Циан.Журнал опросил участников рынка, что будет с ипотекой при дальнейшем росте ключевой ставки ЦБ, как на рынок повлияет ипотечный стандарт и стоит ли ожидать обвала цен.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Последнее заседание совета директоров Банка России в этом году запланировано на 20 декабря, и регулятор уже дал понять, что ключевую ставку могут вновь повысить на 1—2 п. п., а поскольку инфляция продолжает расти, то эксперты не исключают, что «игра на повышение» продолжится и в 2025-м.

Фото: fazlyeva.com

Камила ФАЗЛЫЕВА (на фото), руководитель «Ипотечного бюро Камилы Фазлыевой»:

— Продажи жилья упали, и падение продолжается, оживления ожидать не стоит. Мы уже слышим от застройщиков, что у них, вопреки вчерашним заверениям, вовсе нет «жирка», и они намекают на необходимость очередной финансовой помощи от государства.

Надеюсь, регулятор не уступит, и ему удастся довести до конца начатую политику. Я сторонник перехода от чисто кредитной «американской» к кредитно-накопительной ипотечной системе и жду закона о жилищных вкладах населения. Этот механизм уже апробирован в Башкирии и готов к масштабированию на всю страну — вот вам и альтернативный инструмент.

Второе необходимое направление развития — создание цивилизованного рынка долгосрочной аренды. Так мы сможем повысить доступность жилья для людей, которые в нем нуждаются. А вот инвесторам, чьи покупки разгоняют цены, этот рынок станет менее интересным.

Фото: t.me/clubinvestmsk

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ (на фото), исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

— Новый ипотечный стандарт резко сокращает, если не убирает совсем, инструменты стимулирования, которыми сейчас пользуются застройщики. Без этого при резком уменьшении объема льготных госпрограмм продажи у них точно просядут. Покупателей-заемщиков станет значительно меньше, и это продолжится до тех пор, пока Банк России не начнет смягчение кредитно-денежной политики.

С одной стороны, на ситуацию можно смотреть как на надвигающуюся катастрофу. Однако никто не ставит цели уничтожить отрасль жилищного строительства. Другое дело, что для снижения инфляции должно произойти и резкое охлаждение кредитной активности заемщиков. Для рынка новостроек такие меры крайне болезненны, но, если этот период будет коротким, его можно пережить. Если же он затянется, то понадобятся уже антикризисные меры.

Что будет с ценами? Как показывает анализ, они практически не меняются, несмотря на резкое сокращение объемов продаж во второй половине 2024 года. Проблема в том, что все цифры заложены в финансовую модель, и ниже их застройщики опуститься не смогут.

Также надо учесть, что издержки застройщиков только растут: дорожают строительные материалы, техника, оборудование, услуги, рабочая сила и т. д.

Может подорожать и проектное финансирование, поскольку при низком спросе у девелоперов нет возможности наполнять счета эскроу до требуемого уровня.

Фото из архива М. Ельцова

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

— Сделки с ипотекой при высоких ставках все равно будут. Тренд уже обозначился: люди стараются брать совсем небольшие суммы, 1 млн руб. — 3 млн руб., то есть то, что им посильно закрыть. А самое главное, они будут стараться погасить кредит досрочно: никто реально не намерен выплачивать 15—20 лет такую ипотеку.

Даже если заемщик и возьмет большой кредит, он сделает это в расчете на скорую продажу имеющейся недвижимости или на приход какой-то крупной суммы, то есть просто профинансирует ипотекой кассовый разрыв на короткое время.

Плюс надо понимать, что подавляющее большинство ипотечных квартир было куплено до момента резкого роста цен на недвижимость, который произошел за последние 2—3 года, и за этот же период очень сильно выросла арендная ставка, что облегчает владельцам возможность выплаты ипотеки.

Кроме того, инфляция потихоньку съедает размер ежемесячного платежа, и, соответственно, снижается риск увеличения дефолтных объектов в продаже.

Фото: ИНКОМ  Недвижимость

Денис ВАСИЛЬЕВ (на фото), руководитель направления «Загородная недвижимость» компании ИНКОМ-Недвижимость:

— В теории цены должны снизиться, поскольку это обычный баланс спроса и предложения. Что мы увидим на практике, пока непонятно. По аналогии с ситуацией на рынке в 2015—2017 годах, цена должна скорректироваться, но тогда не было субсидированных программ и таких высоких ипотечных ставок столь долгий период.

Время ожидания продажи на рынках разное: на «вторичке» — от 3 до 6 месяцев, пока не приходит понимание, что квартира подлежит переоценке. На «загородке» этот срок уже от полугода, а у застройщиков он может быть еще более длинным.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

ЦБ: в октябре объемы выдачи рыночной ипотеки выросли на 14%

Минфин: разработан новый механизм распределения лимитов на выдачу ипотечных кредитов между банками

Эксперт: доступность жилья в России вернулась на уровень 2014 года

Банк России получит право ограничивать выдачи рискованных ипотечных кредитов

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

Эльвира Набиуллина: Выход жилищного рынка из состояния перегрева — первый шаг к росту доступности жилья

Как введение макропруденциальных лимитов по ипотеке повлияет на рынок жилья: мнения экспертов

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперт: в октябре выдачи ипотеки продолжали падать, и прежде всего за счет рынка новостроек

Эксперты: ипотечный стандарт может снизить спрос на 30%

Интерес к новым участкам постепенно снижается. К такому выводу пришли опрошенные «Российской газетой» специалисты.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

По данным консалтингового агентства CORE.XP, в 2024 году по сравнению с 2023-м инвестиции в площадки под жилье выросли в 2,2 раза, до 330 млрд руб. Однако рост фиксировался в первом полугодии, а затем началось снижение.

