Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги января на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты.
Фото: www.realty-times.ru
По их оценкам, спрос на рынке ожидаемо сократился относительно декабря, доля сделок с ипотекой сохраняется на высоком уровне. Номинальные цены и объем предложения стагнируют.
• В январе 2023 года на первичном рынке Московского региона заключено 8,3 тыс. ДДУ — минимальный январский показатель за последние 6 лет. Относительно декабря 2022 года спрос ожидаемо сократился на 36%, относительно января 2022 года — на 33%.
• Выручка девелоперов в январе 2023 года на 35% меньше, чем месяц назад. Относительно прошлогоднего января — сокращение на 27%.
• Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне второй половины 2022 года — 82%. Многие январские сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года.
• Цены предложения в Московском регионе продолжают стагнировать: за месяц средняя цена «квадрата» на 0,6% дешевле, чем в декабре 2022 года и составляет 258,7 тыс. руб.
• В январе прекратился рост объема предложения, наблюдавшийся на протяжении предыдущих 8 месяцев. Выбор увеличился всего лишь на 0,2% до 113,3 тыс. лотов.
Фото: www.tsargrad.tv
Спрос в январе: шестилетний минимум
Всего 8,3 тыс. ДДУ было заключено на первичном рынке Московского региона за январь 2023 года. Относительно декабря 2022 года спрос ожидаемо сократился (-36%). В конце года на рынке недвижимости наблюдается традиционное сезонное оживление: население стремится успеть закрыть сделку в уходящем году. В 2022 году немаловажным фактором роста спроса к концу года стало ожидаемое повышение ставок по ипотеке (на 1 п.п. увеличилась льготная ставка, были свернуты программы с дополнительным субсидированием ставки от застройщиков до «нулевого» уровня). К тому же в январе было 9 нерабочих дней, что также не могло не отразиться на количестве заключенных ДДУ.
В январе 2023 года спрос не достиг прошлогоднего уровня (-32,8% относительно января 2022 г.). В январе 2022-го был побит рекорд январских показателей — сразу 12,3 тыс. ДДУ. 8,3 тыс. ДДУ — минимальный январский показатель за последние 6 лет (в 2017 году было заключено 7,1 тыс. сделок).
Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области
|
Количество ДДУ, тыс. шт.
|
Динамика за год
|
Динамика за месяц
|
янв.22
|
дек.22
|
янв.23
|
Москва в старых границах
|
5,2
|
5,8
|
4,0
|
-21,6%
|
-30,4%
|
Новая Москва
|
1,8
|
2,1
|
1,0
|
-42,8%
|
-49,5%
|
Московская область
|
5,3
|
5,0
|
3,2
|
-40,3%
|
-35,9%
|
Московский регион
|
12,3
|
12,8
|
8,3
|
-32,8%
|
-35,6% |
Источник: Циан.Аналитика
Год назад снижение спроса в январе относительно декабря было слабее, чем в январе 2023 года, — на 30,9%. В 2021-м, наоборот, сокращение было сильнее, чем в январе текущего года: на 47%. В 2017—2020 гг. — на 23—32%.
Выручка и число сделок сократилась
В январе 2023 года выручка девелоперов Московского региона составила 100,8 млрд руб. — это на 35% меньше, чем в декабре 2022 года, и на 26,8% меньше, чем в январе 2022 года.
Количество сделок и выручка девелоперов за месяц сократились сопоставимо (средняя стоимость проданного лота за месяц практически не изменилась — 12,3 млн руб. против 12,2 млн руб. в декабре), за год число ДДУ просело сильнее, чем выручка, что свидетельствует о росте средней стоимости лота в сделке (в целом по Московскому региону — 12,3 млн руб. против 11,2 млн руб. в январе 2022 года).
Две трети всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах — 65,7 млрд руб.
Фото: www.stroikyufy.ru
Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне
В январе 2023 года 82% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошли с оформлением ипотеки. Показатель немного сократился относительно декабря 2022 года, когда было зафиксировано максимальное значение (84%), тем не менее, остался на уровне рекордно высоких значений второй половины 2022 года (более 80%), отмечают эксперты ЦИАН.
Для сравнения: в январе прошлого года на сделки с привлечением заемных средств пришлось только 65%.
Сохранение высокой доли кредитования связано с тем, что в январе многие сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года, то есть до повышения ставок. Вероятно, по итогам февраля будет зафиксировано снижение доли таких регистраций, прогнозируют авторы обзора.
Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области
|
Доля ипотечных сделок, %
|
Динамика за год
|
Динамика за месяц
|
янв.22
|
дек.22
|
янв.23
|
Москва в старых границах
|
61%
|
80%
|
78%
|
+17 п.п.
|
-2 п.п.
|
Новая Москва
|
62%
|
91%
|
88%
|
+26 п.п.
|
-3 п.п.
|
Московская область
|
70%
|
87%
|
84%
|
+14 п.п.
|
-3 п.п.
|
Московский регион
|
65%
|
84%
|
82%
|
+17 п.п.
|
-2 п.п. |
Источник: Циан.Аналитика
Продолжается стагнация цен
За месяц средняя цена одного квадратного метра в предложении на первичном рынке Московского региона практически не изменилась: в январе 2023 года «квадрат» стоил на 0,6% дешевле, чем в декабре 2022-го — 258,7 тыс. руб. Относительно января прошлого года цены в регионе выше на 5,6%.
В столице (и в старых границах, и в ТиНАО) зафиксирован минимальный рост (+0,4% и +0,2% соответственно), а вот в области, наоборот, налицо небольшое снижение (-1,1%).
В условиях пониженного спроса и роста ставок по ипотеке застройщики ограничены в возможностях повышения цен. После фактического запрета на программы «нулевой ипотеки» девелоперы будут предлагать альтернативные варианты покупки: длительную рассрочку, кэшбек и прямые скидки.
Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве
(без учета премиальных сегментов)
Источник: Циан.Аналитика
Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области
(без учета премиальных сегментов)
Источник: Циан.Аналитика
Динамика средней цены квадратного метра в Московском регионе
(без учета премиальных сегментов)
|
Средняя цена кв.м., тыс. рублей
|
Динамика средней цены кв.м.
|
янв.22
|
дек.22
|
янв.23
|
за год
|
за месяц
|
Москва в старых границах
|
339,0
|
342,1
|
343,5
|
+1,3%
|
+0,4%
|
Новая Москва
|
210,9
|
229,3
|
229,8
|
+9,0%
|
+0,2%
|
Московская область
|
151,9
|
166,0
|
164,1
|
+8,0%
|
-1,1%
|
Московский регион
|
244,9
|
260,3
|
258,7
|
+5,6%
|
-0,6%
|
Источник: Циан.Аналитика
Прекратился рост объема предложения
В январе 2023 г. объем предложения на первичном рынке Московского региона составил 113,3 тыс. лотов. Относительно декабря выбор практически не изменился: рост всего на 0,2%. До этого на протяжении 8 месяцев объем предложения постоянно увеличивался.
За последний месяц количество лотов в Москве (и в старых границах, и в ТиНАО) сократилось с 71,4 до 69,3 тыс. Несмотря на то что это минимальное снижение от рекордно высоких уровней, выбор все равно остается очень высоким, отмечают эксперты. В области рост продолжился — с 41,7 до 44 тыс. лотов.
В январе в Московском регионе традиционно в продажу вышло мало новинок: всего 31 корпус на 461 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: в конце 2022 года выходило по ~60 корпусов на 800—1000 тыс. кв. м.
Количество квартир и апартаментов на рынке новостроек Московского региона
Источник: Циан.Аналитика
«В январе на первичном рынке Московского региона сохраняются тренды, сложившиеся в конце 2022 года, — прокомментировал результаты обзора руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото). — Средние цены, объем предложения и доля сделок с ипотекой остались на прежнем уровне», — отметил он.
По мнению эксперта, спад спроса (минус 36% по числу сделок к предыдущему месяцу), хотя и укладывается в обычные сезонные циклы, в этом году вполне мог оказаться менее выраженным, ведь и туристическая активность москвичей не такая, как в предыдущие годы.
А отмена беспроцентной ипотеки могла не только повлиять на спрос на первичном рынке, но и заставила покупателей обратить внимание на вторичный рынок, где активность, напротив, растет, поясняет Попов.
Другие публикации по теме:
Эксперты: в Подмосковье цены на новостройки за месяц снизились на 4%, в Санкт-Петербурге — на 1%
Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС
Никита Стасишин: Нужно закрепить успешные показатели объемов жилищного строительства и стимулировать спрос на новостройки
Эксперты: за год спрос на новостройки в России упал на четверть, рост цен замедлился втрое, а предложение выросло более чем на треть
