На днях в рамках дискуссионного клуба Urban Space руководители ведущих девелоперских компаний и представители банковских структур обсудили актуальную ситуацию в строительной отрасли, назвали основные болевые точки во взаимодействии и наметили пути решения возникших проблем.

Фото: www.kitanie.com

По мнению управляющего партнера Gravion Group Юрия Неманежина (на фото), сегодня решить проблему правового недопуска застройщиков к поэтапному раскрытию счетов эскроу можно с помощью так называемого бридж-финансирования со стороны банков.

Фото: www.mirkvartir.me

Речь идет о кредите, выдаваемом девелоперу для финансирования предпроектных затрат (покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п.) на срок от полугода до двух лет.

При этом источником погашения бридж-финансирования является как раз классическое проектное финансирование с использованием эскроу.

Фото: www.prozaim.com

Как сделать так, чтобы этот и другие инструменты, способствующие эффективному фондированию проектов на всех стадии их реализации, активнее использовались во взаимоотношениях между застройщиками и банками?

Этот вопрос, поднятый Неманежиным, собственно, и задал тон дискуссии на площадке Urban Space.

Фото: www.rbk.ru

По словам генерального директора Атлас Девелопмент Владимира Городенкера (на фото), имеющего опыт реализации жилищных проектов в Екатеринбурге и Сочи, ранее банки очень легко шли на бридж-финансирование, но после февральских событий 2022 года и связанного с ними экстренного повышения ключевой ставки ЦБ резко ограничили предложение этого кредитного продукта.

«Мы надеемся, что с понижением ключевой ставки отношение банков станет более лояльным», — оптимистично заметил Городенкер.

Фото: www.cian.ru

Основатель архитектурно-брендинговой компании DeVision и форума недвижимости «Движение» Илья Пискулин (на фото) посетовал на то, что сегодня зачастую сотрудники банков на местах не понимают до конца ни механизмов проектного финансирования в целом, ни бридж-финансирования в частности.

Начальник отдела проектного финансирования жилой и коммерческой недвижимости Альфа Банка Лариса Лобанова (на фото) признала справедливыми мнения застройщиков, но призвала их учесть «текущие реалии», которые порой заставляют банкиров проявлять избыточную осторожность.

«Но постепенно градус неопределенности снизится, все вернется на свои места», — заверила Лобанова, обозначив достаточно светлые перспективы бридж-финансирования и кредитования девелоперов в целом.  

Фото: www.in-news.ru

В ходе дискуссии был затронут вопрос целесообразности госсубсидирования ипотеки. Некоторые представителей девелоперского бизнеса высказали опасение, что льготные ставки могут стимулировать рост числа неплатежеспособных заемщиков.   

На это заместитель руководителя департамента розничного бизнеса, вице-президент ВТБ Евгений Дячкин (на фото ниже) ответил так: «Да, мы идем на осознанный риск. Однако смотрим на то, как формировался ипотечный портфель у конкретного застройщика до этого, то есть чтобы процент просрочки [по ипотечному кредиту — Ред.] стремился к нулю — 0,6—0,7%».

Фото: www.interfax.ru

По словам Дячкина, ЦБ в период пандемии разработал ряд мер поддержки заемщиков, а отдельные банки подготовили свои, дополнительные программы поддержки.

«Поэтому клиент, попавший в сложную жизненную ситуацию, может оформить отсрочку по платежам и чувствовать себя комфортно», — заключил представитель руководства ВТБ.

Вице-президент коммерческого блока девелоперской компании GloraX Руслан Сырцов (на фото ниже) отметил необходимость диверсификации ипотечных продуктов в зависимости от насущных нужд целевой аудитории.

Фото: www.repa-pr.ru

«Очень часто клиенты, которые купили однокомнатную квартиру, стремятся расширить свои жилищные условия, — напомнил он.  — Может быть, рассмотреть возможность перехода кредитного договора с одной квартиры на другую, чтобы не начинать выплачивать ипотеку с самого начала». — предложил эксперт.

По его мнению, также стоит предусмотреть возможность дополнительного включения в ипотечный договор отделки за полгода до ввода дома в эксплуатацию.

«Потому что, как правило, решение о необходимости данной опции клиент принимает на более поздних сроках», — аргументировал свое предложение Сырцов.

Фото: www.sakhalife.ru

Планируется, что по итогам дискуссии между представителями девелоперского и банковского бизнесов на площадке Urban Space будет составлена резолюция, включающая рекомендации для высшего руководства ЦБ и системообразующих банков страны.

