Доработан законопроект для регулирования продаж новостроек в рассрочку. Документ предусматривает возможность передачи квартир покупателям до полной оплаты, ограничение срока рассрочки и введение дополнительных требований к застройщикам. В частности, девелоперов предлагают обязать раскрывать разницу между стоимостью жилья в рассрочку и при других условиях оплаты.

Соответствующие изменения содержатся в доработанной редакции проекта Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Поправки предлагается внести в закон «Об участии в долевом строительстве» (214-ФЗ), а также в законодательство об ипотеке, кредитных историях, потребительском кредитовании и государственной регистрации недвижимости.

Одно из ключевых нововведений — возможность передачи квартиры и регистрации права собственности до полного погашения рассрочки. В настоящее время застройщики используют этот инструмент при продаже строящегося жилья, однако действующее регулирование не предусматривает передачу объекта дольщику с сохранением задолженности по ДДУ после ввода дома в эксплуатацию.

Застройщиков обяжут раскрывать разницу в стоимости квартир

Перед заключением ДДУ с рассрочкой предлагается обязать застройщика предоставлять покупателю информацию о разнице между стоимостью квартиры при рассрочке и при других условиях оплаты.

Разницу потребуется указывать в рублях и процентах отдельно от остальных условий договора. Покупатель должен будет подтвердить ознакомление с этой информацией.

Для сравнения предполагается использовать цену того же объекта при оплате в течение 30 календарных дней после государственной регистрации ДДУ либо 120 календарных дней, если расчеты осуществляются с использованием мер государственной или муниципальной поддержки.

Предельный срок рассрочки составит три года после планируемого ввода объекта

Законопроект допускает полную оплату квартиры после ввода дома в эксплуатацию. При этом последний платеж должен быть внесен не позднее трех лет с момента окончания предполагаемого срока получения разрешения на ввод, указанного в проектной декларации на дату заключения ДДУ.

Для обеспечения обязательств покупателя предлагается установить «ипотеку в силу закона» (ситуация, когда залог недвижимости возникает автоматически, на основании прямого указания закона, а не в результате отдельного соглашения между сторонами, то есть недвижимость становится залогом для обеспечения какого-либо обязательства, и для этого не нужно подписывать отдельный договор об ипотеке) в пользу застройщика, которая будет возникать одновременно с регистрацией права собственности на квартиру при наличии непогашенной задолженности.

Если для оплаты части стоимости жилья привлекался кредит, преимущественное право залога получит кредитор, а застройщик станет последующим залогодержателем (при условии, что соглашением между ними не предусмотрено иное).

Сведения о рассрочке будут учитывать в кредитных историях

Информацию о заключенных ДДУ с рассрочкой, графиках платежей и исполнении обязательств предполагается передавать в бюро кредитных историй через уполномоченные банки.

Среднемесячные платежи по рассрочке планируется учитывать при расчете показателя долговой нагрузки покупателя. Банкам это позволит учитывать обязательства перед застройщиками при оценке платежеспособности заемщиков.

При этом требования о передаче сведений для формирования кредитной истории не предполагается распространять на ДДУ с полной оплатой в течение 30 календарных дней после государственной регистрации либо 120 календарных дней при использовании мер государственной или муниципальной поддержки.

Продажи с рассрочкой после ввода ограничат 25% площади без согласия банка

При наличии у застройщика обязательств по возврату целевого кредита авторы документа предлагают установить порог в 25% площади объектов, которые могут продаваться с рассрочкой после ввода без согласия уполномоченного банка.

Показатель рассчитывается от совокупной площади помещений, предназначенных для реализации по ДДУ в рамках проекта или этапа строительства. Превышение установленной доли допускается с согласия банка.

Кроме того, в обеспечение проектного финансирования предусматривается передача банку в залог прав требования застройщика по оставшимся платежам покупателей.

Изображение сгенерировано нейросетью giga.chat

Установят правила досрочного погашения и ответственность за просрочку

В соответствии с законопроектом покупателям будет предоставлено право полностью или частично досрочно погашать рассрочку, уведомив застройщика не менее чем за 30 календарных дней, если договором не установлен более короткий срок.

При систематическом нарушении сроков платежей после ввода объекта (более трех раз в течение 12 месяцев либо при просрочке свыше двух месяцев) застройщик сможет потребовать досрочного погашения задолженности, предоставив покупателю не менее 30 календарных дней для исполнения требования.

Если задолженность не будет погашена в установленный срок, договор может предусматривать начисление процентов в размере не более 20% годовых на просроченную сумму вместо неустойки. Проценты будут начисляться со дня, следующего за истечением срока, предоставленного для погашения задолженности.

При этом начисление процентов на цену ДДУ или остаток задолженности по общему правилу предлагается запретить, за исключением случаев, предусмотренных законом.

ДДУ с рассрочкой переведут в электронный формат

Договоры участия в долевом строительстве с рассрочкой предполагается заключать исключительно в электронной форме с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи. Формат документа должен обеспечивать представление сведений, в том числе в машиночитаемом виде.

В ДДУ потребуется указывать размер и сроки платежей, порядок информационного взаимодействия с покупателем, а в предусмотренных проектом случаях — реквизиты счета для расчетов после ввода объекта.

Для договоров с полной оплатой после ввода предлагается установить особый порядок расчетов: до ввода объекта средства покупателей размещаются на счетах эскроу, а последующие платежи перечисляются на счет застройщика в уполномоченном банке.

Когда изменения могут вступить в силу

Согласно законопроекту, новые нормы предполагается ввести с 1 сентября 2027 года. Основные положения будут распространяться на ДДУ, заключенные начиная с указанной даты.

Для ранее заключенных договоров рассрочки предусмотрены переходные требования по размещению сведений в Единой информационной системе жилищного строительства (ЕИСЖС) и их последующей передаче в бюро кредитных историй.

Предлагаемые изменения направлены на создание правовых условий для использования рассрочки после ввода объекта в эксплуатацию с одновременным усилением контроля за долговой нагрузкой покупателей и обеспечением интересов банков, финансирующих строительство.