Банк России опубликовал Доклад о денежно-кредитной политике, часть которого посвящена жилищному строительству. Комментарий эксперта.

Содержание этой части Доклада в тезисах:

• за падением спроса на жилье в 2015 году последовало уменьшению числа новых строительных проектов;
• к 2017 г. сложилась ситуация, когда старые проекты достроены, а новые – выпускались на рынок не так активно, как раньше;
• наблюдается ухудшение финансового положения и уход с рынка мелких и части средних застройщиков;
• основной спад в жилищном строительстве может прийтись на 2017 год;
• вероятно, спад не будет глубоким;
• переход годового темпа прироста жилищного строительства в положительную область можно ожидать не ранее второй половины 2017 года.

По мнению Банка России, жилищное строительство получит поддержку по трем направлениям:

• госпрограммы;
• льготные программы банков;
• льготные программы застройщиков;
• ожидания смягчения условий банковского фондирования.

При этом в качестве госпрограмм Банк России называет следующие:

• по расселению аварийного жилья, реализуемые в Республике Карелия, Мурманской области, Республике Крым и ряде других регионов;
• по реновации жилого фонда и сноса ветхого жилья – в Москве, Республике Саха (Якутия);
• по обеспечению жильем и улучшению жилищных условий населения – в Ленинградской, Ярославской и Тюменской областях.

В целом Доклад пропитан оптимизмом:

• продолжилось и приобрело устойчивость восстановление российской экономики;
• расширяется инвестиционная активность;
• снижается инфляция;
• прекратилось снижение оборота розничной торговли;
• благоприятная динамика реальной заработной платы;
• не ожидается значительного замедления экономического роста и ухудшения внутренних экономических условий;
• темп прироста ВВП составит в 2017 году - 1,3–1,8%, в 2018-2019 около 1,5–2,0%;
• создаются условия для смягчения требований к заемщикам и других неценовых условий кредитования.

Банк России видит пространство для снижения ключевой ставки во втором полугодии 2017 года.

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла Холопика

Доклад посвящен в большей части обоснованию проводимой Банком России жесткой денежно-кредитной политики. Главный положительный вывод, который следует из Доклада – ключевая ставка будет продолжать снижаться.  А это означает снижение ставок по ипотеке, что должно повысить ее доступность.

В Докладе абсолютно верно отмечается, что основной причиной снижения объемов ввода жилья является падение реальных доходов населения. По этому показателю не дается позитивного прогноза, лишь очень осторожно отмечается, что возможен некоторый рост заработной платы выше роста производительности труда, что может ухудшить показатели по инфляции. Соответственно, непонятно, на каком основании строится прогноз о том, что пик падения в жилищном строительстве придется на 2017 год.

На мой взгляд, для прогнозирования необходимо сопоставить две цифры – ввод жилья застройщиками и продажи жилья застройщиками. В 2016 году застройщики ввели 48,4 млн м² жилья. Из них с финансированием по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ) построено 41,6 млн м². При этом по данным Росреестра застройщики продали по договорам участия в долевом строительстве за этот год лишь 31,8 млн м².  Т.е. разница почти 10 млн м² или 23%. Это же наблюдалось и в 2015 году. Нормальной является ситуация, когда застройщики сколько строят, столько и продают. Соответственно либо должно произойти снижение ввода жилья, либо рост продаж. Цифры ввода жилья и продаж должны сойтись. Это сейчас мы и наблюдаем. За период январь – апрель застройщики продали по ДДУ по данным Росреестра примерно 180 тыс. квартир, что эквивалентно 9 млн м² жилья. За этот же период застройщики ввели 10,5 млн м², в том числе с финансированием по ДДУ те же 9 млн м². Произошло запрограммированное снижение ввода жилья застройщиками. Если ничего не изменится в лучшую сторону с продажами, то ввод жилья застройщиками в 2017 году должен уменьшиться по сравнению с 2016 на 15-20% и будет продолжать снижаться. Почему? Потому что наблюдается дальнейшее снижение продаж. За первый квартал 2017 года Росреестр фиксирует падение на 13,4%. Если падение продаж продолжится и дальше, то неизбежно будет продолжаться падение ввода. В том числе и в 2018 году.

