Такой прогноз содержится в материалах очередного доклада главе государства Владимиру Путину, подготовленного Уполномоченным при Президенте России по защите прав предпринимателей Борисом Титовым. 

Фото: www.lentka.com

Как и в прошлых своих докладах (за 2020 и 2021гг.) бизнес-омбудсмен указал на требующие, по его мнению, скорейшего устранения недостатки проектного финансирования в РФ, регулируемого 214-ФЗ в редакции 2018 года.

В частности, Бориса Титова (на фото) не устраивает, что:    

• в действующих нормативных документах ЦБ РФ содержатся повышенные требования к застройщикам и проектам строительства, что делает невозможным привлечение проектного финансирования либо приводит к существенному удорожанию стоимости кредита;

Фото: www.hashtelegraph.com

• действующие высокие регуляторные требования к банкам препятствуют увеличению числа кредитных организаций, допущенных к проектному финансированию (прежде всего, региональных и специализирующихся до реформы долевого строительства на кредитовании застройщиков), и конкуренции между банками;

• отсутствует правовой механизм, позволяющий переводить средства дольщиков со счетов эскроу в одном банке в другой банк, что препятствует возможности рефинансировать застройщиком проектный кредит на лучших условиях (согласно позиции ЦБ, перевод счетов эскроу в другой банк возможен по соглашению сторон, однако на практике данный механизм не работает);

Фото: www.bn.ru

• в соответствии с действующей моделью эффективная ставка по проектному финансированию является плавающей, поскольку привязана к фактической скорости реализации: то есть застройщики не могут прогнозировать рентабельность своих проектов, поэтому в связи с резким ростом ключевой ставки эффективная ставка для девелопера может быть слишком высокой;

• поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, поэтому добросовестные застройщики не имеют ресурсов для развития перспективных проектов;

Фото: www.twitter.com

• увеличение финансовой нагрузки на застройщиков приводит к существенному упрощению и удешевлению проектов, повышению числа типовых многоэтажных домов с квартирами небольшой площади, отказу от индивидуальных проектов с качественным проектированием и дорогими строительными решениями;

• действующая модель проектного финансирования не предусматривает механизма, позволяющего обеспечить в рамках комплексной застройки финансирование строительства объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники и т. д.);

• как девелоперы, так и производители стройматериалов развиваются только возле крупнейших агломераций (15 городов с численностью населения 1 млн человек и более), а строительный бизнес, работающий на всей остальной территории РФ, практически не развивается.

Фото: www.interfax.ru

Эти и другие пробелы действующей в стране системы проектного финансирования приведут к тому, считает Титов, что в ближайшие шесть лет объемы строительства в РФ могут сократиться не менее чем вдвое из-за нехватки собственных средств у застройщиков и не менее чем в 3,5 раза — в случае недостаточности или недоступности проектного финансирования.

Иными словами, максимальный объем ввода многоквартирных домов будет ограничен 30 млн кв. м, прогнозирует бизнес-омбудсмен.

В своем докладе Президенту России Борис Титов также указал на ряд других проблем, сковывающих, как он полагает, развитие строительной отрасли в стране.

Среди них:

• отсутствие единой программы развития инфраструктуры на уровне регионов;

Фото: www.edsro.center

• рассогласованность документов отраслевого стратегического и территориального планирования, недостаточное качество документов территориального планирования на региональном и местном уровнях;

• недостаточное вовлечение в хозяйственный оборот земельных участков, неэффективно используемой недвижимости, в том числе в рамках механизма комплексного развития территорий (КРТ);

• отсутствие легального статуса и правового режима для такого вида помещений, как апартаменты, в результате чего застройщики недополучают прибыль;

• наличие правовой неопределенности при заключении, исполнении, расторжении договоров строительного подряда, заключаемых конкурентным способом в соответствии с 44-ФЗ;

• отсутствие единого реестра исполненных договоров, что делает невозможным подтверждение опыта и ограничивает число новых участников на рынке госзаказа в сфере строительства.

Фото: www.bagra.ru

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Альтернатива промышленной ипотеке — строительство объектов для бизнеса в индустриальных парках за счет государства

Борис Титов: Нехватка собственных средств у застройщиков в ближайшие годы может привести к двукратному падению объемов строительства

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Борис Титов: Действующую модель проектного финансирования следует упростить

За что Борис Титов критикует принятый Госдумой в первом чтении законопроект о совершенствовании кадастровой оценки недвижимости

Борис Титов: Действующая модель проектного финансирования бизнес не устраивает!

В самом начале года сразу ряд девелоперских компаний объявил о переносе старта продаж на несколько лет. Участники рынка рассказали Forbes, что вынуждает строителей идти на такой шаг.

