В 2026 году девелоперы начали осторожнее оценивать площадки под строительство, продавцы участков стали более гибкими в переговорах, а кредитно-финансовые учреждения могут получить новую роль в работе со сложными земельными активами. Изменения стратегий управления земельным банком девелопера эксперты обсудили на онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды. 

Опытом компании в поиске и подборе земельных участков (ЗУ) поделился сооснователь и генеральный директор девелоперской компании 22/11 Девелопмент Айман Эль-Хашем.

Он отметил, что за последние пять лет кардинально изменилась структура себестоимости девелоперских проектов: стоимость строительно-монтажных работ (СМР) в структуре выручки де-факто даже снизилась.

«Если раньше, в 2021-м году, показатель составлял 47% от всей структуры себестоимости, то сейчас всего лишь 33%, — назвал цифры Айман Эль-Хашем и пояснил: — Абсолютно такую же долю занимает стоимость покупки земли и различные платежи городу за вид разрешенного использования (ВРИ), социальную инфраструктуру. Мы видим, что СМР сейчас далеко не главный и не определяющий фактор конечной себестоимости девелоперского проекта».

Он обратил внимание, что большинство земельных площадок в Старой Москве, как правило, покупались в 2023—2024 годах на пике рынка, и сегодня их владельцы столкнулись с удлинением сроков градостроительного цикла, а динамика цен на рынке в итоге оказалась хуже той, которую застройщики закладывали в финансовые модели. В результате, по его словам, для продавца прибыль площадки становится отрицательной, главным образом, из-за того, что ЗУ «оброс» накопленными капитализированными процентами.       

«Продавцы находятся в достаточно странном положении: с одной стороны, они не хотят фиксировать убытки, с другой стороны, большая часть их высокой цены обусловлена накопленными капитализированными процентами, — напомнил Айман Эль-Хашем и добавил: — В еще более странной ситуации находятся банки: у них нет желания списывать эти проценты и фиксировать убыток, но есть актив, который заведомо невозможно реализовать прибыльно ни текущим, ни новым владельцам».

Выходом из сложившейся ситуации, по мнению топ-менеджера, может стать довольно простой, но при этом эффективный способ, который позволяет банку сохранить свою прибыль и сделать этот проект снова прибыльным. «Это перенос капитализированных процентов, их конвертация в долю прибыли банка, — пояснил специалист. — Простая операция, в ходе которой банк из кредитора становится партнером проекта, позволяет разблокировать большой объем земельных участков».

Эксперт уверен, что данный механизм позволит вновь вдохнуть жизнь в новые площадки и развивать города на фоне достаточно тяжелой ситуации на рынке.

Фото: erzrf.ru

Рынок земли под МКД начал оживать

Руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик (на фото) сообщил, что на рынке земельных участков под многоквартирное строительство после периода стагнации вновь растет активность продавцов и покупателей.

В частности, сегодня на маркетплейсе земли для строительства ЕРЗ размещено 1330 лотов — ЗУ под МКД. Маркетплейсом пользуются более 2 тыс. участников, в том числе 507 представителей девелоперских компаний, отвечающих за развитие и земельный банк.

«С конца прошлого года рынок земли начал оживать: пошли покупатели, продавцы, — отметил Кирилл Холопик, добавив: — Мы видим стремительный рост заключения агентских договоров на продажу земельных участков по всей Российской Федерации».

Фото: ЕРЗ.РФ

По его словам, если текущая динамика сохранится, к концу года количество лотов ЗУ, которые ЕРЗ сопровождает по агентским договорам, может превысить 200.

«Девелоперы действительно начинают избавляться от своих активов, в том числе с накопленными долгами», — рассказал руководитель ЕРЗ.

При этом одним из ключевых ограничений остается цена земли. По словам эксперта, при предложении участков девелоперам продавцы, как правило, ставят неприемлемо высокий ценник.

