Банк России опубликовал Доклад о денежно-кредитной политике, часть которого посвящена жилищному строительству. Комментарий эксперта.

Содержание этой части Доклада в тезисах:

• за падением спроса на жилье в 2015 году последовало уменьшению числа новых строительных проектов;
• к 2017 г. сложилась ситуация, когда старые проекты достроены, а новые – выпускались на рынок не так активно, как раньше;
• наблюдается ухудшение финансового положения и уход с рынка мелких и части средних застройщиков;
• основной спад в жилищном строительстве может прийтись на 2017 год;
• вероятно, спад не будет глубоким;
• переход годового темпа прироста жилищного строительства в положительную область можно ожидать не ранее второй половины 2017 года.

По мнению Банка России, жилищное строительство получит поддержку по трем направлениям:

• госпрограммы;
• льготные программы банков;
• льготные программы застройщиков;
• ожидания смягчения условий банковского фондирования.

При этом в качестве госпрограмм Банк России называет следующие:

• по расселению аварийного жилья, реализуемые в Республике Карелия, Мурманской области, Республике Крым и ряде других регионов;
• по реновации жилого фонда и сноса ветхого жилья – в Москве, Республике Саха (Якутия);
• по обеспечению жильем и улучшению жилищных условий населения – в Ленинградской, Ярославской и Тюменской областях.

В целом Доклад пропитан оптимизмом:

• продолжилось и приобрело устойчивость восстановление российской экономики;
• расширяется инвестиционная активность;
• снижается инфляция;
• прекратилось снижение оборота розничной торговли;
• благоприятная динамика реальной заработной платы;
• не ожидается значительного замедления экономического роста и ухудшения внутренних экономических условий;
• темп прироста ВВП составит в 2017 году - 1,3–1,8%, в 2018-2019 около 1,5–2,0%;
• создаются условия для смягчения требований к заемщикам и других неценовых условий кредитования.

Банк России видит пространство для снижения ключевой ставки во втором полугодии 2017 года.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла Холопика

Доклад посвящен в большей части обоснованию проводимой Банком России жесткой денежно-кредитной политики. Главный положительный вывод, который следует из Доклада – ключевая ставка будет продолжать снижаться.  А это означает снижение ставок по ипотеке, что должно повысить ее доступность.

В Докладе абсолютно верно отмечается, что основной причиной снижения объемов ввода жилья является падение реальных доходов населения. По этому показателю не дается позитивного прогноза, лишь очень осторожно отмечается, что возможен некоторый рост заработной платы выше роста производительности труда, что может ухудшить показатели по инфляции. Соответственно, непонятно, на каком основании строится прогноз о том, что пик падения в жилищном строительстве придется на 2017 год.

На мой взгляд, для прогнозирования необходимо сопоставить две цифры – ввод жилья застройщиками и продажи жилья застройщиками. В 2016 году застройщики ввели 48,4 млн м² жилья. Из них с финансированием по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) построено 41,6 млн м². При этом по данным Росреестра застройщики продали по договорам участия в долевом строительстве за этот год лишь 31,8 млн м².  Т.е. разница почти 10 млн м² или 23%. Это же наблюдалось и в 2015 году. Нормальной является ситуация, когда застройщики сколько строят, столько и продают. Соответственно либо должно произойти снижение ввода жилья, либо рост продаж. Цифры ввода жилья и продаж должны сойтись. Это сейчас мы и наблюдаем. За период январь – апрель застройщики продали по ДДУ по данным Росреестра примерно 180 тыс. квартир, что эквивалентно 9 млн м² жилья. За этот же период застройщики ввели 10,5 млн м², в том числе с финансированием по ДДУ те же 9 млн м². Произошло запрограммированное снижение ввода жилья застройщиками. Если ничего не изменится в лучшую сторону с продажами, то ввод жилья застройщиками в 2017 году должен уменьшиться по сравнению с 2016 на 15-20% и будет продолжать снижаться. Почему? Потому что наблюдается дальнейшее снижение продаж. За первый квартал 2017 года Росреестр фиксирует падение на 13,4%. Если падение продаж продолжится и дальше, то неизбежно будет продолжаться падение ввода. В том числе и в 2018 году.

Для возобновления роста ввода жилья необходимо ликвидировать дефицит финансирования жилищного строительства либо за счет роста реальных доходов населения, либо за счет значимой иной финансовой поддержки. Существующие госпрограммы, программы банков и застройщиков, указанные в Докладе Банка России, имеют крайне ограниченное влияние и не могут рассматриваться как реальные меры по обеспечению восстановления объемов жилищного строительства.

