Комиссия РСПП по жилищной политике и сохранению объектов культурного наследия 13 октября провела открытое заседание на тему «Изменения в регуляторике "Семейной ипотеки": последствия для отрасли многоквартирного строительства». По его итогам принята резолюция: участники рекомендуют Банку России снять ограничения, препятствующие выдаче «Семейной ипотеки» на срок более 15 лет, а Минстрою России — инициировать изменения в законодательство об ипотеке, чтобы разрешить обращение взыскания на единственное жилье, приобретенное в рассрочку у застройщика.

Поводом для заседания стали новые условия программы «Семейная ипотека», действующие с 01.10.2026: ставки и максимальные суммы кредита дифференцированы по регионам и числу детей в семье, а срок субсидирования сокращен до 15 лет.

Заседание прошло по видеосвязи под председательством главы комиссии Леонида Казинца. В нем приняли участие более 100 приглашенных девелоперов, около 20 членов комиссии, представители Банка России, ВТБ, ДОМ.РФ, научных и исследовательских организаций. Банк России представляли заместитель директора Департамента банковского регулирования и аналитики Наталья Морина, начальник Центра методологического обеспечения вопросов финансовой стабильности Евгения Ключевская и начальник Центра разработки макропруденциального регулирования и аналитики Дмитрий Зворыкин; ДОМ.РФ — заместитель руководителя Аналитического центра Андрей Туманов. Активно участвовали в дискуссии члены комиссии РСПП Андрей Кирсанов (MR Group), Надежда Косарева (Фонд «Институт экономики города»), Батырбей Раджабов (АФК «Система»), Алексей Резников (Астраханское региональное объединение работодателей), Иван Романов (Группа ЛСР{429468001}).

С основным докладом выступил заместитель председателя комиссии, руководитель экосистемы для девелоперов ЕРЗ Кирилл Холопик.

Выдачи «Семейной ипотеки» сократятся на 30% — 35%, рынку нужна доступная рыночная ипотека

Участники заседания отметили, что с 2024-го по 2026-й год банки выдавали по «Семейной ипотеке» в среднем около 30 тыс. кредитов в месяц. Дифференциация ставок и сумм, по экспертным оценкам, сократит этот показатель на 30% — 35%. При этом до сих пор нет ясности по предельному сроку кредита: если банки не найдут возможности выдавать «Семейную ипотеку» на срок более 15 лет, падение выдач будет значительно глубже. В любом случае рынок новостроек ожидает заметное сокращение продаж.

Текущие продажи новостроек, констатировали участники заседания, не соответствуют ранее объявленным планам по обновлению жилищного фонда. Для их выполнения нужны меры по восстановлению спроса, и первая из них — восстановление доступности рыночной ипотеки. Также необходимо сохранить срок «Семейной ипотеки» до 30 лет и усилить институт рассрочек от девелоперов.

По итогам заседания участники рекомендовали принять следующие меры.

• Банку России — снять ограничения, препятствующие выдаче «Семейной ипотеки» на срок более 15 лет;

• Минстрою России — инициировать изменения в законодательство об ипотеке, установив возможность обращения взыскания на единственное жилье, находящееся в ипотеке в силу договора, предусматривающего рассрочку.

Фото: пресс-служба ЕРЗ

Кирилл Холопик (на фото): платеж семьи с одним ребенком вырастает с 36 до 64 тыс. руб.

«В сентябре 2026 года, перед сменой условий программы, банки выдали ипотеки на общую сумму 614 млрд руб. — больше было только в декабре 2025-го, — рассказал Кирилл Холопик. — Доля кредитов с господдержкой вернулась к 72%, таких значений в 2026 году еще не было. По "Семейной ипотеке" за месяц выдано 65 тыс. кредитов при медиане 2024—2026 годов чуть выше 30 тыс. в месяц. По расчетам ЕРЗ, после введения новых условий выдачи сократятся минимум на треть — до 20 тыс. — 22 тыс. кредитов в месяц, и этот расчет учитывает только пересмотр ставок и сумм, но не сокращение срока до 15 лет».

Для семьи с одним ребенком в регионе (квартира за 7,5 млн руб., взнос 1,5 млн руб., кредит 6 млн руб.) ежемесячный платеж вырастает с 35 973 руб. до 64 476 руб., а рекомендуемый доход — с 91 946 руб. до 148 953 руб. в месяц. Если банки найдут способ выдавать кредиты на 30 лет, платеж составит 52 654 руб. Падение продаж в этом сегменте ЕРЗ оценивает в два-три раза. Для семьи с пятью детьми картина обратная: платеж по кредиту на 10 млн руб. снижается с 102 800 руб. до 64 350 руб.

ЕРЗ повысил прогноз продаж по ДДУ на 2026 год с 20 млн кв. м до 21,5 млн кв. м (ДОМ.РФ ожидает 21 млн кв. м — 22 млн кв. м). Прогноз выдачи ипотеки по ДДУ сохранен — 2,0 трлн руб. за год (за январь — сентябрь выдано 1,64 трлн руб. против 1,57 трлн руб. годом ранее).

