Восьмой кассационный суд общей юрисдикции решением №88-9704/2026 от 16.06.2026 подтвердил: если при расчете цены договора участия в долевом строительстве (ДДУ) площадь балкона учтена без применения установленного законом понижающего коэффициента, участник долевого строительства вправе взыскать с застройщика возникшую переплату. Согласие дольщика с условиями договора не освобождает застройщика от соблюдения обязательных требований законодательства.

Фото: © Юрий Губин / Фотобанк Лори

Обстоятельства дела

Жительница Хакасии приобрела по ДДУ квартиру-студию площадью 36,9 кв. м и балконом площадью 4,2 кв. м. При расчете цены договора застройщик включил площадь балкона в общую оплачиваемую площадь без применения понижающего коэффициента. В результате стоимость квартиры была определена исходя из общей оплачиваемой площади 41,1 кв. м, что привело к переплате в размере 288 120 руб.

Женщина заплатила за студию полную начисленную в договоре сумму. Уже после передачи квартиры она направила застройщику претензию с требованием вернуть излишне уплаченные деньги. Получив отказ, покупательница обратилась в суд.

Почему суды взыскали переплату

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу, что цена договора была определена с нарушением ч. 1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004. Условие договора о расчете оплачиваемой площади без применения понижающего коэффициента было признано недействительным в соответствующей части. С застройщика взыскали 288 120 руб. переплаты и 5 тыс. руб. компенсации морального вреда.

Не согласившись с такими выводами, застройщик обратился в кассационный суд. В жалобе он ссылался на то, что участник долевого строительства добровольно подписал договор и согласился с порядком расчета цены.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Почему кассация встала на сторону дольщика

Восьмой кассационный суд отклонил доводы застройщика. Суд указал, что положения ч. 1 ст. 5 Федерального закона №214-ФЗ являются обязательными и не предоставляют застройщику права не применять установленные законодательством понижающие коэффициенты. Если частью жилого помещения являются балкон, лоджия, веранда или терраса, цена договора должна рассчитываться исходя из общей приведенной площади с применением коэффициентов, установленных приказом Минстроя России №854/пр от 25.10.2026.

Кассационный суд также подчеркнул, что отступление застройщика от обязательных требований законодательства при расчете цены договора является основанием для ее соразмерного уменьшения. Поэтому согласие участника долевого строительства с условиями договора само по себе не исключает возможности взыскания излишне уплаченных денежных средств.

В результате Восьмой кассационный суд оставил решения нижестоящих судов без изменения, а кассационную жалобу застройщика — без удовлетворения.