Для возобновления роста ввода жилья необходимо ликвидировать дефицит финансирования жилищного строительства либо за счет роста реальных доходов населения, либо за счет значимой иной финансовой поддержки. Существующие госпрограммы, программы банков и застройщиков, указанные в Докладе Банка России, имеют крайне ограниченное влияние и не могут рассматриваться как реальные меры по обеспечению восстановления объемов жилищного строительства.

Следует обратить внимание также на то, что Доклад содержит ряд ошибочных тезисов, на которых базируются выводы авторов. Так, в Докладе отмечается, что сейчас происходит уменьшение числа новых строительных проектов. На самом деле с 2015 года текущий объем незавершенного жилищного строительства у застройщиков увеличился на 20%. Сейчас в стройке у застройщиков 120 млн м² жилья. Было – 100 млн. Новые проекты выпускаются на рынок очень активно. И это тревожный факт на фоне ухудшения продаж и ввода жилья. Только 30% застройщиков сейчас выдерживают изначально запланированные сроки ввода домов. Идет накопление незавершенки. Что несет в себе серьезные угрозы. Объем остановленных строек достиг 5 млн м² жилья. И эта цифра растет.

Пока что ситуация под контролем. Практически по всем проблемным стройкам находятся механизмы возобновления строительства. По это больше похоже на преодоление симптомов болезни. Причина проблем – острая нехватка финансирования – не устранена. И жесткая кредитная политика Банка России по сдерживанию инфляции является одним из факторов, влияющих на нехватку финансирования.

С 1 июля вступают в силу поправки в Градостроительный кодекс, которыми изменяется правовое регулирование деятельности технического заказчика. Минстрой России разъяснил, что эти нововведения касаются и застройщиков, которые самостоятельно (без технического заказчика) нанимают изыскателей, проектировщиков и подрядчиков.

Основные нововведения следующие:

1) техническим заказчиком может быть только юридическое лицо. Физическое лицо с 1 июля эти функции выполнять не имеет право;

2) до 1 июля для организаций, выполняющий функцию технического заказчика, требовалось членство только в строительной СРО, т.к. необходимо было свидетельство о допуске к видам работ группы № 32 по строительному контролю. Членства в проектных и изыскательских СРО не требовалось. С 1 июля согласно новому определению пункта 22 статьи 1 Градостроительного кодекса, технический заказчик должен быть членом изыскательской СРО, если он от имени застройщика взаимодействует с изыскательской организацией, а также членом проектной СРО, если он взаимодействует с проектной организацией, и строительной СРО, если взаимодействует с подрядчиком.

Минстрой России письмом от 8 февраля 2017 г. N 3762-АЕ/02 разъяснил, что «при осуществлении застройщиком функций технического заказчика самостоятельно застройщику требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида».

Подробнее о нововведениях в отношении технического заказчика, в том числе застройщика, выполняющего функции технического заказчика самостоятельно, в публикации генерального директора общероссийского общественного фонда «Центр качества строительства» Николая Малышева (на фото).

Комментарий генерального директора ООО «Институт развития строительной отрасли» Кирилла Холопика (на фото).

Судебная практика показывает, что в части возникновения тех или иных обязанностей у предпринимателей суд, как правило, руководствуется буквальным толкованием закона. Примененный в разъяснении Минстроя России метод толкования по совокупности норм в данном случае неприменим. Закон содержит требование, что технический заказчик должен быть членом СРО. Норма о том, что застройщик «вправе передать свои функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности, техническому заказчику», не говорит о том, что в случае не передачи таких функций техническому заказчику, застройщик сам становится техническим заказчиком во взаимодействии с контрагентами.

Здесь хорошо подходит аналогия с адвокатами. Чтобы осуществлять защиту в суде гражданин может нанять профессионального адвоката, но может и сам действовать без представителя. Если гражданин осуществляет в суде свою защиту сам, то это ведь не означает, что ему требуется вступать в адвокатскую палату.  Думаю, что Минюст России никогда не даст разъяснение, из которого по совокупности норм будет сделан вывод о необходимости членства в адвокатской палате всех, кто защищает себя самостоятельно.