примерно 48,6 кв. м, при этом темпы роста цен на недвижимость сохранятся стабильными. Ожидается, что стоимость квадратного метра в России в 2025—2026 годах вырастет в среднем на 6%.

Источник: Материалы IV Саммита Застройщиков; оценка ЕРЗ.РФ на базе опроса, проведенного среди около 100 девелоперов
России ЕРЗ.РФ и «Яков и Партнёры» в рамках IV Саммита Застройщиков России; анализ «Яков и Партнёры»

В условиях дефицита финансирования и снижения ликвидности на рынке девелоперы вынуждены переосмыслить стратегию реализации проектов, сокращая объемы ввода и фокусируясь на управлении затратами. В ответ на эти вызовы эксперты выделяют пять ключевых направлений для адаптации девелоперов.

Первое из них — оптимизация земельного банка, которая нацелена на «разморозку» капитала, замороженного в активах, приобретенных в период 2023—2024 годов под дорогостоящие бридж-кредиты.

Второй важный аспект — оптимизация девелоперского сценария, где приоритетом становится сокращение размера строительных очередей и их гибкий вывод в продажи в зависимости от реального спроса, что позволяет повысить оборачиваемость капитала.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Третье направление — трансформация модели продаж, при которой фокус смещается с валовой выручки на маржинальность каждой конкретной сделки, а CRM-системы начинают использоваться как инструмент финансового прогнозирования и управления результативностью.

Четвертый рычаг — стандартизация продукта через создание «каталогов решений», что позволяет сократить сроки проектирования на 25% — 30% и значительно снизить себестоимость, сохраняя при этом уникальность проекта.

Наконец, пятый элемент адаптации — повышение эффективности строительно-монтажных работ, в рамках которого девелопер берет на себя роль интегратора, самостоятельно управляя подрядчиками, графиками работ и организуя централизованные закупки материалов.

Фото: erzrf.ru

«Российский рынок девелопмента завершает эпоху агрессивного роста и вступает в эпоху эффективности управления. Побеждают самые дисциплинированные и эффективные, — подчеркнул генеральный директор Института развития строительной отрасли (ИРСО) Кирилл Холопик (на фото), заключив: — Ценность компании будет определяться качеством управления, прозрачностью и умением создавать продукт, который соответствует ожиданиям клиента и экономике проекта».

Подробнее с выводами исследования можно ознакомиться по ссылке.