На днях в рамках дискуссионного клуба Urban Space руководители ведущих девелоперских компаний и представители банковских структур обсудили актуальную ситуацию в строительной отрасли, назвали основные болевые точки во взаимодействии и наметили пути решения возникших проблем.

Фото: www.kitanie.com

По мнению управляющего партнера Gravion Group Юрия Неманежина (на фото), сегодня решить проблему правового недопуска застройщиков к поэтапному раскрытию счетов эскроу можно с помощью так называемого бридж-финансирования со стороны банков.

Фото: www.mirkvartir.me

Речь идет о кредите, выдаваемом девелоперу для финансирования предпроектных затрат (покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п.) на срок от полугода до двух лет.

При этом источником погашения бридж-финансирования является как раз классическое проектное финансирование с использованием эскроу.

Фото: www.prozaim.com

Как сделать так, чтобы этот и другие инструменты, способствующие эффективному фондированию проектов на всех стадии их реализации, активнее использовались во взаимоотношениях между застройщиками и банками?

Этот вопрос, поднятый Неманежиным, собственно, и задал тон дискуссии на площадке Urban Space.

Фото: www.rbk.ru

По словам генерального директора Атлас Девелопмент Владимира Городенкера (на фото), имеющего опыт реализации жилищных проектов в Екатеринбурге и Сочи, ранее банки очень легко шли на бридж-финансирование, но после февральских событий 2022 года и связанного с ними экстренного повышения ключевой ставки ЦБ резко ограничили предложение этого кредитного продукта.

«Мы надеемся, что с понижением ключевой ставки отношение банков станет более лояльным», — оптимистично заметил Городенкер.

Фото: www.cian.ru

Основатель архитектурно-брендинговой компании DeVision и форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин (на фото) посетовал на то, что сегодня зачастую сотрудники банков на местах не понимают до конца ни механизмов проектного финансирования в целом, ни бридж-финансирования в частности.

Начальник отдела проектного финансирования жилой и коммерческой недвижимости Альфа Банка Лариса Лобанова (на фото) признала справедливыми мнения застройщиков, но призвала их учесть «текущие реалии», которые порой заставляют банкиров проявлять избыточную осторожность.

«Но постепенно градус неопределенности снизится, все вернется на свои места», — заверила Лобанова, обозначив достаточно светлые перспективы бридж-финансирования и кредитования девелоперов в целом.  

Фото: www.in-news.ru

В ходе дискуссии был затронут вопрос целесообразности госсубсидирования ипотеки. Некоторые представителей девелоперского бизнеса высказали опасение, что льготные ставки могут стимулировать рост числа неплатежеспособных заемщиков.   

На это заместитель руководителя департамента розничного бизнеса, вице-президент ВТБ Евгений Дячкин (на фото ниже) ответил так: «Да, мы идем на осознанный риск. Однако смотрим на то, как формировался ипотечный портфель у конкретного застройщика до этого, то есть чтобы процент просрочки [по ипотечному кредиту — Ред.] стремился к нулю — 0,6—0,7%».

Фото: www.interfax.ru

По словам Дячкина, ЦБ в период пандемии разработал ряд мер поддержки заемщиков, а отдельные банки подготовили свои, дополнительные программы поддержки.

«Поэтому клиент, попавший в сложную жизненную ситуацию, может оформить отсрочку по платежам и чувствовать себя комфортно», — заключил представитель руководства ВТБ.

Вице-президент коммерческого блока девелоперской компании GloraX Руслан Сырцов (на фото ниже) отметил необходимость диверсификации ипотечных продуктов в зависимости от насущных нужд целевой аудитории.

Фото: www.repa-pr.ru

«Очень часто клиенты, которые купили однокомнатную квартиру, стремятся расширить свои жилищные условия, — напомнил он.  — Может быть, рассмотреть возможность перехода кредитного договора с одной квартиры на другую, чтобы не начинать выплачивать ипотеку с самого начала». — предложил эксперт.

По его мнению, также стоит предусмотреть возможность дополнительного включения в ипотечный договор отделки за полгода до ввода дома в эксплуатацию.

«Потому что, как правило, решение о необходимости данной опции клиент принимает на более поздних сроках», — аргументировал свое предложение Сырцов.

Фото: www.sakhalife.ru

Планируется, что по итогам дискуссии между представителями девелоперского и банковского бизнесов на площадке Urban Space будет составлена резолюция, включающая рекомендации для высшего руководства ЦБ и системообразующих банков страны.

Фото: www.macon-advice.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5% годовых (график)

Владимир Путин: Необходимо повысить эффективность льготной ипотеки на новостройки

Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Эксперт: Банки и застройщики уже адаптировались к неудобным особенностям проектного финансирования

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

Аналитический центр ДОМ.РФ опубликовал обзор рынка ипотечного кредитования России в III квартале 2024 года.

Фото: ДОМ.РФ

Аналитики отметили ожидаемое резкое сокращение выдачи ипотеки в III квартале: банки предоставили 302 тыс. кредитов (-36% по сравнению с II кварталом текущего года) на 1,1 трлн руб. (-39%). Причиной такого падения показателей они назвали завершение программы массовой льготной ипотеки с господдержкой.

При этом в годовом выражении спад оказался еще более значительным — практически вдвое и по количеству, и по объему. Разницу эксперты объяснили эффектом высокой базы III квартала 2023 года, когда наблюдался ажиотажный спрос.

