В Минстрое разработали законопроект, предусматривающий сокращение срока перечисления средств со счетов эскроу с десяти до трех рабочих дней. Документ также предлагает разрешить застройщикам и банкам договариваться о невозникновении залога на непроданные помещения и машино-места.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Документ предусматривает поправки, затрагивающие ст. 25 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 15.4 и 15.5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве».

Сейчас средства со счетов эскроу должны перечисляться не позднее десяти рабочих дней после представления застройщиком банку разрешения на ввод объекта в эксплуатацию либо сведений о размещении этой информации в ЕИСЖС. В зависимости от условий кредитного договора деньги могут направляться застройщику — на погашение его кредитных обязательств или на залоговый счет.

Законопроект сокращает этот срок до трех рабочих дней. Аналогичное изменение предусмотрено для индивидуальных жилых домов в границах малоэтажных жилых комплексов.

Как отмечается в пояснительной записке, сложилась практика перечисления денег в последний день установленного срока. При этом проценты на средства, размещенные на счетах эскроу, не начисляются. По оценке разработчиков, сокращение периода ожидания обеспечит дополнительную ликвидность жилищному строительству и позволит раньше направлять деньги на текущие обязательства или новые проекты.

В записке приведен расчет потенциального дохода банков за семь рабочих дней, составляющих разницу между действующим и предлагаемым сроками: 22,49 млрд руб. за 2024 год и 9,76 млрд руб. за первое полугодие 2025-го. Оценка основана на допущении, что средства используются для кредитования других заемщиков по ставке на 2 п. п. выше ключевой ставки ЦБ.

Фото предоставлено компанией Брусника

Второй блок поправок касается залога непроданных квартир, нежилых помещений и машино-мест. Согласно действующей ч. 9 ст. 15.4 214-ФЗ, при регистрации права собственности застройщика на такие объекты, построенные за счет кредита, они считаются находящимися в залоге у залогодержателя.

Согласно пояснительной записке, запись об ипотеке вносится в ЕГРН даже при наличии договоренности сторон о том, что залог на готовые помещения не возникает. В результате перед продажей застройщику приходится отдельно согласовывать с банком погашение записи и подавать соответствующее заявление.

Законопроект предлагает дополнить эту норму условием: «если иное не предусмотрено договором залога (ипотеки)». Таким образом, вопрос о возникновении залога на непроданные объекты смогут определять банк и застройщик в договоре.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Также предусмотрено погашение записи об ипотеке одновременно с регистрацией права собственности застройщика, без отдельного заявления. Этот порядок касается помещений и машино-мест, строительство которых осуществлялось без привлечения средств участников долевого строительства, если кредитный договор или договор ипотеки предусматривает невозникновение залога.

Для ранее зарегистрированной ипотеки на помещения и машино-места, построенные без привлечения денежных средств участников долевого строительства, проект предусматривает переходный механизм. Запись, возникшую согласно ч. 9 ст. 15.4 214-ФЗ, до вступления закона в силу, предлагается погашать по заявлению застройщика с приложением кредитного договора или договора ипотеки, предусматривающего невозникновение залога на такие объекты.

Предусмотрено, что положения закона начнут действовать с 1 марта 2027 года. Сокращенный срок раскрытия эскроу предлагается распространить и на отношения по договорам, заключенным до этой даты.