Фото: www.macon-advice.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ снизил ключевую ставку до 9,5% годовых (график)

Владимир Путин: Необходимо повысить эффективность льготной ипотеки на новостройки

Минфин: допускать застройщиков к эскроу-счетам до завершения строительства объекта нецелесообразно

Застройщики просят в нынешней непростой ситуации обеспечить им поэтапный доступ к эскроу-счетам. Минстрой — за, банкиры — против

Эксперт: Банки и застройщики уже адаптировались к неудобным особенностям проектного финансирования

Банк России: поэтапное раскрытие эскроу-счетов пока невозможно, поскольку к этому не готовы банки

В настоящее время Правительство России готовит решение о продлении семейной ипотеки. В экспертном сообществе обсуждают изменения, которые следует внести в условия этой программы льготного кредитования. «Известия» выяснили мнения ряда ведущих экспертов по этому поводу.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

В нынешнем виде программа льготной семейной ипотеки рассчитана до 1 июля 2024 года. В конце января на встрече с участниками и победителями всероссийских семейных конкурсов Президент России Владимир Путин заявил о том, что программу льготной семейной ипотеки под 6% необходимо продлить.

Глава государства также предложил проработать вопрос о сохранении первоначального взноса по программе на уровне 20% и продлить субсидию на погашение тела кредита для многодетных семей.

Фото: kremlin.ru

Вице-премьер РФ Татьяна Голикова (на фото ниже) на выставке-форуме «Россия» рассказала, что жилищные программы, такие как «Семейная ипотека» и дополнительная выплата 450 тыс. руб., оказались наиболее востребованными.

«Сейчас правительство готовит соответствующие документы по продлению этих инструментов», — сообщила Голикова в ходе пленарной сессии «Ключевые результаты и достижения социальной политики в интересах детства».

Фото: kremlin.ru

По данным Правительства РФ, за время действия базовой программы семейной ипотеки жилищные условия улучшили более 918 тыс. семей.

Кроме того, 99,4 тыс. кредитов предоставлено по «Дальневосточной ипотеке» (почти 98 тыс. семей на Дальнем Востоке и 1,4 тыс. семей в Арктической зоне).

 Фото: goverment.ru

Программу «Семейная ипотека» планируется поддерживать на Дальнем Востоке, в Донбассе и Новороссии, сообщил вице-премьер РФ Марат Хуснуллин (на фото).

«У нас есть задача определиться с ипотекой, как она будет дальше работать. <...> Мы будем поддерживать ипотеку в регионах — на Дальнем Востоке, в новых регионах РФ», — заявил правительственный чиновник в ходе деловой программы тематического дня «Инфраструктура и среда для жизни» на выставке-форуме «Россия» на ВДНХ.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Управляющий директор ДОМ.РФ Светлана Некрасова (на фото) рассказала, что сейчас профильные ведомства формируют конкретные параметры обновленной программы, которая начнет действовать уже во втором полугодии 2024 года. По ее словам, финансовый институт развития в жилищной сфере предлагает ввести дополнительное снижение ставок по программе «Семейная ипотека» при покупке квартир большей площади.

«Мы хорошо знаем, что стесненность жилищных условий является основным препятствием к расширению семьи на второго, третьего и последующих детей», — подчеркнула Светлана Некрасова.

Тем не менее он отметила, что с учетом роста цен последних лет большей популярностью у молодых семей пользуются именно малометражные квартиры. Это, считает Некрасова, «отдаляет нас от достижения национальных целей развития по уровню обеспеченности жильем на душу населения».

Фото: www.news.myseldon.com

Руководитель комиссии по проектному финансированию Общественного совета при Минстрое РФ Рифат Гарипов (на фото) полагает, что после продления программы семьи по-прежнему смогут купить квартиру в новостройке, частный дом с участком, построить новый дом с привлечением подрядной организации и рефинансировать кредиты.

«При условии, что семейная ипотека была оформлена до 23 декабря 2023 года и кредит закрыт, семья снова сможет воспользоваться льготами, если в ней родился еще один ребенок, — напомнил эксперт и добавил: — Усилить эффект программы может введение дополнительного вычета из процентной ставки на покупку квартир большей площади, чтобы просторные квартиры стали доступнее. Это улучшит условия программы для семей с детьми».

Кроме того, Рифат Гарипов считает, что программа более доступна в округах с крупными городами, где размер заработной платы выше, чем в целом по стране, поэтому, по его мнению, «задача текущего этапа — повысить ее доступность в регионах, и она будет решена».

Фото: www.osminstroy.ru

Президент Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), член общественного совета при Минстрое России Надежда Косарева (на фото) заметила, что массовое субсидирование льготной ипотеки породило множество проблем: рост цен на первичном рынке жилья, снижение доступности жилья, повышение рисков на рынке ипотечного кредитования, накапливание больших и долгосрочных обязательств федерального бюджета.

Однако для продления среди всех льготных ипотечных программ она считает правильным выбор именно «Семейной ипотеки», учитывая адресность программы и конкретную социальную цель — стимулирование рождаемости.

Эксперт полагает, что при продлении семейной ипотеки следует подумать над некоторой модификацией ее условий, распространив на вторичный рынок жилья, а также на молодые семьи, у которых пока нет детей. «Тогда, во-первых, программа будет еще более нацелена на решение демографической проблемы, — убеждена Надежда Косарева, — а во-вторых, она будет более равномерно распределена между первичным и вторичным рынком жилья и не будет оказывать существенного влияния на рост цен на жилье».

