За 2022—2025 годы рассрочка из нишевого инструмента превратилась в один из ключевых способов оплаты жилья на российском первичном рынке. НКР, ДОМ.РФ и ЕРЗ совместно провели ретроспективный анализ и оценили роль этого инструмента в продажах новостроек по регионам страны.

Фото: plus.dev

На представленном аналитиками графике хорошо видно, что каждый скачок ключевой ставки ЦБ сопровождался ростом доли портфеля рассрочки.

Динамика ключевой ставки и доли портфеля рассрочки

Источники: ДОМ.РФ, Банк России

В итоге за четыре года она стала одним из основных альтернативных каналов продаж.

Динамика рассрочки

Источники: ДОМ.РФ, Банк России

Согласно опросу девелоперов, в ноябре — декабре 2024-го уже 91% застройщиков предлагали рассрочку, а у каждого четвертого она обеспечивала до 50% и более всех сделок.

По информации Росстата, ввод жилья с 2022-го по 2025 год увеличился примерно на 5%, тогда как портфель рассрочки — почти в пять раз.

Ввод многоквартирных домов и динамика рассрочки

Источник: ДОМ.РФ

Это значит, констатировали специалисты, что данный инструмент не оказал негативного влияния на застройщиков с точки зрения рисков, связанных с кассовыми разрывами и удорожанием проектного финансирования из-за более медленного наполнения эскроу.

Безусловно, покрытие можно было бы увеличить в среднем на 15 п. п., если снизить до нулевого уровня долю рассрочки.

Покрытие в зависимости от доли рассрочки

Источник: ДОМ.РФ

Но, с другой стороны, она поддержала застройщиков в период высоких ставок, обеспечив (хоть и неполное) поступление средств на счета эскроу.

Доля рассрочки в ДДУ-портфеле: ТОП-15 регионов, июль 2024 года — январь 2025-го

Источник: ДОМ.РФ

С 01.07.2024 (момента отмены массовой льготной ипотеки) к 01.01.2026 медианная доля рассрочки в 15 субъектах с наибольшим объемом портфеля ДДУ (86%) выросла с 12,0% до 15,3%.

ЖК Ново-Патрушево, г. Тюмень. Фото: t-dsk.ru

В лидеры вышла Тюменская область, что объясняется нефтегазовым благополучием региона: часть местных покупателей — люди, не нуждающиеся в льготной ипотеке, но использующие рассрочку как инструмент оптимизации денежных потоков.

Москва показала сравнительно умеренный рост (+3,2 п. п.). Однако, учитывая ее вес, именно столичная динамика в наибольшей мере определяет общефедеральный тренд.

Новостройки Уфы. Фото: ufa.cian.ru

Снижение доли рассрочки зафиксировано в четырех субъектах, каждый из которых имеет свои структурные причины. Самое резкое падение зафиксировано в Республике Башкортостан (на фото).

Здесь все дело в эффекте «малого рынка» (1,4% от федерального портфеля ДДУ). Завершение одного крупного проекта или смена стратегии кого-то из девелоперов способны в любой момент кардинально изменить региональный показатель.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Михаил ГОЛЬДБЕРГ (на фото), руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ:

— Масштабирование рассрочки было хорошим решением для временного поддержания спроса, и она со своей ролью справилась. Тем не менее этот механизм несет значительные риски для всех участников сделки и для отрасли в целом. Поэтому по мере снижения ключевой ставки ЦБ и застройщики, и сами покупатели все чаще будут выбирать традиционную ипотеку.

Фото: пресс-служба ЕРЗ.РФ

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель ЕРЗ:

— Опрос потенциальных покупателей новостроек «Без ипотеки 3.0», проведенный ЕРЗ и KOROL MEDIA, показал, что осведомленность о рассрочках высокая — о них слышали 53% респондентов. Однако воспользоваться ими готовы лишь 37,5%. Отказавшихся не устраивают либо слишком короткие сроки, либо высокие ежемесячные платежи.

Со стороны застройщиков логика та же: замедляется наполнение счетов эскроу и дорожает проектное финансирование. Поэтому рассрочка, скорее всего, вернется в нишу, где исторически была органична, — в бизнес-класс и выше, к инвесторам и в точечные проекты.

Фото из архива А. Дивакова

Александр ДИВАКОВ (на фото), директор группы корпоративных рейтингов НКР:

— Для девелоперов рассрочки — важный механизм поддержания спроса и объема продаж в условиях высоких ставок. Однако использовать его нужно максимально взвешенно, учитывая платежеспособность клиентов и не подменяя устойчивые модели финансирования проектов.