Своими мыслями с порталом ЕРЗ делится крупный застройщик из региона, где нет обманутых дольщиков.

Портал ЕРЗ уже писал о проекте «Лесная поляна», который получил приз за победу в национальном этапе Всемирного конкурса FIABCI «Prix d’Exellence Awards». Но этой наградой оценка проекта не ограничилась. 20 сентября «Лесная поляна» победила в номинации «Лучший реализованный проект комплексного освоения территорий» на III Ежегодном градостроительном конкурсе Минстроя России, который прошел в рамках РИСФ-2017.

Своими мыслями о дальнейших путях финансирования жилищного строительства в стране с ЕРЗ поделился руководитель компании-лауреата — президент Ассоциации Строительных Организаций «Промстрой» (1-е место в ТОП застройщиков Кемеровской области) Борис ГОРОБЦОВ.   

— Борис Семенович, что сегодня больше всего волнует региональных застройщиков?

 — То, что правила игры на рынке жилищного строительства постоянно меняются, причем быстро и кардинально. Всегда сложно подстроиться под постоянно меняющиеся правила. А ведь за нами, застройщиками, стоят многотысячные коллективы людей, у которых семьи, дети… Нам нужна стабильность, нужные постоянно действующие правила. А когда выпускают не до конца доработанные законы, страдают и строители, и граждане, не получающие своего жилья.

Давайте вспомним, как ввели страхование в долевом строительстве.  Мы же это обсуждали в свое время в девелоперском сообществе, задавали вопросы. Пригласили на разговор одного из инициаторов этого закона, депутата Госдумы Александра Хинштейна, представителей крупнейших российских банков и страховых компаний. И что мы услышали от них? Что они не могут страховать и давать банковские гарантии. Были названы тысячи причин. А кто тогда будет страховать, спросили мы. Нам сказали, что с этим будут проблемы. И мы видим, что эти проблемы, действительно, есть, в том числе и сегодня. Пока ни один страховой случай не оплачен ни одной страховой компанией.

— На смену неработающему страхованию должен прийти Фонд защиты прав дольщиков. И вновь из профессионального сообщества звучат голоса, что закон не доработан, принят поспешно, что в нем много противоречий и взаимоисключающих моментов... 

— Да, опять сложилась ненормальная ситуация. Судя по всему, депутаты увидели, что произошло с СУ-155 и его дольщиками, и решили срочно изменить законодательство о долевом строительстве, ужесточить требования к застройщикам.

По этому поводу в обществе идет большой шум. У человека, не сильно знакомого с ситуацией, может сложиться впечатление, что в стране есть два противоположных лагеря. Есть честные парламентарии, которые защищают интересы граждан — участников долевого строительства. Есть нехорошие застройщики, которые хотят продолжать дурить дольщиков и «кидать» их на деньги. А между этими лагерями находится профильное министерство, которое, с одной стороны, должно защищать граждан, а, с другой стороны, не должно допускать выхода закона, способного обвалить в стране жилищное строительство.

Но хочу сказать, что мы не враги ни депутатам, ни гражданам! И нормальный, добросовестный застройщик крайне заинтересован в том, чтобы не было обманутых дольщиков, как нет их, например, в нашей Кемеровской области. Потому что когда появляются обманутые дольщики, народ перестает верить даже честно работающим застройщикам. Это как с банками: когда начинают сыпаться один за другим крупные банки, люди начинают бояться всех банков без исключения.

Цель у депутатов, правительства, застройщиков одна: чтобы не было обманутых дольщиков. Но решения надо принимать не поспешные, до конца не просчитанные, а взвешенные, чтобы они работали годами. А то в итоге опять же пострадают граждане, которые не получат своих квартир или заплатят за них гораздо дороже, чем платят сегодня.

Фото: www.cdn.vedomosti.ru

— С этим трудно спорить. Что конкретно Вы предлагаете?

— Нужна продуманная, ориентированная на перспективу политика по финансированию и инвестированию жилищного строительства в стране. Предлагаю создать постоянно действующую рабочую группу, куда войдут представители министерства, застройщики, независимые эксперты — экономисты, финансисты, юристы и пр. И перед принятием любого закона, связанного с деятельностью девелоперских компаний, нужно просчитывать его последствия: как он отразится на формировании себестоимости строительства, на спросе, на предложении, на рынке жилищного строительства в целом и т.д.

Нам нужны взвешенные подходы и законы, а не односторонние действия. Чтобы не получилось так, что сегодня защищаем дольщиков, а завтра в стране развалится половина строительных компаний, в результате пострадают новые дольщики, а цена на жилье повысятся вдвое. Нужно действовать не «методом тыка», а на основе долгосрочных, продуманных решений.

На мой взгляд, эта рабочая группа должна разработать и утвердить в правительстве «дорожную карту» нашего движения по дальнейшему пути совершенствования финансирования и инвестирования жилищной отрасли. Чтобы это было не тушение возникшего пожара какими-то срочными поправками, а нормально сделанная работа.

Может быть, это вообще будет не долевое строительство, а какая-то иная система инвестирования, раз законодательство не может уберечь людей от всех этих рисков. А может, наоборот, мы сможем так отточить законодательство о долевом участии в строительстве, что минимизируем все риски и получим возможность спокойно строить.

— Значит, Вы не исключаете полной отмены долевого строительства?

— Нет, не исключаю. Но при этом вспоминаю слова Черчилля о демократии: «Демократия — наихудшая форма правления, если не считать всех остальных». Вот и про долевое участие можно сказать, что эта система плохая, но если бы ни она — двух третей застройщиков уже на рынке не было бы.

Ведь почему в «долёвке» столько проблем? Потому, что огромное количество неопытных, неквалифицированных инвесторов выходят на опытных и искушенных застройщиков-продавцов. Естественно, кое у кого появляется желание найти лазейку — а там, где есть лазейка, всегда появляются жулики. Поэтому нынешнее законодательство о долевом строительстве надо ужесточать, это однозначно. 218-ФЗ надо по возможности поправить и исполнять. Но только делать это надо было не на скорую руку, как это у нас, к сожалению, принято. 

Нужно работать на перспективу, думать о будущем — в горизонте планирования на 10—20 лет, как это происходит во многих развитых странах. Спокойно отстраивать свою финансово-инвестиционную политику в этой сфере, не опасаясь, что придется в три раза сокращаться, если кто-то опять придумает формулу типа «один объект — одно разрешение — один застройщик» и пр.

Повторяю, необходимо разработать и принять на правительственном уровне «дорожную карту» по дальнейшему развитию политики финансирования и инвестирования жилищного строительства в России. Чтобы мы, застройщики, знали и представляли, что нас ожидает через 5—10 лет, и спокойно готовились к этому.

Если все будет прозрачно и понятно, девелоперы и банкиры будут знать, что, допустим, через 5 лет ключевая ставка ЦБ будет примерно на таком-то уровне, что при таком учете будет такая-то степень риска, в соответствии с которой ставки по кредитам снизятся на столько-то. А ЦБ уже посмотрит, на основании чего банки будут выдавать более дешевые кредиты: например, он может уменьшить им показатели резервирования, которые также влияют на конечный процент кредита, и т.д.

То есть здесь очень много вопросов, которые нужно проработать не на скорую руку, а с привлечением регуляторов рынка, банков, правительства, экономистов, экспертов. И вот когда эту «дорожную карту» правительство утвердит, у нас у всех появятся четкие правила игры. Может быть, рабочая группа придумает и отразит в «дорожной карте» совсем иной путь развития финансирования отрасли (совершенствование проектного финансирования и пр.). А может быть, наоборот, эксперты подумают, посчитают и скажут: нет, ребята, лучше долевого участия ничего не придумаешь, так что давайте его развивать.

В любом случае, мы, застройщики, будем знать: все, что могли, мы сделали. А сегодня мы ничего не делаем, а только реагируем на уже принятые решения депутатов, которые защищают дольщиков. Но они и обязаны защищать интересы граждан, поскольку ими избраны в парламент. А мы, девелоперы, со своей стороны ничего не предлагаем, а только просим: не делайте того-то и того-то. Это изначально ущербная позиция. Нужно свою концепцию предложить. Выверенную, просчитанную, законченную, ориентированную на годы.

— А что будет, если этого не сделать?

— Если этого не сделать, то через полгода какая-то группа депутатов может опять пробить и принять еще какой-нибудь закон, который вновь поставит всю отрасль с ног на голову.

Фото: www.c7.alamy.com

— Любая работа стоит денег, в том числе и такая сложная, как выработка концепции дальнейшего развития финансирования жилищного строительства в стране. Готово ли профессиональное сообщество застройщиков профинансировать эту работу?

— Правильный вопрос. Я думаю, соответствующее финансирование должно быть обеспечено, и в этом должны участвовать и Минстрой, и застройщики. Нанять грамотных экономистов, финансистов, экспертов, все просчитать — это очень серьезная работа. И она, разумеется, стоит денег.

Не могу говорить за все профессиональное сообщество, но наша компания готова участвовать в финансировании этой работы.

— Борис Семенович, огромное спасибо за очень интересные, нетривиальные мысли! Надеюсь, к ним прислушаются и застройщики, и власти в лице Минстроя. 

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие публикации по теме:

Михаил Сигал (АО «Восток Центр Иркутск»): Застройщикам надо дать возможность немного отдышаться

Государственная Дума объяснила застройщикам, как им строить по новому 218-ФЗ

Минстрой подготовил три постановления Правительства, регламентирующие деятельность фонда дольщиков, который начнет работу в конце октября

Никита Стасишин: Поправки в законодательство о долевом строительстве могут быть скорректированы

äПредседатель Правительства Дмитрий Медведев выступил против запрета на строительство апартаментов в России. Об этом он заявил в Госдуме, отвечая на вопрос главы комитета по жилищной политике и ЖКХ Галины Хованской. «Проблема действительно существует. Это не означает, что нужно завернуть и запретить так называемые апартаменты. Но, тем не менее, совершенно очевидно, что всю эту работу нужно упорядочить в рамках совершенствования жилищного законодательства», — приводит слова Медведева РИА Новости.

«Надо определиться в терминах. Потому что за границей строят лофты, их статус тоже неопределенный. Мы должны понять, каким образом будут регулироваться такого рода стройки, будет ли в этом случае процедура перехода из нежилого фонда в жилой с учетом того, что требования к нежилому фонду принципиально другие. И здесь я рассчитываю на помощь депутатов. Чтобы развести понятия, может быть, не ставя глухой стены между ними», — добавил премьер-министр.

С подобной инициативой неоднократно выступали власти Москвы. Столица является лидером в строительстве апартаментов в России, что видно из таблицы ниже.

Регионы, в которых осуществляется строительство апартаментов

ТОП застройщиков Москвы по объемам текущего строительства апартаментов можно посмотреть  здесь: https://erzrf.ru/top-zastroyshchikov/moskva?topType=0&houseType=3&date=170402