Следует обратить внимание также на то, что Доклад содержит ряд ошибочных тезисов, на которых базируются выводы авторов. Так, в Докладе отмечается, что сейчас происходит уменьшение числа новых строительных проектов. На самом деле с 2015 года текущий объем незавершенного жилищного строительства у застройщиков увеличился на 20%. Сейчас в стройке у застройщиков 120 млн м² жилья. Было – 100 млн. Новые проекты выпускаются на рынок очень активно. И это тревожный факт на фоне ухудшения продаж и ввода жилья. Только 30% застройщиков сейчас выдерживают изначально запланированные сроки ввода домов. Идет накопление незавершенки. Что несет в себе серьезные угрозы. Объем остановленных строек достиг 5 млн м² жилья. И эта цифра растет.

Пока что ситуация под контролем. Практически по всем проблемным стройкам находятся механизмы возобновления строительства. По это больше похоже на преодоление симптомов болезни. Причина проблем – острая нехватка финансирования – не устранена. И жесткая кредитная политика Банка России по сдерживанию инфляции является одним из факторов, влияющих на нехватку финансирования.

В сфере приобретения новостроек выявлены два разнонаправленных тренда.  Рост объема выдачи ипотеки сопровождается снижением количества сделок.

По данным АИЖК, в мае объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 35%, достигнув 140 млрд руб. и на 35% превысив темпы роста по отношению прошлогодним показателям. Причем, как подчеркивает пресс-служба Агентства, результаты мая 2017 года являются рекордными за всю историю развития ипотечного кредитования в России. Так, рекордный объем выданных в мае 2014 года ипотечных кредитов (1,8 трлн руб.) на 4% ниже показателей соответствующего периода нынешнего года.

Объем предоставленных в январе-мае 2017 года ипотечных кредитов превысил 610 млрд руб., а темпы роста в годовом исчислении составили 11%. По мнению руководства АИЖК, рынок развивается в «мощном растущем тренде, который объясняется, прежде всего, значительным снижением ставок по ипотечным кредитам и улучшением основных макроэкономических параметров». Учитывая динамику ипотечных ставок и существующий спрос населения на жилье, АИЖК сохраняет прогнозы по объемам выдачи ипотечных кредитов в 2017 году: более 1 млн кредитов на 1,8 трлн руб. и отмечает вероятность превышения данного прогноза по итогам года.

Между тем, как отмечают аналитики нашего портала, подобный оптимизм не коррелируется со свежей статистикой объема зарегистрированных договоров долевого участия в строительстве, которые, как правило, напрямую связаны с ипотекой.

Источник: Росреестр

Так, согласно данным Росреестра (см. график), в мае 2017 года был зарегистрирован 51 651 ДДУ, что ниже, чем в апреле (55 153) и значительно ниже, чем в марте, когда было зарегистрировано 65 882 договора долевого участия. Так что здесь, в отличие от роста объема выдачи ипотечных кредитов, наблюдается обратная тенденция: снижение числа заключенных гражданами ДДУ.

Наш портал попросил экспертов прокомментировать два этих разнонаправленных тренда.

Юрий ИЛЬИН, Директор по работе с инвесторами и связям с общественностью Группы ЛСР, г.Санкт-Петербург 

Никакого противоречия между этими данными нет. С точки зрения продаж май является не самым активным месяцем по причине длительных праздников. Однако, несмотря на то, что количество сделок в этом месяце относительно ниже, чем в апреле, высокая покупательская активность полностью сохранилась на рынке, о чем свидетельствует рост выдачи ипотечных кредитов.

После отмены программы государственного субсидирования банки предлагают выгодные кредитные условия. К примеру, сейчас в жилом комплексе «ЗИЛАРТ» (Москва) действует рекордно низкая ставка 8% от «Сбербанка». Навстречу идут и сами застройщики, разрабатывая совместные ипотечные продукты. Соответственно, доля ипотечных продаж девелоперов растет.

Антон ВОРОБЬЕВ, генеральный директор ГК «Единство», г.Рязань

С моей точки зрения эти разнонаправленные тренды объясняются только одним. Несмотря на снижение спроса на новостройки, доля ипотечных сделок в структуре продаж растет. Это вызвано в первую очередь снижением ставок по ипотечным кредитам.

Татьяна ГУСЕВА, директор ипотечного центра компании МИЭЛЬ-Новостройки, г.Москва

Снижение покупательской активности в мае на рынке первичного жилья действительно наблюдалось. Во многом оно было обусловлено сезонным фактором, ведь на май традиционно приходится длительный период праздников. Одновременно наблюдался рост доли ипотечных сделок. В самом конце апреля Сбербанк совместно с рядом крупнейших застройщиков запустил акцию, снизив ставку по ипотечным кредитам на 2—2,5 процентных пункта от базовой. Тогда базовая ставка по ипотеке опустилась до 10,9% на первичном рынке, и до 10,75-12,25% на вторичном рынке. Отдельные застройщики, в том числе крупнейшие, предлагали дополнительное субсидирование ставки, в результате чего она могла опуститься до 8,4%.

Таким образом, ипотечный кредит стал как никогда ранее доступным и выгодным, чем и воспользовалась значительная доля покупателей. Также следует отметить, что статистика АИЖК включает и вторичный рынок.