В 2025 году ценовой разрыв между столичными новостройками и «вторичкой» снизился с 33% до 25% в силу изменения структуры рынка. В 2026 году серьезного сокращения ценового разрыва между сегментами не ожидается, сообщил Коммерсант со ссылкой на исследование агентства НДВ Супермаркет Недвижимости.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Аналитики НДВ подсчитали, что в 2025 году средневзвешенная цена (СВЦ) 1 кв. м вторичного жилья в старых границах Москвы, без учета премиального и элитного сегмента, составила 464,1 тыс. руб. Это на 34% выше показателя 2024 года.

На рынке новостроек СВЦ достигла 622 тыс. руб. за 1 кв. м, прибавив за год 31,3%. В результате средний ценовой разрыв между рынками сформировался на уровне 25,4% (годом ранее 33% — 35%).

Фото: ndv.ru

Руководитель департамента аналитики и консалтинга НДВ Супермаркет Недвижимости Елена Чегодаева (на фото) считает, что на сокращение ценового разрыва сработали два фактора: появление большой доли введенного жилья с высокими ценами на вторичном рынке и замедление выхода новых проектов.

По данным Аналитического центра ДОМ.РФ, в 2025 году в Москве запуск новых проектов строительства жилья сократился на 29% год к году, до 3,9 млн кв. м.

Районы Москвы с наибольшим разрывом цен на первичном и вторичном рынках 

Источник: НДВ Супермаркет Недвижимости

В ряде районов столицы разрыв цен оказался гораздо выше, особенно там, где новое строительство ведется на фоне устаревшего жилого фонда.

Так, в Донском районе стоимость 1 кв. м новостроек достигает 919,8 тыс. руб. против 482,9 тыс. руб. на «вторичке» (разница 90,5%). В Дорогомилово этот показатель составляет 85,5% при ценах «квадрата» 2,15 млн руб. и 1,16 млн руб. соответственно, в Гагаринском районе — 78,6% (963,2 тыс. руб. и 539,3 тыс. руб.).

Максимальный разрыв цен сохраняется в центральных районах Москвы. По оценке руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова (на фото ниже), в декабре 2025 года в Тверском районе «квадрат» в новостройках в среднем стоил 2,9 млн руб., а на вторичном рынке — 976 тыс. руб., т. е. разница почти в три раза. В Мещанском районе эти показатели составляли 1,89 млн руб. и 778 тыс. руб., на Арбате — 2,69 млн руб. и 1,13 млн руб. соответственно.

Фото: cian.ru

А вот в Хорошевском и Тимирязевском районах цены оказались практически сопоставимыми: порядка 593 тыс. руб. против 589 тыс. руб. и 392 тыс. руб. против 387 тыс. руб. соответственно.

Незначительный разрыв в ценах строящегося и вторичного жилья зафиксирован и в Черемушках (388 тыс. руб. и 394 тыс. руб.).

В некоторых локациях вторичное жилье оказалось дороже строящихся проектов. Например, в Фили-Давыдково СВЦ «квадрата» готового жилья в декабре 2025 года составила 466,5 тыс. руб., новостроек — 313,4 тыс. руб. (разница 32,8%). В Замоскворечье вторичное жилье «перевесило» новостройки на 22,7% (981,3 тыс. руб. против 758,1 тыс. руб. за 1 кв. м). В Басманном районе — на 17,3% (766,9 тыс. руб. и 634,2 тыс. руб.).

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже) подчеркнул неоднородность ценовой динамики на вторичном рынке. Он оценил среднюю цену сделок в этом сегменте на уровне 340 тыс. руб. за 1 кв. м (+13,5% к показателю 2024-го).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Эксперт считает, что рост цен обусловлен сокращением доли наиболее доступных квартир в экспозиции и увеличением числа альтернативных сделок, включая операции с трейд-ин.

Наибольший рост цен в 2025 году показали квартиры в недавно сданных домах, перешедших в статус готового жилья. По данным Циан, их стоимость прибавила 18%, достигнув 620 тыс. руб. за 1 кв. м.

По мнению Елены Чегодаевой, наиболее востребованной с минимальными сроками экспозиции была «свежая вторичка» в домах 2022—2024 годов. В советских кирпичных домах цены выросли на 15%, до 474 тыс. руб. за 1 кв. м, в панельных и блочных домах — на 13%, до 330 тыс. руб.

По словам Алексея Попова, спрос на такие объекты поддерживался более доступным бюджетом входа, однако рост цен в этом сегменте был ограничен качественными характеристиками жилого фонда.

Стоимость вторичного жилья в Москве в зависимости от типа застройки

Источник: Циан

Минимальная динамика зафиксирована в дореволюционном и морально устаревшем фонде (+1% за год, до 837 тыс. руб. за 1 кв. м). Срок экспозиции таких объектов был самым длительным.

Эксперты не прогнозируют существенного сокращения разрыва между ценами двух сегментов рынка жилья в текущем году.

По мнению Руслана Сырцова, возможен рост в отдельных районах с активным редевелопментом — Даниловском, Раменках и Очаково-Матвеевском.

Елена Чегодаева считает, что потенциал роста сохраняется и в локациях с высокой долей «свежей вторички» — Западном Дегунино, Аэропорте и Бирюлево Восточном. Однако в масштабах города ценовой разрыв, вероятнее всего, останется устойчивым.