Фото: vk.com 

Член комитета по ипотеке Российской гильдии риэлторов (РГР) Оксана Панова (на фото) согласна с тем, что льготная программа является хорошим инструментом в ипотечном кредитовании, который помогает решить жилищный вопрос достаточно большому сегменту населения.

«Но семейной ипотеке необходимы изменения, — предложила свой вариант Оксана Панова. — Требуется продлить возраст детям-инвалидам до 23 лет при обучении в высшем учебном заведении, в некоторых регионах разрешить приобретать вторичный рынок, сделать более лояльное рассмотрение заемщика».

Фото ok.ru

Исполнительный директор федеральной компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото) допускает, что новая семейная ипотека может получить не фиксированную, а плавающую процентную ставку.

«С одной стороны, это позволит сократить затраты бюджета на финансирование такой программы, а с другой — выступить дополнительным стимулом к увеличению рождаемости, — считает эксперт и поясняет: — Суть простая: чем больше детей в семье, тем ниже ставка по семейной ипотеке».

Регина Дыдалина полагает, что должны быть эффективные целевые механизмы стимулирования спроса на рынке жилья, чтобы в будущем не возникло сокращения объема вывода новых проектов и дефицита предложения.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

При внесении изменений в программу, предлагает эксперт, неплохо было бы учесть, что сейчас в семейной ипотеке нет возможности оформления кредита для строительства дома собственными силами без привлечения подрядной организации. Это для многих семей с ограниченным бюджетом крайне актуально.

Директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков (на фото) убежден, что на текущий момент альтернатив семейной ипотеке нет. Есть отдельные продукты, например IT-ипотека, нацеленная на другие слои населения.

Фото: tsnnedv.ru

Руководитель департамента ипотечного кредитования компании «ТСН Недвижимость» Юлия Позаченюк (на фото), считает, что семейную ипотеку необходимо не только продлить, но и по возможности расширить.

По словам эксперта, семейная ипотека позволяет снизить платеж в 2 — 2,5 раза. Например, при покупке квартиры стоимостью 15 млн руб. в ипотеку на 20 лет с первоначальным взносом 20% по ставке 16,5% ежемесячный платеж получится чуть выше 170 тыс. руб. Если такой же объект приобретать по базовым условиям программы семейной ипотеки, то платеж составит чуть больше 85 тыс., то есть разница практически ровно в два раза.

«Если ее продлят, то наряду с материнским капиталом она станет еще одним инструментом стимулирования рождаемости», — резюмирует эксперт. Кроме того, льготные программы, по мнению Позаченюк, — это поддержка застройщикам и строительной отрасли в целом. Если их уберут, опасается эксперт, спрос на квартиры в новостройках рухнет, продажи начнут падать, девелоперы начнут сокращать объемы нового строительства. Это приведет к сокращению рабочих мест, ударит по многим смежным со строительством сферам экономики.

Фото: reestr.arspb.ru

Гендиректор агентства недвижимости «Юрист» Валерий Бойчук (на фото) согласен с тем, что в семейной ипотеке есть большое преимущество, особенно для молодых семей.

Он привел свой пример: при сумме ипотечного кредита 6 млн руб. на 20 лет и процентной ставке 17% годовых ежемесячный платеж составляет 65 тыс. руб., а такая же сумма кредита на такой же срок по семейной ипотеке будет 32 тыс. руб.

Фото: НДВ Супермаркет Недвижимости

Исполнительный директор «НДВ Супермаркет Недвижимости» Татьяна Подкидышева (на фото) напомнила о приросте спроса на крупноформатные лоты, когда активно внедрялась программа семейной ипотеки.

Большей популярностью стали пользоваться двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: семейную ипотеку в России необходимо продлить на несколько лет

Банки поддерживают продление «Семейной ипотеки»

ДОМ.РФ: в январе половина льготных кредитов была выдана по «Семейной ипотеке»

Эксперты: «Семейная ипотека» должна меняться, становясь более адресной и сохраняя доступность

Эксперт: от «Семейной ипотеки» нужно «отсечь» тех, кто может взять рыночную

ДОМ.РФ: продление семейной ипотеки сохранит половину выдачи льготных кредитов, а цены на новостройки сохранятся

Владимир Путин: Мы точно продлим льготную семейную ипотеку под 6%

«Семейную ипотеку» стали чаще оформлять семьи с двумя детьми

Татьяна Голикова: Правительство анализирует эффективность «Семейной ипотеки» и необходимость ее изменения

Эльвира Набиуллина: параметры продления «Семейной ипотеки» требуют обсуждения

Эксперты: продление «Семейной ипотеки» важно для сохранения доступности жилья и улучшения демографии

Владимир Путин: подумаем о продлении «Семейной ипотеки»

Доля «Семейной ипотеки» в России достигла рекордных значений