С 1 июля 2024 года, когда завершилась массовая льготная ипотека, застройщики вывели на рынок на 722 тыс. квартир больше, чем продали по ДДУ; к началу 2027 года разрыв достигнет 832 тыс. С учетом продаж готового жилья по ДКП затоваривание оценивается в 402 тыс. квартир сейчас и 481 тыс. к началу 2027 года. Покрытие проектного финансирования средствами на счетах эскроу упало до 66% при 119% — 120% в 2021—2022 годах; прогноз ЕРЗ на 1 января 2027 года — 64%. Из 20 крупнейших регионов лучший показатель у Нижегородской области (95%), худший — у Краснодарского края (34%) и Тюменской области (45%).

Средний платеж по ипотеке в сегодняшних ценах с 2016 года не меняется — около 40 тыс. руб.; рост цен на новостройки обеспечивался удлинением среднего срока кредита с 16 до 27,5 года. Сейчас срок снизился до 26 лет, и цены замедлились: согласно Сбериндексу, за январь — сентябрь новостройки подорожали на 6,62%, а по так называемому гедонистическому индексу, очищенному от роста доли жилья высоких классов (с 9,5% в 2016 году до 22,7%), — на 4,37%. Прогноз ЕРЗ по росту цен на год повышен с 3% — 5% до 5% — 6%.

По информации, приведенной Кириллом Холопиком, у 12 публичных застройщиков (15% рынка), в соответствии с исследованием НКР и ЕРЗ, выручка за первое полугодие 2026 года выросла на 9%, до 2,2 трлн руб., а чистая прибыль упала на 90%, до 10 млрд руб. Совокупный долг вырос на 19%, до 3,53 трлн руб., процентная нагрузка — на 30%, до 254 млрд руб.

Фото: пресс-служба ЕРЗ

Леонид Казинец: без взыскания банки оказываются заложниками

Председатель комиссии Леонид Казинец (на фото) обратил внимание на асимметрию связи жилья и демографии: в мире не найдено еще ни одного прямого механизма, повышающего уровень рождаемости через жилье, зато нехватка жилплощади работает как жесткий барьер на этом пути.

«Если сегодня всем начать предоставлять жилье, то в течение трех лет мы не увидим всплеска рождаемости, — отметил специалист и добавил: — А вот если ситуация с доступностью жилья станет сложной или будет ухудшаться, дальнейшую блокировку мы точно увидим».

Перемещение спроса в сегмент микроквартир эксперт считает маловероятным: при уменьшении площади себестоимость квадратного метра растет из-за большей доли мест общего пользования, лифтов и инженерии.

Возможность обращать взыскание на единственное жилье при рассрочке Леонид Казинец назвал обоюдоострым механизмом, который нужен и банкам. «Без возможности взыскания банки оказываются заложниками этой ситуации, — пояснил он и резюмировал: — Поэтому банки достаточно консервативно относятся к ипотечному кредитованию: у них нет возможности де-факто получить обратно профинансированный ими залог».

Фото предоставлено Н. Мориной

Банк России: повышенных резервов по «Семейной ипотеке» не будет

Заместитель директора Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Наталья Морина (на фото) сообщила, что ЦБ заранее подготовил банковское регулирование для новых условий программы. Банковские правила предусматривают повышенное резервирование по кредитам, платеж по которым растет более чем на 20% в год, — а именно это может произойти через 15 лет при переходе на ставку «договорная плюс 4 п. п.».

«На этот случай мы предусмотрели исключение в регулировании: повышенный резерв не будет распространяться на ипотечные программы с господдержкой, они не попадут под жесткое резервирование», — пояснила Наталья Морина.

Новая редакция правил по резервам (положение 590-П) проходит финальную верификацию, публикация ожидается в четвертом квартале — возможно, уже в ноябре.

Второй фактор, влияющий на срок кредита, — показатель долговой нагрузки (ПДН) заемщика. Банк России рекомендовал банкам рассчитывать его исходя из перспективной ставки «льготная плюс 4 п. п.», поэтому расчетный ПДН будет выше фактического. Регулятор признает, что это создает ограничения, но считает консервативный подход оправданным на горизонте 15 лет. Наталья Морина подтвердила, что письмо носит рекомендательный характер, а Банк России будет наблюдать за динамикой выдач.

По словам представителя ЦБ, параметры льготных программ определяет правительство, а регулятор — лишь один из участников процесса. Нынешние условия, с ограничением по возрасту ребенка и максимальной поддержкой для семей с тремя и более детьми, отвечают демографической повестке, при рождении следующего ребенка предусмотрен бесшовный переход на более низкую ставку.

«Мы всегда выступали именно за адресность, против массовых льготных программ, которые, собственно, и привели к такому росту цен, — отметила Наталья Морина и уточнила: — Это был вклад дешевых денег в недвижимость».

Рассрочка от застройщика, по ее оценке, тоже не бесплатный продукт: девелопер замораживает деньги, и цена квартиры будет выше. Сокращение льготных программ представитель Банка России назвала вкладом в снижение инфляции.