Письмо с соответствующими предложениями Уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей направил профильному вице-премьеру Марату Хуснуллину, главе ЦБ Эльвире Набиуллиной, руководителю Сбербанка Герману Грефу и гендиректору ДОМ.РФ Виталию Мутко, сообщил Интерфакс, ознакомившийся с этим документом.

Фото: www.bn.ru

В своем послании Борис Титов (на фото) напоминает, что сегодня в ряде российских регионов средняя доходность проектов жилищного строительства не превышает 3—5 % (при общероссийском среднем показателе 8%), а то и вовсе стремится к нулю.

Фото: www.hashtelegraph.com

Это вынуждает малые и средние компании уходить с рынка, приводит к монополизации отрасли и, как следствие, к ухудшению качества строительных работ и росту цены, сетует бизнес-омбудсмен.

Он также обращает внимание адресатов своего письма на то, в каком неравноправном положении по сравнению с банками находятся застройщики-заемщики в рамках действующей модели проектного финансирования, запущенной с середины 2019 года.

«Новая форма финансирования не везде работает эффективно, а иногда именно банки становятся главным фактором, тормозящим развитие отрасли», — поясняет Титов и приводит следующие аргументы в подтверждение своей точки зрения:

Фото:www.mirmonolita.ru

• сроки рассмотрения заявок застройщиков растягиваются от двух до восьми месяцев, при этом плата за одни и те же услуги по рассмотрению пакета документации в разных банках сильно различается;

• часть уполномоченных банков полагает, что каждый новый проект застройщика по проектному финансированию продлевает его предыдущие обязательства, превращая тем самым совокупность проектов в бесконечную цепочку обязательств перед банком, вследствие чего застройщик не имеет возможности распорядиться прибылью и получить другие кредиты;

• часть уполномоченных банков также необоснованно придерживает денежные средства на эскроу-счетах более месяца уже после того, как застройщик предоставляет разрешение на ввод объектов в эксплуатацию.

Фото: www.pbs.twimg.com

Для устранения указанных недостатков действующей модели проектного финансирования бизнес-омбудсмен предлагает Правительству, ЦБ, госкорпорации ДОМ.РФ и самим банкам-кредиторам принять ряд мер, а именно:

1) снизить в низкодоходных регионах как ставки кредитования застройщиков, так и требования к их кредитоспособности: критерий рентабельности проекта уменьшить с 25% до 15%, а критерий доли участия застройщика собственным капиталом — с 15% до 10% от инвестиционной стоимости проекта;

2) расширить объем предоставляемых банковской системе гарантий, в том числе с помощью докапитализации ДОМ.РФ, для смягчения нормативов по обязательному резервированию и повышения доступности проектного финансирования;

Фото: www.gisfactory.com

3) разработать единую форму заявления и типовой комплект документов на предоставление проектного финансирования;

4) предоставить застройщику возможность одновременной подачи заявок в несколько уполномоченных банков;

5) ограничить банковские комиссии и разовые платежи за услуги по предоставлению кредитов застройщикам;

6) рассчитывать действительную ставку кредита с учетом комиссий и включать это в текст кредитного договора;

Фото: www.twitter.com

7) нормировать сроки согласования банком документации по проекту на оплату поставщикам и подрядчикам;

8) установить предельный срок на раскрытие счетов эскроу — 5 дней с момента предоставления застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, и ввести гражданскую ответственность банков за несоблюдение этого срока;

9) сократить сроки на согласование банками таких изменений, как перепланировка квартир, офисов — до двух недель, в иных случаях — до 20 дней.

Напомним, что уполномоченный при Президенте России по защите прав предпринимателей Борис Титов ранее неоднократно выступал перед федеральным центром с критикой действующей модели проектного финансирования.

В частности, в конце мая текущего года Титов совместно с экспертами от разных отраслей подготовил очередной ежегодный доклад Президенту Владимиру Путину о насущных вопросах, волнующих российский бизнес.

В разделе «Строительство» этого доклада были перечислены беспокоящие бизнес-омбудсмена и застройщиков недостатки новой схемы фондирования жилищных проектов.

Фото: www.bagra.ru

Другие публикации по теме:

Сергей Степашин: Процедуру кредитования малых застройщиков нужно упростить и унифицировать

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

Борис Титов: Риски реформы строительной отрасли осложнят наращивание объемов ввода жилья

Борис Титов: С отменой долевого финансирования выйти на 120 млн кв. м жилья в год будет невозможно

Банк России опубликовал информацию о рисках ипотеки с аккредитивами и при переуступке договоров долевого участия.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

В опубликованном сообщении регулятор отмечает, что он фиксирует появление новых схем при покупке строящегося жилья, несущих риски для покупателей.

В частности, описаны следующие схемы:

• при выдаче ипотеки банки совместно с застройщиками предлагают заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Риски для граждан при данной схеме связаны с тем, что в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн руб., средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их и при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, поскольку ДДУ по факту не был полностью оплачен.

• застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором находится сумма, эквивалентная лишь первоначальной (заниженной) цене квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

Здесь риски для граждан возможны в случае дефолта застройщика: при невыполнении застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Банк России усматривает в таких схемах нарушение базовых принципов, заложенных в 214-ФЗ. Руководство регулятора считает такие практики недопустимыми и доведет свою позицию до кредитных организаций (в том числе в рамках надзорного диалога).

Сообщается, что Банк России в ближайшее время планирует:

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

• завершить работу по созданию Комитета по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. В нем будет указываться на недопустимость навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Так, ограничения по сроку нахождения заемных средств на счете заемщика до перевода на счет эскроу (в том числе на аккредитиве) должны стать частью стандарта защиты интересов ипотечных заемщиков. В случае несоблюдения стандарта будут применяться предусмотренные законодательством меры принуждения. Если банк предоставляет неполную и (или) недостоверную информацию заемщику, Банк России рассмотрит возможности применения 192-ФЗ в части приостановки продаж таких продуктов.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

• проработать возможность внесения в регулирующие законодательные акты изменений, направленных на то, чтобы завышение стоимости жилья за счет комиссий (прямых или косвенных, как через использование схемы с аккредитивом) соразмерно отражалось на показателях оценки финансового риска (LTV3, коэффициентах риска в расчете нормативов достаточности капитала и макропруденциальных надбавок к ним, в перспективе — на МПЛ4). Это ограничит выдачу таких рискованных кредитов. Будет также проведена надзорная проверка корректности оценки банками стоимости недвижимости при расчете LTV.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

• обсудить с Правительством России возможности внесения изменений в правила выдачи ипотеки с господдержкой, направленных на то, чтобы предоставление льгот при использовании застройщиками подобных схем было невозможно, что в конечном счете защитит интересы получателей ипотеки с господдержкой.

• обратиться в Минстрой России с предложением рассмотреть возможность внесения изменений в 214-ФЗ, которые препятствовали бы реализации описанных выше схем.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В перечень кредитных учреждений, имеющих право работать с эскроу, ЦБ добавил два новых банка (список)

ЦБ обратился в ФАС по поводу комиссий банков в рамках льготной ипотеки

Эксперты: в 2024 году ипотечные ставки будут недоступны для заемщиков — и психологически, и финансово

Помогут ли надбавки ЦБ к коэффициентам риска по ипотеке не допустить массовых дефолтов по кредитам: мнение экспертов

Госдума: Банки нагло не отдают застройщикам деньги с переполненных эскроу-счетов, получая сверхприбыли и срывая стройку

Банк России разъяснил положения об определении уровня кредитоспособности застройщиков, использующих счета эскроу

ЦБ разъяснил порядок расчета авансов застройщиков