Заседание Комиссии РСПП по жилищной политике «Новостройки: системные вызовы и решения для сервисного управления» состоялось 29 мая 2026 года при участии представителей Минстроя России, ЕРЗ, девелоперских управляющих компаний и экспертов отрасли. Участники обсудили, как перейти к прозрачной сервисной модели управления МКД и какие изменения для этого нужны в регулировании данной сферы.

Фото: ЕРЗ

Модераторами выступили Леонид Казинец и Кирилл Холопик, председатель и заместитель председателя Комиссии РСПП по жилищной политике соответственно.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

«Жители не видят сервиса, УК работают на грани рентабельности»

Ключевой доклад «Управление МКД: налог или услуга?» представили директор департамента по управлению недвижимостью девелопера Железно (Кировская область), генеральный директор группы сервисных компаний Азбука Татьяна Демина (на фото, справа); операционный директор девелоперской Группы Голос (Челябинская область), директор сервисной компании «Голос.Комфорт» Наталья Ермолаева (на фото, слева); заместитель директора по развитию сервисного направления УК Унистрой, бренд СК «Территория комфорта» (Республика Татарстан), Ландыш Зиязова.

Фото: ЕРЗ

В основу доклада легли результаты опроса управляющих компаний жилых комплексов-новостроек, проведенного в мае 2026 года.

Согласно представленным данным, 43% УК находятся в отрицательной или околонулевой рентабельности, 58% ждут ухудшения ситуации в 2026 году, 11% имеют рентабельность ниже 5%, а руководители 80% таких компаний считают действующий тариф недостаточным для покрытия реальных затрат.

Среди главных системных проблем авторы доклада выделили наличие функций без финансирования, негативный имидж отрасли и отсутствие дифференциации тарифов.

По данным опроса, 71% УК считают, что выполняют работы, не обеспеченные тарифом; 65% указывают на негативный имидж и непонимание сервиса жителями; 58% — на то, что единый тариф не отражает реальных различий домов.

«Налог» или «услуга»: в чем конфликт действующей модели

Докладчики предложили изменить восприятие населением платежей за управление МКД с «обязательного платежа» на «оплату услуг».

Жители, как правило, часто не различают коммунальные и жилищные услуги, платят «за квартиру», не понимая состава работ УК, и видят обслуживание только на негативе, когда возникает проблема.

В презентации сопоставлены две модели — «налог» и «услуга». В первом случае тариф воспринимается как единый и устанавливаемый властью, во втором — как дифференцированная плата за понятный набор работ и уровень сервиса.

Авторы доклада предложили перейти от единственно возможного голосования по изменению тарифа в формате выбора ЗА/ПРОТИВ/ВОЗДЕРЖАЛСЯ к голосованию в формате выбора из 2—3 альтернативных наборов услуг. Тогда жители будут лучше понимать соотношение цены услуг и качества обслуживания дома, убеждены они. 

По мнению представителей девелоперских УК, переход к сервисной модели требует новых правовых механизмов: возможности альтернативного выбора на общих собраниях собственников, более четкого разделения коммунальных и жилищных услуг, а также раскрытия состава работ через понятный для жителей формат.

Девелоперы заинтересованы в правилах, которые сохраняют качество объекта

Отдельный акцент был сделан на роли девелоперов. По данным презентации, 78% управляющих компаний видят недостатки в действующей процедуре выбора УК, 66% считают, что жители не понимают состав тарифа и уровень качества, при этом 78% готовы публично представлять программу, тариф и стандарты обслуживания.

В докладе отмечалось, что для девелоперов сервисное управление становится частью отстройки и жизненного цикла продукта: качество эксплуатации влияет на восприятие жилого комплекса после заселения и сохранение потребительских характеристик объекта.

Минстрой: базовый уровень качества снижать нельзя

Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Алексей Ересько (на фото, в центре) поддержал необходимость баланса между интересами жителей и управляющих организаций.

Он отметил, что сложные инженерные системы, лифты, индивидуальные тепловые пункты, вентиляция и другое оборудование объективно влияют на стоимость управления новым домом, но резкий разрыв в стоимости обслуживания между сопоставимыми объектами требует понятного обоснования.

Фото: ЕРЗ

Представитель Минстроя отдельно подчеркнул, что снижение минимального уровня обязательных работ недопустимо. Если речь идет о дополнительных услугах сверх необходимого норматива для эксплуатации и содержания дома, такая модель может обсуждаться, но базовый уровень качества должен быть сохранен.

При этом Алексей Ересько согласился с актуальностью дифференциации подхода к стоимости управления МКД в зависимости от сложности инженерного оборудования дома, конструктива фасада, кровли и иных факторов.

Минстрой работает над совершенствованием методики расчета платы

Заместитель директора Департамента развития ЖКХ Минстроя РФ Дмитрий Нифонтов отметил, что часть вопросов относится не только к нормативному регулированию, но и к разъяснительной работе УК с собственниками.

Говоря об альтернативном голосовании, чиновник обратил внимание на то, что Жилищный кодекс сегодня предусматривает только определенные виды голосования (простое, абсолютное, квалифицированное большинство), а альтернативное — это относительное большинство, что противоречит концепции принятия решений большинством жителей при высоком кворуме. Поэтому, по его мнению, в представленном виде данная инициатива не может быть поддержана.

Что касается дифференциации тарифа, то работа в этом направлении ведется с учетом вступившего в силу ФЗ-180 от 24.06.2025 в части технического учета. По мере наполнения информационных систем сведениями о МКД (о составе и техническом состоянии общего имущества) появится возможность обоснования дифференциации.

Какие инструменты предложили девелоперские УК

Представители девелоперских УК согласились с замечаниями Минстроя и выразили готовность доработать свои предложения в части:

• альтернативного выбора на общем собрании собственников (ОСС), при котором собственникам предлагаются 2—3 сопоставимых варианта с разным уровнем сервиса, тарифа и стандартов;

• повышения эффективности расчета экономически обоснованного тарифа.

Желаемые УК изменения призваны дать жильцам МКД понимание, за что они платят, УК — возможность конкурировать качеством, а государству — более прозрачные решения ОСС, снижение конфликтов и стимул к профессионализации отрасли.

Резолюцию доработают с учетом позиции Минстроя

По итогам обсуждения будет подготовлена и направлена в Минстрой резолюция заседания.

В документе планируется отдельно зафиксировать, что предлагаемые изменения не должны снижать минимальный уровень качества обслуживания и требования к кворуму. Основной акцент будет сделан на дополнительных услугах и прозрачности их стоимости для собственников.

Следующим шагом станет более детальная проработка предложений по сервисному управлению МКД, включая методику расчета платы, формат раскрытия состава услуг и возможные правовые механизмы выбора дополнительных сервисов собственниками.