Эксперты Домклик изучили основные особенности и составили портрет жилых объектов культурного наследия России, в которых были приобретены квартиры за последние несколько лет. Исследование проводилось на основании данных о квартирах в МКД на вторичном рынке недвижимости с присвоенным статусом объекта культурного наследия (ОКН), в которых была проведена оценка стоимости недвижимости, сообщила пресс-служба Сбербанка.

Фото: © lana1501 / Фотобанк Лори

Согласно данным городских властей, которые приводит Домклик, в Москве находится порядка 8,5 тыс. объектов культурного наследия, из них только 413 ОКН (менее 5%) относятся к жилому фонду, а их доля от всего жилого фонда столицы составляет чуть более 1%.

В Санкт-Петербурге таких объектов значительно больше, соответственно и доля жилых ОКН там выше. На Северную столицу приходится 43% общероссийского количества ипотечных сделок с квартирами в домах-памятниках.

Далее по распространенности объектов культурного наследия в ипотечных сделках с большим отрывом следуют Ивановская область (7,2%), Красноярский край (6,8%), Астраханская (6,7%) и Свердловская области (5,2%).

Фото: © Румянцева Наталия / Фотобанк Лори

Как правило, такие объекты находятся в исторических центрах городов, где ограничены возможности новой застройки. Это локации со сложившейся инфраструктурой, с максимальной концентрацией культурных заведений, ресторанов, достопримечательностей, магазинов и т. п.

Индивидуальность и расположение такого дома делают его арендную доходность выше средней.

В ряде регионов, напротив, квартиры в ОКН — менее ликвидный актив, требующий внимания со стороны новых собственников, с рядом ограничений на проведение ремонтных работ и высоким износом коммуникаций. Это отражается и на стоимости такой недвижимости.

Почти 40% квартир в ОКН, приобретенных в ипотеку за последнее время, расположены в домах, построенных с 1896 по 1917 год.

В тот период возводились «доходные» дома, изначально предназначавшиеся для сдачи квартир внаем. Люди массово переезжали в города на работу на растущие промышленные производства.

Самые дорогие ставки при сдаче внаем относились к жилью на 2—3 этажах (бельэтаж), самые дешевые — в мансардах и подвалах. Появились первые лифты, мусоропроводы и центральное отопление. На эти здания пришлось 14% покупок.

На втором месте по распространенности — самая «молодая» категория ОКН, в частности, памятники конструктивизма 1918—1930-х годов, советские высотки и «сталинки». Сегодня жилье в них — одно из самых дорогих на вторичном рынке. На их долю приходится 5,4% квартир в ОКН.

Реже всего покупались квартиры в домах XVIII века (порядка 1,2% от общего числа объектов в выборке). Самыми старыми оказались две квартиры в зданиях 1756 года в Адмиралтейском районе Санкт-Петербурга.

Жилые ОКН — это, как правило, кирпичные дома (97%), остались и деревянные дома (1,5% сделок).

Более 75% квартир в ОКН не имеют балконов или лоджий. Балконы есть лишь в 18,9% квартир, а лоджии — в 5,8% (в относительно новых постройках советской эпохи). В 76,2% домов отсутствуют лифты: 90% ОКН — это здания не выше шести этажей, а более четверти (28,4%) домов имеют 1—3 этажа.

По основным «потребительским» характеристикам квартиры в ОКН зачастую выигрывают у обычной вторичной недвижимости, приобретаемой в ипотеку. Так, медианная площадь квартир в ОКН составляет около 60 кв. м, против 44 кв. м у стандартных готовых квартир.

На однокомнатные приходится только 19% покупок против 40,5% у обычной вторичной недвижимости, доля двухкомнатных — менее 35%. А вот доля крупногабаритных лотов в ОКН намного выше: 18,2% квартир с четырьмя и более комнатами (это в 6 раз превышает показатели обычной «вторички»). Существенно больше и доля трехкомнатных 27,8% против 17,3%.

В ОКН намного выше потолки: в более 58,5% таких объектов — от 3 м, в 11,3% потолки превышают 3,5 м, тогда как у стандартной «вторички» эти показатели составляют 15,8% и 1,3% соответственно.

Таким образом, резюмируют авторы исследования, квартира в ОКН — это не только причастность к истории, но и объективно более просторное жилье с высокими потолками, которое, однако, требует готовности к ограничениям и дополнительным вложениям.