В 2025 году, прогнозируют эксперты, объем инвестиций в площадки под строительство жилья упадет на 40%. Многие девелоперы накопили существенный земельный банк. Но некоторые из них начали оптимизацию активов и выставляют участки на продажу.

По данным агентства элитной недвижимости NF Group, годовой объем инвестиций в площадки под девелопмент в 2024-м составит 413 млрд руб. (+57% к прошлому году). Это второй результат после инвестиций в офисы.

Фото: kf.expert

Партнер агентства Станислав Бибик (на фото) полагает, что в 2025 году динамика объема инвестиций в недвижимость в целом будет скромнее. Причины тому — высокая ключевая ставка ЦБ и снижение объемов качественного предложения на рынке.

Заместитель гендиректора Российского аукционного дома (РАД) Григорий Начинкин пояснил, что в настоящее время идет закрытие сделок с землей, которые начинались еще до периода кардинального повышения ключевой ставки. А большинство новых сделок, по его словам, начинаются с запроса о предоставлении скидки от 30% до 50% от цены предложения.

Ряд игроков, успевших создать финансовую подушку, уже начинают искать возможности использовать момент покупки с существенным дисконтом.

Замгендиректора РАД считает, что в текущей ситуации можно ожидать увеличения количества сделок с землей в 2025 году, причем львиная доля из них будут либо с большим дисконтом, либо в формате совместного проекта.

Фото из архива Г. Начинкина

«Закредитованные девелоперы будут вынуждены расставаться с землей из-за бремени содержания кредитов, что позволит игрокам с накопленными ресурсами покупать участки с хорошей скидкой», — прогнозирует Григорий Начинкин (на фото).

По его мнению, отсутствие дешевых заемных средств подтолкнет рынок к активизации механизма, когда владелец земли входит в проект с девелопером, а расчеты с ним происходят в виде доли в проекте. Таким образом, количество сделок вырастет, а вот объем инвестиций в денежном выражении, скорее всего, упадет.

Руководитель департамента загородной недвижимости VSN Group Ольга Магилина отметила, что ставка кредитования по проектному финансированию после повышения ключевой ставки ЦБ достигла 25%, что сделало будущие девелоперские проекты практически нерентабельными.

По ее словам, рынок замер в ожидании снижения ключевой ставки, девелоперы не готовы покупать крупные земельные участки для строительства жилья в кредит под такие проценты, а приобретение земли за собственные средства встречается только в отношении небольших загородных проектов.

Фото предоставлено пресс-службой VSN Group

При этом Ольга Магилина (на фото) признала, что интерес к купле-продаже земель под девелопмент пока «сохраняется, но это в основном переговоры, неспешный торг с продавцом или изучение участков "на перспективу"». И большинство продавцов готовы к торгу и некоторой коррекции цены вниз.

Эксперт заметила, что крупные девелоперы стали избавляться от излишних участков: за последние месяц-два в продажу вышло почти столько же участков, сколько за три предыдущих квартала. Растет, по ее словам, и количество предложений о возможной продаже девелоперских проектов в различной стадии реализации в состоянии «как есть».

Оценить количество таких предложений сложно, поскольку большинство из них носит полузакрытый характер.

«Пока представляется, что в загородном сегменте таких предложений заметно больше, чем в многоквартирном, но, судя по всему, этот тренд только набирает обороты, и о его масштабах правильнее всего будет судить уже в 2025 году», — уточнила Магилина.

Фото: t.me/mkhusnullin

Между тем проблемы должного использования земельных участков в интересах строительства волнуют федеральные власти.

На недавнем заседании Правительственной комиссии по развитию жилищного строительства и оценке эффективности использования земельных участков заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) отметил, что с 2020 года в оборот был вовлечено 2 400 федеральных участков на 11 500 га (их градпотенциал составляет свыше 34 млн кв. м), а также более 3 тыс. объектов площадью почти 3 млн кв. м.

«Имущество должно работать, чтобы служить людям и приносить прибыль бизнесу», — сказал Марат Хуснуллин. Вице-премьер напомнил, что в текущем году уже были одобрены решения о включении 800 объектов общей площадью 900 тыс. кв. м, а также свыше 2 тыс. га земли с градпотенциалом более 6 млн кв. м. Это на 1,5 тыс. га больше, чем в 2023 году.

Участники заседания также обсудили передачу ДОМ.РФ ряда федеральных земельных участков и объектов для вовлечения в хозяйственный оборот, в том числе с использованием механизмов КРТ.

Под управление ДОМ.РФ переданы 19 га земли и около 39 тыс. кв. м недвижимости в 19 регионах России. Они будут реализованы на торгах госкомпании под строительство и размещение объектов различного назначения, включая жилье.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Никита Стасишин: Коллеги-застройщики, у вас были замечательные четыре года — «золотое время» в жилищном строительстве

Эксперты: по итогам года объем инвестиций в недвижимость достигнет рекордных 1,1 трлн руб.

Эксперты: стоимость земельных участков в городах за год выросла на 14%

Эксперты ожидают рекорда на рынке ИЖС Московского региона

Информация о 1717 земельных участках содержится в Маркетплейсе земли для строительства на 1 декабря 2024 года

Как сократятся сроки действия ряда решений о предоставлении земли

Новые особенности регулирования земельных отношений в РФ

Марат Хуснуллин — Владимиру Путину: Темпы жилищного строительства будем поддерживать на уровне не менее 100 млн кв. м в год 

Эксперты: жилая недвижимость в структуре инвестиций продолжает оставаться лидером

Эксперты: в Петербургском регионе девелоперы продолжают активно наращивать свои земельные банки

Срок действия решений о предоставлении земли сократится вдвое