Верховный Суд РФ указал, что ранее полученное разрешение на условно разрешенный вид использования (ВРИ) земельного участка (ЗУ) и отсутствие ограничений в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) не освобождают застройщика от соблюдения действующих градостроительных регламентов. Соответствующая позиция изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ №302-ЭС26-4672 от 24.08.2026 по делу №А74-10057/2024.

Фото © Володина Ольга / Фотобанк Лори

Спор возник вокруг ЗУ площадью 1 470 кв. м в г. Абакане (Республика Хакасия). Его собственник в 2022 году получил разрешение на условно разрешенный вид использования «многоэтажная жилая застройка в соответствии с проектом планировки и проектом межевания», а в 2024 году обратился за разрешением на строительство 9-этажного многоквартирного дома (МКД).

Муниципальный департамент отказал в выдаче разрешения. Согласно действующему проекту планировки территории (ППТ), участок расположен в зоне административно-деловых и торговых учреждений, где строительство такого объекта не предусмотрено.

Кроме того, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) устанавливают для многоэтажной жилой застройки минимальную площадь ЗУ в размере 3 500 кв. м, тогда как площадь спорного участка составляет 1 470 кв. м.

Суды трех инстанций признали отказ незаконным. Они исходили из того, что собственник начал процедуру изменения ВРИ еще в 2019 году и поэтому сохраняет возможность использовать участок по градостроительным требованиям, действовавшим на тот момент. Дополнительным аргументом стало то, что выданные собственнику ГПЗУ не содержали ограничения по минимальной площади участка. История получения условно разрешенного вида использования действительно началась в 2019 году, а соответствующее разрешение было предоставлено в 2022-м.

Однако Верховный Суд с таким подходом не согласился.

Суд высшей инстанции указал, что ГПЗУ носит информационный характер. Поэтому отсутствие в нем сведений о минимальной площади участка не дает собственнику права не соблюдать градостроительные регламенты, установленные ПЗЗ.

Кроме того, Генеральный план относит участок к многофункциональной общественно-деловой зоне, где многоэтажная жилая застройка не предусмотрена. ППТ также не допускает размещение на этом участке многоэтажного жилого дома. При этом площадь участка более чем в два раза меньше установленного ПЗЗ минимального размера — 1 470 кв. м вместо 3 500 кв. м.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

ВС РФ также признал ошибочным вывод о том, что обращение за условно разрешенным видом использования «фиксирует» для собственника ранее действовавшие градостроительные требования. Согласно позиции Верховного Суда, при решении вопроса о строительстве нового объекта должны учитываться обязательные градостроительные требования, применимые к проекту, а положения ч. 8 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ не дают собственнику безусловного права возводить новый объект по прежним регламентам.

Отдельно суд отметил публичную цель таких ограничений. Требования к площади ЗУ и функциональному зонированию необходимы для формирования безопасной и комфортной городской среды. Строительство 9-этажного дома на участке недостаточной площади может не позволить, в частности, обеспечить необходимое количество парковочных мест, детских площадок, озеленения и другой инфраструктуры.

В результате Верховный Суд РФ отменил решения трех нижестоящих инстанций и отказал собственнику участка в удовлетворении требований. На основании ч. 13 ст. 51 ГрК РФ отказ администрации в выдаче разрешения на строительство признан правомерным на основании.