Совместное заседание, посвященное изменениям в структуре жилищного строительства, провели члены Комиссии РСПП по жилищной политике и Комиссии в сфере жилищной политики Общественного совета при Минстрое России.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-texter.ru

Модератором дискуссии выступил председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА), генеральный директор АО «Баркли» Леонид Казинец.

Ключевой темой стало сокращение средней площади квартир в российских новостройках — результаты соответствующего исследования представил Фонд «Институт экономики города» (ИЭГ).

Фото из архива А. Пузанова

«Основной фактор — рост доли малокомнатных квартир»

Генеральный директор ИЭГ Александр Пузанов (на фото) отметил, что снижение средней площади квартир — устойчивый долгосрочный тренд, наблюдаемый уже более 20 лет.

Инфографика: ИЭГ

«Основным фактором сокращения средней площади является не столько уменьшение метража каждой квартиры, сколько рост доли однокомнатных квартир во вводе жилья», — уточнил Пузанов.

Инфографика: ИЭГ

По его словам, за межпереписной период 2010—2021 годов доля домохозяйств, состоящих из одного человека, выросла с 26% до 38% — 40%. При этом структура жилищного фонда меняется медленнее, чем структура спроса, что формирует перекосы.

«Сегодня квартир с четырьмя и более комнатами всего 8,5%, тогда как домохозяйств из четырех и более человек — около 18%, — сказал эксперт и подчеркнул: — Даже при наличии финансовых возможностей рынок физически не может обеспечить такие семьи жильем нужного размера».

Инфографика: ИЭГ

Пузанов раскрыл стратегический тренд будущих стандартов расселения.

«Мы фактически достигли стандарта "одна комната — одному человеку", — заметил специалист. — Следующий шаг — это комната на человека плюс общая комната. И здесь возникает вопрос: для кого мы продолжаем массово строить однокомнатные квартиры?»

Инфографика: ИЭГ

Роль ипотеки и «вынос» площади за пределы квартиры

Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото ниже) согласен с тем, что снижение площади есть, но подчеркнул: в последние годы этот процесс заметно замедлился.

«За последние четыре года средняя площадь строящихся квартир снизилась всего с 51 кв. м до 49 кв. м, — привел цифры эксперт и пояснил: — Во многом торможение снижения площади явилось результатом решений крупных регионов — Москвы и Ленинградской области — по ограничению минимального размера квартир».

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

В качестве ключевого текущего фактора, стимулирующего спрос на маленькие квартиры, он назвал параметры «Семейной ипотеки», которая сегодня формирует до 70% сделок на рынке. «При лимите в 6 млн руб. в большинстве регионов квартира площадью более 50 кв. м просто недоступна, это вынуждает застройщиков мелко дробить площади».

Отдельно Холопик указал на структурные изменения в проектировании. «Часть площадей, которые раньше были внутри квартиры, сегодня выведены за ее пределы — кладовые, колясочные, велосипедные, коворкинги — перечислил он, добавив: — Формально метраж квартиры меньше, но фактическое потребление пространства не снижается».

По его оценке, по мере снижения ключевой ставки ЦБ и роста доли рыночной ипотеки спрос на более просторные квартиры может постепенно восстановиться.

Фото: Фонд «Институт экономики города»

«Спрос — не равно потребность»

Президент ИЭГ Надежда Косарева (на фото) призвала не оправдывать сокращение жилых площадей аргументом «людям так удобно».

«Финансовые ограничения есть, и граждане покупают маленькие квартиры, — согласилась она и назвала причины: — Но это денежный спрос, а не потребность. Нельзя говорить, что 10—15 метров — это комфортная норма жизни».

Эксперт также подняла вопрос долгосрочной ликвидности малогабаритного жилья. «Очевидно, что такие квартиры со временем станут неликвидными, — заявила она и продолжила: — Что с ними делать через 15—20 лет? Предусматривается ли возможность объединения? Этот вопрос сегодня вообще не обсуждается».

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Региональные различия и инвестиционный фактор

Руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото) обратил внимание на региональные перекосы и инвестиционную природу спроса:

«В регионах, где доля студий и однокомнатных квартир в запуске достигает 70% — 75%, мы сейчас видим наибольшие сложности с продажами. Это служит подтверждением тому, что покупатели все-таки хотят жилье большей площади».

Фото: npkpn.ru

Представители девелоперских компаний подтвердили влияние проектного финансирования на себестоимость.

«Чем быстрее застройщик закрывает проектное финансирование, тем ниже ставка, — отметил директор по маркетингу ГК Жилой квартал Салават Назаров (на фото), добавив: — Большие квартиры замораживают деньги, и это напрямую влияет на экономику проекта».

Фото из архива М. Шахова

Директор по развитию Группы ЛСР Михаил Шахов (на фото) подчеркнул, что рост площадей мест общего пользования и изменение образа жизни также меняют требования к планировкам.

«Сегодня не нужен такой большой кухонный блок, как раньше, — заметил он, пояснив: — Развивается доставка, общепит, меняется структура повседневного потребления».