Холопик также отметил, что на маркетплейсе представлены участки в разных регионах, включая Татарстан, Свердловскую, Московскую области, Приморский край и другие субъекты РФ. Площадка позволяет девелоперам искать участки, продавать активы, находить инвесторов и работать со сложными земельными проектами.

Еще год назад лендлорды не готовы были рассматривать конвертацию своей прибыли в прибыль проекта

На это обратил внимание заместитель генерального директора по развитию Level Group (г. Москва) Михаил Продан.

«Это было определенной проблемой. Однако сейчас, когда мы понимаем макроэкономическую ситуацию, стоимость денег, а также возможность их будущего вложения, история с разделением прибыли проектов становится вполне приемлемой», — отметил топ-менеджер.

По его словам, сегодня многие крупные холдинги уже готовы рассмотреть участие в девелоперском проекте с расчетом либо квадратными метрами, либо долей в прибыли, сознавая, что на среднесрочную перспективу это вполне доступное, доходное вложение.

Мастер-девелопмент становится инструментом переупаковки сложных земельных активов

Коммерческий директор девелоперской компании РАЗУМ (Астраханская область) Тимур Сурматов рассказал, как в текущих условиях меняется подход застройщиков к покупке земли.

По его словам, сейчас девелоперы стали значительно осторожнее оценивать площадки и уже на старте смотрят не только на градостроительный потенциал, но и на экономику сделки.

«Мы стали отсматривать гораздо больше площадок, настроили систему скоринга, желание глубоко погружаться в каждую снизилось, — отметил Тимур Сурматов и пояснил: — Связано это с ростом предложения земельных участков. Сейчас мы сразу смотрим на экономику и выходим к продавцу с вариантом покупки либо в метры, либо в рассрочку с кредитного плеча».

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Если продавец не готов обсуждать такую структуру сделки на старте, продолжать диалог не имеет смысла, считает спикер.

«Без иллюзий: все покупается с кредитного плеча, — рассказал он, добавив: — Если продавец не готов это обсуждать на старте, то нет смысла продолжать диалог и тратить наше и его время».

Отдельно Сурматов выделил роль мастер-девелопмента. По его мнению, в ряде случаев он становится способом «спасти» сложные площадки — за счет «переупаковки» инфраструктуры, социальных обязательств, присоединения дополнительных участков и дальнейшей продажи лотами.

При этом, по его словам, далеко не каждый земельный актив стоит пытаться «спасать»: часть площадок в текущей экономике может оказаться нежизнеспособной даже после пересмотра условий.

Продавцы земельных площадок в текущих реалиях рынка «стали сговорчивее»

Партнер Ricci Александр Давыдов отметил, что на рынке в этом году наблюдается оживление по продаже проектов и площадок.

«Как нам кажется, продается абсолютно все. Любой девелопер готов продать любую свою площадку, — поделился Давыдов и продолжил: — Рынок недвижимости бесконечен,  каждую неделю мы слышим новые имена — тех, кто хочет инвестировать в недвижимость. Поэтому, к счастью для нас, для нашего рынка, всегда кто-то что-то будет покупать и продавать».    

Он сообщил, что в Москве есть девелоперы, которые по-прежнему находят промзоны, гаражи и достаточно дешево приобретают такие площадки.

«Девелоперы покупают их относительно недорого. Проходят ГЗК, получают ТЭП и реализуют их за относительно вменяемые деньги, — рассказал специалист, подчеркнув: — И такие площадки продаются быстро и дорого: средний срок экспозиции 3—6 месяцев».

По его наблюдениям, продавцы земельных участков в текущих реалиях рынка «стали сговорчивее». «Мы видим хорошую переговорную позицию со стороны продавцов земельных площадок», — отметил Давыдов.

С презентациями спикеров можно ознакомиться по ссылке.

Реклама. ООО "Институт развития строительной отрасли".  ИНН: 7706784790