В третьем квартале 2026 года средняя цена 1 кв. м российских новостроек выросла на 4,2%, до 166,9 тыс. руб. Подорожание зафиксировано в 61 из 70 исследованных городов, сообщила «Строительная газета» со ссылкой на совладельца агентства Dolgov PRO Михаила Долгова.

По словам эксперта, цены на строящееся жилье растут одновременно с увеличением экспозиции. Было бы логично, если увеличение предложения ослабляло бы давление на цены, но наблюдается иная картина: объектов становится больше, а средняя цена предложения продолжает расти.

При этом, считает Михаил Долгов, публичная цена квартиры может не отражать реальной стоимости покупки. Так, в первом квартале 2026 года средняя цена «квадрата» в сделках составляла 517 тыс. руб. против 635 тыс. руб. в среднем предложении, то есть разница достигала 19%.

«Девелоперы могут поддерживать прайс не прямым снижением цены, а скидками, рассрочками, субсидированными ставками и другими условиями покупки, — пояснил он и добавил: — Доля лотов с объявленной скидкой за год выросла на 41%».

Долгов назвал еще один способ сохранения доступного бюджета покупки — уменьшение площади квартиры: в строящихся домах средняя площадь реализованного жилья снизилась до 44,5 кв. м. За пять лет, уточнил эксперт, площадь однокомнатной квартиры бизнес-класса уменьшилась на 8 кв. м, приблизившись по метражу к массовому сегменту.

Фактическое удешевление рынка может проявляться не в снижении средней цены 1 кв. м, а в стабилизации или уменьшении среднего бюджета сопоставимой квартиры при дальнейшем сокращении площади, что может также сопровождаться ростом размера скидок, увеличением сроков рассрочки и снижением требований к первоначальному взносу.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Льготное кредитование остается драйвером продаж. В сентябре из 125 тыс. ипотечных кредитов общей суммой 614 млрд руб. на программы господдержки пришлось 72 тыс. кредитов на 441 млрд руб., или 58% по количеству и 72% по объему.

То есть кредиты с господдержкой в среднем значительно крупнее других ипотечных займов. За месяц средняя сумма ипотечного кредита выросла на 12%, до 4,9 млн руб.

«Связь между господдержкой и ценами проявляется прежде всего через структуру рынка, — заявил Михаил Долгов, добавив: — В отдельные периоды доля льготных программ доходила почти до 70% денежного объема выдач, причем основную часть льготной ипотеки формирует семейная программа».

Таким образом, значительная часть платежеспособного спроса на строящееся жилье существует благодаря ставке существенно ниже рыночной. При этом растет задолженность по кредитам под залог договоров участия в долевом строительстве (+21% с начала года, до более 22,5 млрд руб.). А сам ипотечный портфель под залог ДДУ сократился на 10%, до 4,19 трлн руб.

Несмотря на то, что доля просрочки все еще невелика, зафиксировано ее увеличение с 0,40% до 0,54%. Долгов считает, что более чувствительной для рынка границей может стать уровень около 1%: дальнейшее ухудшение качества портфеля способно привести к более жестким требованиям банков и увеличению стоимости финансирования.

Изменения условий «Семейной ипотеки» усиливают значение этих индикаторов, уверен специалист в сфере недвижимости.

«Если объем льготного кредитования сократится, реакция рынка может сначала проявиться не в снижении заявленных цен, а в росте скидок, распространении рассрочек, дальнейшем уменьшении площадей и перераспределении части покупателей между новостройками, вторичным жильем и ИЖС», — прогнозирует Долгов.