Банк России опубликовал Доклад о денежно-кредитной политике, часть которого посвящена жилищному строительству. Комментарий эксперта.

Содержание этой части Доклада в тезисах:

• за падением спроса на жилье в 2015 году последовало уменьшению числа новых строительных проектов;
• к 2017 г. сложилась ситуация, когда старые проекты достроены, а новые – выпускались на рынок не так активно, как раньше;
• наблюдается ухудшение финансового положения и уход с рынка мелких и части средних застройщиков;
• основной спад в жилищном строительстве может прийтись на 2017 год;
• вероятно, спад не будет глубоким;
• переход годового темпа прироста жилищного строительства в положительную область можно ожидать не ранее второй половины 2017 года.

По мнению Банка России, жилищное строительство получит поддержку по трем направлениям:

• госпрограммы;
• льготные программы банков;
• льготные программы застройщиков;
• ожидания смягчения условий банковского фондирования.

При этом в качестве госпрограмм Банк России называет следующие:

• по расселению аварийного жилья, реализуемые в Республике Карелия, Мурманской области, Республике Крым и ряде других регионов;
• по реновации жилого фонда и сноса ветхого жилья – в Москве, Республике Саха (Якутия);
• по обеспечению жильем и улучшению жилищных условий населения – в Ленинградской, Ярославской и Тюменской областях.

В целом Доклад пропитан оптимизмом:

• продолжилось и приобрело устойчивость восстановление российской экономики;
• расширяется инвестиционная активность;
• снижается инфляция;
• прекратилось снижение оборота розничной торговли;
• благоприятная динамика реальной заработной платы;
• не ожидается значительного замедления экономического роста и ухудшения внутренних экономических условий;
• темп прироста ВВП составит в 2017 году - 1,3–1,8%, в 2018-2019 около 1,5–2,0%;
• создаются условия для смягчения требований к заемщикам и других неценовых условий кредитования.

Банк России видит пространство для снижения ключевой ставки во втором полугодии 2017 года.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла Холопика

Доклад посвящен в большей части обоснованию проводимой Банком России жесткой денежно-кредитной политики. Главный положительный вывод, который следует из Доклада – ключевая ставка будет продолжать снижаться.  А это означает снижение ставок по ипотеке, что должно повысить ее доступность.

В Докладе абсолютно верно отмечается, что основной причиной снижения объемов ввода жилья является падение реальных доходов населения. По этому показателю не дается позитивного прогноза, лишь очень осторожно отмечается, что возможен некоторый рост заработной платы выше роста производительности труда, что может ухудшить показатели по инфляции. Соответственно, непонятно, на каком основании строится прогноз о том, что пик падения в жилищном строительстве придется на 2017 год.

На мой взгляд, для прогнозирования необходимо сопоставить две цифры – ввод жилья застройщиками и продажи жилья застройщиками. В 2016 году застройщики ввели 48,4 млн м² жилья. Из них с финансированием по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) построено 41,6 млн м². При этом по данным Росреестра застройщики продали по договорам участия в долевом строительстве за этот год лишь 31,8 млн м².  Т.е. разница почти 10 млн м² или 23%. Это же наблюдалось и в 2015 году. Нормальной является ситуация, когда застройщики сколько строят, столько и продают. Соответственно либо должно произойти снижение ввода жилья, либо рост продаж. Цифры ввода жилья и продаж должны сойтись. Это сейчас мы и наблюдаем. За период январь – апрель застройщики продали по ДДУ по данным Росреестра примерно 180 тыс. квартир, что эквивалентно 9 млн м² жилья. За этот же период застройщики ввели 10,5 млн м², в том числе с финансированием по ДДУ те же 9 млн м². Произошло запрограммированное снижение ввода жилья застройщиками. Если ничего не изменится в лучшую сторону с продажами, то ввод жилья застройщиками в 2017 году должен уменьшиться по сравнению с 2016 на 15-20% и будет продолжать снижаться. Почему? Потому что наблюдается дальнейшее снижение продаж. За первый квартал 2017 года Росреестр фиксирует падение на 13,4%. Если падение продаж продолжится и дальше, то неизбежно будет продолжаться падение ввода. В том числе и в 2018 году.

Для возобновления роста ввода жилья необходимо ликвидировать дефицит финансирования жилищного строительства либо за счет роста реальных доходов населения, либо за счет значимой иной финансовой поддержки. Существующие госпрограммы, программы банков и застройщиков, указанные в Докладе Банка России, имеют крайне ограниченное влияние и не могут рассматриваться как реальные меры по обеспечению восстановления объемов жилищного строительства.

