К таким выводам пришли специалисты ИНКОМ-Недвижимость, проанализировавшие итоги лета на рынке новостроек Московского региона.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

В июне текущего года продажи на первичном рынке Московского региона (Москва, включая ТиНАО и Подмосковье) показали рост на 19% относительно мая, в июле — на 9,5% по сравнению с июнем. А вот в августе продажи рухнули сразу на 13% по сравнению с предыдущим месяцем.

Таковы итоги лета-2019, подведенные специалистами Департамента новостроек компании «ИНКОМ-Недвижимость».

Фото: www.itd2.mycdn.me

Эксперты объясняют июньско-июльский взрывной спрос на первичную недвижимость в столичном регионе опасениями большинства покупателей, полагающими, что цены значительно вырастут после перехода отрасли (с 1 июля 2019 года) на схему проектного финансирования с использованием эскроу-счетов.

К августу те, кто хотел и мог, уже вышли на сделки, а остальные потенциальные покупатели решили еще подождать с приобретением жилья. К тому же их несколько успокоила относительно стабильная ценовая динамика рынка: обещанного повсеместного роста стоимости жилья на 10—15% после 1 июля не произошло, поскольку около 85% проектов Московского региона получили право на реализацию по старой схеме. Отсюда и столь значительное падение продаж в последнем месяце лета.

Что же будет с рынком осенью? По мнению заместителя директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Валерия Кочеткова (на фото cправа), к середине сезона увеличение покупательской активности по отношению к августу составит 15—20%.

Фото: www.kp.ru

«В пользу роста числа сделок говорит и недавнее снижение ключевой ставки ЦБ до 7%, которое повлечет за собой уменьшение ставок по ипотеке, а значит, и подъем спроса», — аргументирует эксперт.

По оценке его коллеги, руководителя Аналитического центра ИНКОМ-Недвижимость Дмитрия Таганова (на фото ниже) доля проектов, реализуемых через эскроу-счета в Московском регионе, пока слишком незначительна, чтобы заметно влиять на конъюнктуру рынка.

Фото: www.glavred.club

«На работу по новым правилам перешло не более 15% девелоперов Московского региона, — напоминает Таганов. — До конца года этот показатель может достигнуть 30%, однако даже в таком случае влияние этих игроков вряд ли станет трендообразующим и изменит расстановку сил в отрасли», — полагает специалист.

По его мнению, время работает на эскроу, и в ближайшей перспективе покупатели отдадут предпочтение именно этой схеме расчета, обеспечивающей им большие гарантии безопасности вложений в квадратные метры.

Соответственно, застройщики еще интенсивнее станут переходить на эту схему финансирования своих проектов. Но не всем из них она окажется по карману.

Фото: www.mds.yandex.net

«Согласно моим прогнозам, порядка 30% девелоперов не смогут перестроиться на работу по новым правилам, и им придется либо покинуть рынок, либо войти в структуру более крупного игрока, — отмечает Валерий Кочетков, оставляя для не слишком удачливых застройщиков также возможность перейти на работу по франшизе.

Фото: www.n911.ru

В целом ситуация на Московском региональном рынке новостроек складывается в сторону повышения цен, считают аналитики ИНКОМ-недвижимость. И в основе этого лежат, по их мнению, следующие факторы:

• включение застройщиком в цену квадратного метра дополнительных расходов на обслуживание банковских услуг проектного финансирования (в размере 6–8% от нынешней цены);

• повышение к концу года строительной готовности возводимых по схеме эскроу жилищных объектов со скоростью подорожания около 1,5% от текущей цены в месяц;

• нестабильность рубля и увеличение себестоимости стройматериалов.

Однако действие вышеперечисленных факторов сдерживает постоянное уменьшение реальных доходов российских граждан, с которым любой застройщик вынужден считаться, признают эксперты.

Фото: www.vesti.ru

По мнению директора Департамента новостроек ИНКОМ-Недвижимость Андрея Кройтора (на фото), совокупность всех факторов может привести к появлению новых форматов предложений на рынке новостроек Московского региона.  

«Например, начинает развиваться формат микроквартир площадью 12—15 кв. м, — замечает эксперт, добавляя: — Они способны привлечь инвесторов, молодых покупателей, приезжих из регионов и других клиентов с минимальным бюджетом».

При этом Андрей Кройтор признает, что для кардинального изменения структуры предложения и рынка в целом сначала должен появиться запрос со стороны целевой аудитории, которого пока в значимых масштабах не видно.

Фото: www.pronovostroy.ru

Другие публикации по теме:

За месяц рынок новостроек «старой» Москвы прирос почти на 7%

В этом году долларовые миллионеры приобрели в центре столицы квартир и апартаментов на 100 млрд руб.

Квартиры и апартаменты в столичных новостройках продолжают дорожать

Объем предложения новостроек в старой Москве в июле вырос на 1%, а в ТиНАО снизился на 1,2%

Новостройки Новой Москвы продолжают дорожать, но спрос при этом не падает

Квадратный метр столичного жилья в августе подрос в цене менее чем на 1%

Эксперты прогнозируют дальнейшее подорожание столичной недвижимости

Столичный рынок новостроек в мае: то же затишье, что и в апреле

Итоги апреля на столичном рынке новостроек: затишье перед взрывом?

Эксперт: Цены на жилье в России растут быстрее инфляции

На недавнем заседании Экспертного совета по детенизации (обелению) экономики при Комитете Госдумы РФ по экономической политике были представлены предложения, как сделать расходы застройщиков более прозрачными, создать долгосрочные правила игры и организовать межведомственную комиссию для контроля роста цен на жилье, сообщила «Парламентская газета».

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

За последние пять лет цены на первичное жилье существенно выросли. Рост цен на новостройки, по мнению экспертов, связан не столько с удорожанием стройматериалов, сколько с прочими затратами: на приобретение земельных участков, подключение коммуникаций, ввод дома в эксплуатацию, благоустройство, рекламу, выплату кредитов и т. д.

«Существенное опережение по отношению к потребительской инфляции индекса цен на первичное жилье за 2019—2023 годы указывает на увеличение остроты квартирного вопроса и проблемы доступности жилья для населения», — сказал зампред Комитета Госдумы по экономической политике Артем Кирьянов (на фото ниже).

Фото: 2020.oprf.ru

Депутат полагает, что высокая динамика цен на квартиры в новостройках не связана с ростом цен на стройматериалы, а обусловлена прочими затратами, которые составляют 54% стоимости. По его словам, эти затраты сегодня непрозрачны, и это мешает выработать эффективные меры для снижения или сдерживания роста цен на рынке первичного жилья.

«Надо разобраться, каким образом эти затраты могут быть минимизированы, есть ли сегодня моральное право у участников процесса говорить о высокой прибыльности и каким образом поддержать инвестиции в строительство», — подчеркнул Кирьянов.

По итогам заседания он предложил рекомендовать Правительству РФ создать временную межведомственную комиссию по контролю цен на жилье и выработке корректирующих мер для отслеживания динамики и причин роста цен. Кирьянов также считает необходимым усилить господдержку строительства арендного жилья некоммерческого и социального использования.

Фото: fsrar.gov.ru

Заместитель секретаря Общественной палаты Владислав Гриб (на фото) согласен с необходимостью контролировать прочие затраты на строительство.

«Надо посмотреть, например, что такое стоимость проектного финансирования новостроек, финансовые условия, здесь уже вопросы к банкам и финансовым институтам», — пояснил он.

Эти факторы, по его словам, надо взять на контроль и регулярно анализировать всем регуляторам и субъектам общественного контроля.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Заместитель руководителя Аналитического центра ДОМ. РФ Екатерина Власова (на фото) обратила внимание на то, что с 1 июля, после завершения массовой льготной ипотеки с господдержкой, рост цен на новостройки начал замедляться.

«С июля по октябрь новостройки подорожали примерно на два процента, но по сравнению с ростом, который наблюдался в предыдущие годы, стабилизация идет очень уверенно», — отметила аналитик.

Фото: msk.etagi.com

С нею согласен гендиректор федеральной компании «Этажи» Ильдар Хусаинов (на фото), подтвердивший, что цены на новостройки больше не растут, а если посмотреть все акции, то цены реально падают последние два месяца примерно на 1% в месяц.

«Но важно продумать механизмы на будущее, чтобы прежняя история с ценами не повторялась», — предупредил Хусаинов и добавил, что можно предусмотреть налоговые льготы и другие преференции компаниям, которые строят и продают жилье дешевле. Еще, по его словам, нужны долгосрочные планы господдержки застройщиков, налоговые послабления и т. д.

«Если бы была понятная стратегия, понятные цифры, у застройщиков не было бы необходимости зарабатывать в моменте сколько сможешь, цена бы стабилизировалась», — считает эксперт. Кроме того, необходимо развивать строительство жилья в малых городах, а не только в мегаполисах, что, по его мнению, тоже повлияет на снижение стоимости жилья в целом.

Фото: nostroy.ru

А вот вице-президент Российского союза строителей по работе в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко (на фото) уверен, что цены на новостройки все равно будут расти по объективным причинам.

По его словам, сейчас почти прекратился рост цен на строительные материалы, но стоимость рабочих ресурсов за год выросла в разы.

«Это связано с ужесточением миграционной политики, вынужденным оттоком рабочей силы в оборонную отрасль, увеличением налоговой нагрузки на строителей и производителей, — пояснил Федорченко и добавил: — Плюс на застройщиков налагаются обязательства в виде строительства соцобъектов».

Тем не менее он считает, что необходим комплексный подход к решению задачи обеспечения доступности жилья. «Нужно говорить о возобновлении целевой поддержки спроса на жилье, поддерживать баланс спроса и предложения, не допуская перекосов, иначе это вызовет негативные социально-экономические последствия», — резюмировал эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: за пять лет квартиры «под ключ» в Москве подорожали на 120%

Антон Глушков (НОСТРОЙ): Ценообразование в отрасли не успевает за фактической строительной инфляцией

Возможность заключения госконтрактов на строительство объектов «под ключ» планируют продлить на один год

Москва замыкает тройку лидеров по стоимости жилья

РСПП предложил пересмотреть механизм расчета начальной (максимальной) цены подрядных контрактов

Эксперты: как инфляция и рост издержек влияют на стоимость жилья

Утверждена методика разработки и переработки единичных расценок на комплексы работ для объектов города Москвы

Эксперты: в июле Москва обогнала регионы Дальнего Востока по себестоимости строительства 1 кв. м жилья

Эксперты: на конкурентном рынке жилья сговор застройщиков маловероятен

Утвержденная нормативная стоимость жилья на Чукотке в 2,15 раза выше, чем по России

В Москве утвердили новые укрупненные нормативы цены строительства