Если права застройщика-банкрота на земельный участок (ЗУ) и находящийся на нем объект были переданы федеральному или региональному фонду до 08.09.2024, а компенсация бывшему залоговому кредитору к этой дате не была установлена вступившим в силу судебным актом, ее необходимо рассчитывать по переходным правилам Федерального закона №282 от 08.08.2024, указал Верховный Суд РФ.

Изображение сгенерировано нейросетью stablediffusionweb.com

Позиция суда высшей инстанции изложена в определении Судебной коллегии по экономическим спорам ВС РФ №305-ЭС23-24735(3) от 14.09.2026 по делу №А41-80279/2018.

Спор возник в рамках банкротства застройщика, который не завершил строительство многоквартирных домов в Московской области.

Один из кредиторов ранее заключил с застройщиком два договора участия в долевом строительстве на жилые помещения общей проектной площадью более 4,2 тыс. кв. м и полностью исполнил обязательства по оплате. После банкротства застройщика его требования были включены в реестр кредиторов.

Впоследствии права на два объекта были переданы разным фондам: один объект — региональному фонду, другой — федеральному Фонду развития территорий (ФРТ). При передаче объекта ФРТ суд признал погашенными обременения ЗУ, в результате чего кредитор утратил статус залогового кредитора.

В декабре 2024 года бывший залоговый кредитор потребовал взыскать с ФРТ 106,4 млн руб. первоначальной компенсации и установить последующую компенсацию. Сумма была рассчитана по временному порядку, ранее установленному Конституционным Судом РФ, с учетом двух объектов.

Суд первой инстанции в удовлетворении требований отказал. Апелляция отменила это решение и взыскала с ФРТ 106,4 млн руб., а суд округа оставил постановление без изменения.

ФРТ обратился в ВС РФ, указав, что к спору должны применяться переходные положения ст. 5 закона 282-ФЗ. Кроме того, ФРТ был передан только один из двух объектов, тогда как компенсация была рассчитана исходя из передачи обоих.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

ВС РФ согласился с тем, что нижестоящие суды неверно определили применимое регулирование.

Суд высшей инстанции указал, что переходные положения закона 282-ФЗ применяются, если права застройщика на ЗУ с находящимся на нем объектом были переданы федеральному или региональному фонду до 08.09.2024, а на эту дату компенсация бывшему залоговому кредитору еще не была установлена вступившим в силу судебным актом. Временный порядок расчета компенсации, введенный постановлением КС РФ №34-П, после вступления в силу 282-ФЗ перестал действовать.

Согласно переходному механизму, 10% рассчитанной компенсации составляет гарантированная часть, которая выплачивается за счет собственных средств соответствующего фонда. Оставшаяся часть выплачивается за счет средств, полученных от реализации свободных помещений либо ЗУ и объекта незавершенного строительства, за вычетом предусмотренных законом расходов. При недостаточности этих средств требование в непогашенной части считается погашенным.

ВС РФ также указал, что бывший залоговый кредитор вправе получить компенсацию от того фонда, которому фактически передан соответствующий объект. Поскольку ФРТ был передан только один из двух объектов, расчет компенсации с учетом обоих объектов признан ошибочным.

ВС РФ отменил судебные акты трех инстанций и направил спор на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области. Было указано, что при новом рассмотрении суд должен определить размер компенсации с учетом выводов ВС РФ, а также второй, негарантированной части компенсации — при наступлении предусмотренных законом обстоятельств.