Следует обратить внимание также на то, что Доклад содержит ряд ошибочных тезисов, на которых базируются выводы авторов. Так, в Докладе отмечается, что сейчас происходит уменьшение числа новых строительных проектов. На самом деле с 2015 года текущий объем незавершенного жилищного строительства у застройщиков увеличился на 20%. Сейчас в стройке у застройщиков 120 млн м² жилья. Было – 100 млн. Новые проекты выпускаются на рынок очень активно. И это тревожный факт на фоне ухудшения продаж и ввода жилья. Только 30% застройщиков сейчас выдерживают изначально запланированные сроки ввода домов. Идет накопление незавершенки. Что несет в себе серьезные угрозы. Объем остановленных строек достиг 5 млн м² жилья. И эта цифра растет.

Пока что ситуация под контролем. Практически по всем проблемным стройкам находятся механизмы возобновления строительства. По это больше похоже на преодоление симптомов болезни. Причина проблем – острая нехватка финансирования – не устранена. И жесткая кредитная политика Банка России по сдерживанию инфляции является одним из факторов, влияющих на нехватку финансирования.

Собрание кредиторов ОАО «Ивановская домостроительная компания» приняло решение обратиться в Арбитражный суд с ходатайством об открытии конкурсного производства.

Ивановская домостроительная компания является одним из ключевых предприятий, входящих в холдинг СУ-155. На протяжении многих лет компания являлась бесспорным лидером жилищного строительства Ивановской области. Доля на рынке достигала в определенные периоды более 50%. Застройщик в значительных объемах вел строительство еще в трех регионах – Ярославской, Владимирской, Костромской областях.

В настоящее время Ивановская ДСК, как и еще 7 других застройщиков, входящих в СУ-155, проходит процедуру банкротства. Для дольщиков юридически значимым является то, в какой конкретно из стадий банкротства находится компания. Ведь, согласно закону о долевом строительстве, требовать страховых выплат можно только в случае, если застройщик вошел в стадию «конкурсное производство».

Из Аналитического обзора «Застройщики-банкроты» видно, что Ивановская домостроительная компания с 10.03.2016 года находится в стадии наблюдения. По сообщениям СМИ временный управляющий при анализе финансового состояния должника пришел к выводу, что безубыточную деятельность и платежеспособность Ивановской ДСК восстановить невозможно. Поэтому конкурсное производство является единственной возможной процедурой. Это означает, что имущество предприятия будет продано, а компания, скорее всего, ликвидирована.

Предложение временного управляющего поддержало собрание кредиторов, которое приняло решение обратиться в арбитражный суд Ивановской области с ходатайством об открытии конкурсного производства. Следует отметить, что собрание кредиторов также решило образовать комитет кредиторов из трех человек, который в дальнейшем будет контролировать процедуру конкурсного производства и продажу имущества. Большинство членов комитета работают в банке-санаторе СУ-155 «Российский капитал».

После введения в Ивановской ДСК конкурсного производства право на страховое возмещение получат те дольщики, в отношении которых ответственность застройщика застрахована. Это все объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 января 2014 года. Из Аналитического обзора «Застройщики-банкроты» следует, что у Ивановской домостроительной компании в незавершенном строительстве сейчас многоквартирных домов на 387 тыс. м², из них с разрешениями на строительство, выданными после 1 января 2014 года, – на 147,5 тыс. м². Т.е. дольщиков, претендующих на страховую выплату, может быть более 2 тыс.

Какие препятствия могут помешать дольщикам получить страховку? Известно, что более половины покупателей квартир СУ-155 не имеют на руках договоров участия долевого строительства (использовалась схема привлечения средств через членство в ЖСК), значит, ответственность застройщика перед ними не застрахована. Однако это не в случае с Ивановской ДСК. В интервью агентству RSN глава Минстроя России Михаил Мень (на фото) заверил читателей: «в Ивановской области, где я раньше работал, СУ-155 тоже строила, и этот регион также попал в число 14 субъектов, в которых есть пострадавшие граждане. Но в Ивановской области ни одной такой схемы не было. Там все граждане участвовали в строительстве по ФЗ-214».

Другим препятствием для получения страховки может быть банкротство уже самой страховой компании. Однако об этом пока ничего не известно. Проектные декларации Ивановской ДСК, как и сайт застройщика, не содержат сведений о страховщике.