Источники: Банк России, опросы банков, ДОМ.РФ

Наибольший спад выдачи наблюдался в сегменте строящегося жилья (-58% по отношению к II кварталу 2024-го), где была широко распространена льготная ипотека.

Общее замедление ипотечного кредитования по льготным программам было вызвано изменением их условий: выдача в III квартале в банках страны составила 107 тыс. кредитов на 0,6 трлн руб. (почти в 2,5 раза меньше показателя II квартала).

В результате доля льготной ипотеки в общем количестве выдач опустилась до 35% (-23 п. п. за квартал) и 53% — в объеме (-27 п. п.).

Источник: ДОМ.РФ

Снижение выдач жилищных кредитов в III квартале отмечалось по всем госпрограммам, кроме «Дальневосточной и Арктической ипотеки». Росту спроса на эту программу в III квартале (14 тыс. кредитов, +33% к II кварталу) способствовало расширение ее условий.

Значительное падение выдач «Семейной ипотеки» (76 тыс. кредитов, -44% по сравнению с показателем II квартала) и «IT-ипотеки» (4 тыс. кредитов, -78%) связано с рядом факторов: во-первых, модификацией условий программ и, во-вторых, неоднократной временной приостановкой кредитования из-за исчерпания лимитов.

Существенно меньшее снижение отмечено в количестве выдач ипотеки на покупку готового жилья (-12% относительно II квартала 2024-го). Сохранение спроса в этом сегменте аналитики связывают с тем, что после окончания массовой господдержки ставки на первичном и вторичном рынках для массового заемщика сравнялись, а стоимость 1 кв. м в готовом жилье ниже, чем в новостройке.

Источники: данные опросов банков, ДОМ.РФ, Банк России

В результате продуктовая структура выдачи значительно изменилась: доля ипотеки на новостройки опустилась с 42% во II квартале до 27% в III квартале, а доля ипотеки на готовые квартиры выросла с 28% до 39%.

Выдача ипотеки на ИЖС в III квартале резко снизилась, а в сегменте готовых домов — оставалась стабильной.

Спрос на ипотеку в сегменте ИЖС и покупки индивидуальных домов сократился: банки выдали 102 тыс. траншей (включая 43 тыс. новых кредитов, -49% относительно показателя II квартала 2024-го). Объем ИЖК составил 278 млрд руб. (-22%). При этом количество новых кредитов на фоне завершения льготной ипотеки потеряло 80% по сравнению с II кварталом 2024 г.

Источники: данные опросов банков, ДОМ.РФ, Банк России

Выдача ипотеки на приобретение готовых домов сохранилась практически на уровне предыдущего квартала (+5%). В результате выдача ипотеки на ИЖС за январь — сентябрь 2024-го превышает результаты прошлого года (+32% по количеству новых кредитов) благодаря высокому спросу в I полугодии.

Следует отметить, что основной объем кредитов на ИЖС в III квартале выдавался по льготным программам (96%) — доля массовой льготной ипотеки, снизившись с 60% до 29%, оставалась существенной за счет сделок, заключенных до 1 июля.

Доля «Семейной ипотеки» почти не изменилась (35%); доля других госпрограмм выросла с 7% до 32% в основном за счет «Сельской ипотеки».

Источники: ДОМ.РФ, Банк России

Аналитики ДОМ.РФ в своем обзоре отметили снижение в июле — сентябре доступности рыночной ипотеки: банки повысили ставки предложения по рыночным программам на 3—4 п. п., до уровня 22% (больше, чем весной 2022 г.) вслед за ключевой ставкой Банка России.

Повышение рыночных ставок предложения на готовое жилье не сильно отразилось на ставках фактической выдачи, в том числе из-за банковских программ по снижению ставки за комиссию.

Источник: Банк России

Ипотечный портфель на балансе банков практически не изменился за квартал и составил 19,8 трлн руб. на 1 октября текущего года — это связано с низкими выдачами и большим объемом сделок секьюритизации.

С начала года портфель ипотеки прибавил 1,6 трлн руб. (+9%). Это практически в два раза меньше, чем за январь — сентябрь 2023 года (+3 трлн руб., или +22%). При этом доля ипотеки в кредитном портфеле физлиц сократилась до 52%.

В октябре банки выдали 97 тыс. ипотечных кредитов (+3% к сентябрю 2024 г.) на 369 млрд руб. (-1%). Аналитики отмечают сохранение сентябрьского уровня выдач ипотеки как по льготным, так и по рыночным программам.

Источники: Банк России, ДОМ.РФ.

Согласно прогнозу ДОМ.РФ, ипотечное кредитование останется на низком уровне до конца года.

Однако благодаря высоким результатам I полугодия выдача ипотеки по итогам года снизится лишь на треть к уровню рекордного 2023-го и составит 1,4 млн кредитов на 5,0 трлн руб.

Подробнее с обзором можно ознакомиться здесь.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доля льготных программ в Сбере в октябре снизилась до 37%

Росреестр: количество ипотечных сделок за месяц выросло почти на четверть

Эксперт: в октябре выдачи ипотеки продолжали падать, и прежде всего за счет рынка новостроек

Эксперты отметили оживление спроса на вторичное жилье в октябре

Эксперты: в сентябре выдачи льготной ипотеки сократились на 70%

Количество выданных в России ипотечных кредитов в российских регионах упало на 53%

Главный аналитик ДОМ.РФ рассказал, что ждет рынки многоквартирных домов, ипотеки, ИЖС в следующем году

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ДОМ.РФ: в октябре застройщики вывели на рынок 4,8 млн кв. м — на 14% больше, чем месяцем ранее

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть