Письмо с соответствующими предложениями Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей направил профильному вице-премьеру Марату Хуснуллину, главе ЦБ Эльвире Набиуллиной, руководителю Сбербанка Герману Грефу и гендиректору ДОМ.РФ Виталию Мутко, сообщил Интерфакс, ознакомившийся с этим документом.

Фото: www.bn.ru

В своем послании Борис Титов (на фото) напоминает, что сегодня в ряде российских регионов средняя доходность проектов жилищного строительства не превышает 3—5 % (при общероссийском среднем показателе 8%), а то и вовсе стремится к нулю.

Фото: www.hashtelegraph.com

Это вынуждает малые и средние компании уходить с рынка, приводит к монополизации отрасли и, как следствие, к ухудшению качества строительных работ и росту цены, сетует бизнес-омбудсмен.

Он также обращает внимание адресатов своего письма на то, в каком неравноправном положении по сравнению с банками находятся застройщики-заемщики в рамках действующей модели проектного финансирования, запущенной с середины 2019 года.

«Новая форма финансирования не везде работает эффективно, а иногда именно банки становятся главным фактором, тормозящим развитие отрасли», — поясняет Титов и приводит следующие аргументы в подтверждение своей точки зрения:

Фото:www.mirmonolita.ru

• сроки рассмотрения заявок застройщиков растягиваются от двух до восьми месяцев, при этом плата за одни и те же услуги по рассмотрению пакета документации в разных банках сильно различается;

• часть уполномоченных банков полагает, что каждый новый проект застройщика по проектному финансированию продлевает его предыдущие обязательства, превращая тем самым совокупность проектов в бесконечную цепочку обязательств перед банком, вследствие чего застройщик не имеет возможности распорядиться прибылью и получить другие кредиты;

• часть уполномоченных банков также необоснованно придерживает денежные средства на эскроу-счетах более месяца уже после того, как застройщик предоставляет разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Фото: www.pbs.twimg.com

Для устранения указанных недостатков действующей модели проектного финансирования бизнес-омбудсмен предлагает Правительству, ЦБ, госкорпорации ДОМ.РФ и самим банкам-кредиторам принять ряд мер, а именно:

1) снизить в низкодоходных регионах как ставки кредитования застройщиков, так и требования к их кредитоспособности: критерий рентабельности проекта уменьшить с 25% до 15%, а критерий доли участия застройщика собственным капиталом — с 15% до 10% от инвестиционной стоимости проекта;

2) расширить объем предоставляемых банковской системе гарантий, в том числе с помощью докапитализации ДОМ.РФ, для смягчения нормативов по обязательному резервированию и повышения доступности проектного финансирования;

Фото: www.gisfactory.com

3) разработать единую форму заявления и типовой комплект документов на предоставление проектного финансирования;

4) предоставить застройщику возможность одновременной подачи заявок в несколько уполномоченных банков;

5) ограничить банковские комиссии и разовые платежи за услуги по предоставлению кредитов застройщикам;

6) рассчитывать действительную ставку кредита с учетом комиссий и включать это в текст кредитного договора;

Фото: www.twitter.com

7) нормировать сроки согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам;

8) установить предельный срок на раскрытие счетов эскроу — 5 дней с момента предоставления застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и ввести гражданскую ответственность банков за несоблюдение этого срока;

9) сократить сроки на согласование банками таких изменений, как перепланировка квартир, офисов — до двух недель, в иных случаях — до 20 дней.

Напомним, что уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов ранее неоднократно выступал перед федеральным центром с критикой действующей модели проектного финансирования.

В частности, в конце мая текущего года Титов совместно с экспертами от разных отраслей подготовил очередной ежегодный доклад Президенту Владимиру Путину о насущных вопросах, волнующих российский бизнес.

В разделе «Строительство» этого доклада были перечислены беспокоящие бизнес-омбудсмена и застройщиков недостатки новой схемы фондирования жилищных проектов.

Фото: www.bagra.ru

Другие публикации по теме:

Сергей Степашин: Процедуру кредитования малых застройщиков нужно упростить и унифицировать

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно

На портале правовой информации опубликован подписанный Президентом России Владимиром Путиным федеральный закон, согласно которому договор управления многоквартирным домом (МКД) между управляющей организацией (УО) и собственниками помещений считается заключенным с момента назначения такой временной организации местными властями.

Фото: www.kmvinform.ru

Данный закон, принятый Госдумой 9 декабря 2020 года и одобренный Советом Федерации 16 декабря 2020 года, вносит изменения в ст. 161 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ).

Согласно действующему законодательству, если собственники не могут определиться с выбором УК или конкурс по ее отбору был признан несостоявшимся, органы местного самоуправления сами назначают жителям такую организацию на срок до одного года.

В таком случае жильцы должны самостоятельно заключить с ней договор, однако по разным причинам собственники могут этого не сделать, что приводит к проблемам с содержанием дома или обеспечением людей коммунальными услугами.

В связи с этим закон предусматривает, что такой договор считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации.

Фото: www.cdn.book24.ru

При этом на орган местного самоуправления будет возложена обязанность в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации письменно уведомить всех собственников помещений в МКД о принятии такого решения и об условиях договора управления.

Суть предлагаемых изменений в Жилищный кодекс специально для портала ЕРЗ.РФ прокомментировал заместитель гендиректора Ассоциации «ЖКХ и Городская среда», член Экспертного совета Комитета ГД РФ по жилищной политике и ЖКХ, эксперт Рабочей группы по реализации механизма «регуляторной гильотины» в сфере строительства и ЖКХ Дмитрий ГОРДЕЕВ (на фото).

Фото: www.urbaneconomics.ru

«История законопроекта интереснее, чем его содержание, — отметил эксперт. — С 12 января 2019 г. 485-ФЗ от 31.12.2017 ст. 161 ЖК РФ дополнена ч. 17, которая регулирует непростой случай, когда:

• управление многоквартирным домом никто не осуществляет, так как собственниками помещений не выбран способ управления (например, после ликвидации управляющей организацией после банкротства);

• или выбранный способ управления не реализован (например, собственники выбрали управляющую организацию на своем общем собрании, но, несмотря на это, требуемым ч. 1 ст. 162 ЖК РФ количеством собственников договор управления не заключен; или решили создать ТСЖ, приняли на собрании решение, но по какой-то причине товарищество не создано, не зарегистрировано);

• или не определена управляющая организация, в том числе в силу признания несостоявшимся проводимого муниципалитетом открытого конкурса по отбору УО.

Фото предоставлено компанией Брусника

В этом случае орган местного самоуправления может принять решение о назначении «временной» управляющей организации из числа организаций, имеющих лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами.

Почему «временной»? Потому, что такая управляющая организация может управлять многоквартирным домом до выбора способа управления домом самими собственниками или до заключения договора управления с управляющей организацией, определенной собственниками помещений на общем собрании или по результатам проведенного муниципалитетом открытого конкурса, «но не более одного года».

Эта норма вступала в силу с отсрочкой: «по истечении одного года после дня вступления в силу настоящего Федерального закона» — с 12 января 2019 года.

Фото: www.zhek.biz

Порядок и условия такого назначения ч. 17 ст. 161 ЖК РФ предписывала установить Правительству РФ. Последнее 21.12.2018 приняло Постановление №1616, уточняющее определение муниципалитетом в своем решении перечня работ и (или) услуг по управлению, содержанию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и размера платы за содержание жилого помещения.

Но в первой редакции ч. 17 ст. 161 ЖК РФ и в Правилах, утвержденных постановлением №1616, ничего не было сказано про то, должен ли быть заключен и как договор управления многоквартирным домом. Ведь, согласно ст. 162 «Договор управления многоквартирным домом» и Разделу X ЖК РФ «Лицензирование деятельности по управлению многоквартирными домами», управляющие организации в РФ должны иметь заключенные договоры управления.

С целью устранения этого казуса 14 апреля 2020 года Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект №942238-7. Он был принят Госдумой в трех чтениях 6 декабря, а 22 декабря 2020 Президент РФ подписал Федеральный закон 441-ФЗ.

Закон еще не вступил в силу: это произойдет по истечении 10 дней после дня его официального опубликования.

фото: www.168.ru

Подписанный закон восполняет пробел и устанавливает, что договор управления между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме «считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации».

То есть во всех случаях с уже назначенными «временными» управляющими организациями — «задним числом». Такие нормы встречаются нечасто.

Фото: www.the-steppe.com

Помимо этого поправка определяет, как именно орган местного самоуправления письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией.

Понятно, что в случаях с уже назначенными на сегодня «временными» управляющими организациями предупредить письменно «в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации» будет невозможно. Но все всё понимают: законотворчество — дело непростое. Тем не менее, все нестыковки устранены», — резюмировал эксперт Дмитрий Гордеев.

Другие публикации по теме:

Требования к управляющим компаниям МКД предлагают ужесточить

Подготовлен альтернативный проект постановления Правительства РФ об управлении многоквартирными домами

По поводу УК жильцов долго упрашивать не станут: комментарий эксперта

Минстрой увеличит штрафы для компаний, управляющих многоквартирными домами

Минстрой предлагает ужесточить лицензирование управляющих организаций: комментарий эксперта

Дмитрий Гордеев (Институт экономики города): Застройщики должны внимательно изучить Федеральный закон 485-ФЗ, особенно новации по управлению новостройками