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

По информации издания, ООО Легенда залива приостановило продажи в ЖК Новая Земля спустя месяц после старта. Юникей отложил строительство в трех хабаровских проектах. Вывод на рынок сразу 40 новых корпусов перенес ГК ФСК. На два года от планов региональной экспансии отказался ГК Glorax.

Фото: cdn.fsk.ru

По мнению гендиректора ООО «ФСК Девелопмент» Дмитрия Трубникова (на фото) причина переноса сроков проектов очевидна: «спрос сегодня не самый активный, а деньги девелоперу, учитывая ставку ЦБ, обходятся дорого».

Например, такое решение оправдано, если на строящийся объект открывается кредитный договор, а корпуса продаются медленнее, чем строятся, и у девелопера возникают непокрытые счета эскроу.

Фото из архива А. Юсуповой

«Мы оцениваем покупательскую способность и корректируем вывод проектов согласно экономической ситуации и спросу», — назвала причины переноса сроков строительства управляющий партнер Юникей Айгуль Юсупова (на фото).

Фото: Key Capital

Стратегия отложенного запуска, даже с учетом возможных издержек, выглядит предпочтительнее, чем попытки поддерживать низкие темпы продаж, согласилась с такой позицией гендиректор компании Key Capital Ольга Гусева (на фото).

«Затраты на обслуживание кредита в себестоимости строительства составляет около 30%, — уточнила руководитель БЭЛ Девелопмент Елена Комиссарова (на фото ниже), добавив: — Они резко увеличиваются, когда ключевая ставка ЦБ идет вверх, и ты понимаешь, что ранее согласованная финансовая модель уже "не летает"».

Фото: beldevelopment.ru

Один из рисков переноса старта продаж — договорные обязательства перед финансовыми организациями и клиентами.

Поэтому, чтобы минимизировать убытки и не потерять покупателя, по словам девелопера, приходится искать компромисс с банком и дольщиками.

Фото из архива Н. Голубничей

В частности, клиентам предлагают более выгодные условия в других проектах, перенося счет эскроу в действующую очередь, что существенно снижает ставку финансирования по объему долга, привела пример финансовый директор ГК Самолет Нина Голубничая (на фото).

Фото: rks-dev.com

Гендиректор ГК РКС Девелопмент Станислав Сагирян (на фото), впрочем, предупредил, что спасительное для некоторых застройщиков решение отложить старты продаж может привести к судебным разбирательствам с генподрядчиками, поставщиками материалов и рекламными агентствами.

Фото: stenoy.group

Тем не менее управляющий партнер девелоперской компании STENOY Илья Фролов (на фото) оценивает эти риски как минимальные.

«Условия договоров поставок и строительно-монтажных работ, как правило, очень гибкие и легко адаптируются под сдвиги в графике реализации проекта», — пояснил эксперт.

Исполнительный директор ИСГ Мармакс Павел Бушков (на фото ниже) напомнил, что 26 декабря 2024 года было продлено действие моратория на начисление девелоперам неустоек за не сданные вовремя объекты.

Фото из архива П. Бушкова

Отказ от быстрого выхода в продажи — это жертва со стороны девелопера, считает финансовый директор Мангазеи Дмитрий Гадзина.

«Если земельный участок был приобретен за счет кредита, то откладывать реализацию равно убийству маржи в проекте», — подчеркнул он.

Но есть комплексы с несколькими очередями. Или, например, земельные участки приобретены не за кредитные деньги либо имеют покрытие эскроу, обеспечивающее комфортную ставку.

«В этих случаях можно пользоваться опцией отсрочки стартов новых корпусов. Это позволит не наращивать долг», — заключил специалист.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты обнародовали соотношение распроданности и строительной готовности в российских регионах

Эксперты: в этом году застройщикам придется переносить или вовсе отказываться от новых проектов

Эксперты: ввод новостроек в России по итогам 2024 году снизился до 56%

В декабре 2024 года застройщики вывели на рынок на 42% меньше МКД, чем годом ранее (графики)

Эксперты: застройщики сокращают свою активность на рынке новостроек Петербургского региона

Застройщики тормозят вывод новых проектов, увольняют сотрудников офисов продаж, а в Москве начали дешеветь квартиры

Эксперты: в мегаполисах снизилось количество стартов продаж новостроек

В ноябре 2024 года застройщики вывели на рынок на 23% меньше МКД, чем годом ранее (графики)

Никита Стасишин: Застройщики должны тщательно выбирать проекты, следить за их маржинальностью и мониторить спрос

Эксперты: застройщикам придется сокращать запуск новых проектов, и через два-три года это скажется на вводе жилья