На вопросы портала ЕРЗ отвечает генеральный директор компании «Эталон-Инвест», вице-президент Группы «Эталон» Даниил СЕЛЕДЧИК.

— Даниил Михайлович, недавно стало известно, что Вы покидаете компанию «Эталон-Инвест». С чем связано такое решение?

— После долгих раздумий пришло понимание, что надо развиваться и идти дальше.

— Вы работаете в Группе компаний «Эталон» (ранее ЗАО «Специализированное Строительно-Монтажное Объединение «ЛенСпецСМУ») с 1997 года. В 2010 году были назначены заместителем генерального директора АО ГК «Эталон» и возглавили Московское территориальное управление холдинга. Получается, что Вы проработали в компании уже 20 лет?

— Да, действительно, в этом году исполняется ровно 20 лет с тех пор, как я пришел в Группу «Эталон». Произошло это в июне 1997 года, через три дня после окончания мною юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета.

Стройка в микрорайоне «Изумрудные холмы»

Мой переезд в Москву был связан с тем, что в тот период я достаточно часто посещал столицу по делам Группы и хорошо знал ситуацию на московском рынке. Но предложение Вячеслава Адамовича Заренкова (президент и генеральный директор Группы «Эталон» — Ред.) возглавить Московское территориальное управление стало для меня неожиданным и очень ответственным. Я искренне благодарен основателю Группы «Эталон», заслуженному строителю РФ Вячеславу Адамовичу Заренкову за оказанное доверие и предоставленную возможность получить неоценимый опыт роста и развития вместе с компанией в Московском регионе.

— За это время бренд «Эталон-Инвест» стал одним из самых раскрученных на жилищном рынке столичного региона. Расскажите, пожалуйста, чего удалось добиться с тех пор, как компания «Эталон-Инвест» пришла в Московский регион?

ЖК «Эталон-Сити»

— Вскоре после моего приезда в Москву мне довелось обедать с одним известным на тот период застройщиком, который достаточно прямолинейно заявил мне: «Даниил, зачем ты приехал в Москву? Тебя здесь никто не ждет». Это осознание, что меня в столице никто не ждет, пришло ко мне почти сразу. И правильность моего решения — в 35 лет приехать и участвовать в завоевании московского рынка — для меня самого казалась тогда сомнительной. А сегодня, оглядываясь на прошедшие семь лет, я вижу, что совершенно не зря «ввязался в эту битву».

На сегодняшний день компанией «Эталон-Инвест» уже введено в эксплуатацию более 850 тыс. кв. м жилья, реализуется шесть проектов: жилые комплексы «Эталон-Сити», «Летний Сад», «Золотая Звезда», «Нормандия» и «Серебряный фонтан» в Москве и микрорайон «Изумрудные холмы» в Красногорске. И я очень благодарен Вячеславу Адамовичу за предоставленную мне возможность трудиться над такими уникальными проектами, встречаться и сотрудничать с очень интересными людьми.

ЖК «Эталон-Сити»

— Одной из таких ярких встреч стало Ваше знакомство с дважды Героем Советского Союза, легендарным летчиком-космонавтом Алексеем Леоновым. Расскажите о нем подробнее.

— Я помню, как все начиналось. Алексей Архипович при закладке бульвара Космонавтов в нашем микрорайоне «Изумрудные холмы» предложил установить здесь памятник «Отсюда ушли в вечность», посвященный битве за Москву. Он посчитал, что будет очень символично установить такой «вечный камень» в том самом месте, откуда в 1941 году Советская армия перешла в контрнаступление, изменив ход Великой Отечественной войны.

А потом уже, при открытии этого памятника, возникла идея создать в микрорайоне Музей космонавтики под открытым небом с установкой макетов космических кораблей «Восход-2», «Восток» и «Союз ТМ» в натуральную величину. Честно говоря, я внутренне сомневался в реальности реализации этого проекта. Но в один из летних дней 2014 года мне позвонил Алексей Архипович и предложил съездить на подмосковное предприятие Роскосмоса. Съездили мы зря: чертежей для создания макетов космических кораблей там не оказалось.

Д. М. Селедчик и А. А. Леонов

Но Алексей Архипович не тот человек, который останавливается на полпути, и уже через неделю мы с ним летели в Самару. С самарского ракетно-космического центра «Прогресс» и началось воплощение нашей «космической идеи» в микрорайоне «Изумрудные холмы». Вячеслав Адамович Заренков поддержал инициативу Алексея Архиповича Леонова, и в результате сегодня у нас есть Аллея Космонавтов — уникальный в своем роде музей космонавтики под открытым небом, который стал точкой притяжения для жителей Москвы и Московской области. Они приходят сюда вместе с детьми, чтобы прикоснуться к удивительной истории отечественной космонавтики.

Буквально на днях Аллея Космонавтов получила и международное признание. Международная авиационная федерация (Federation Aeronautique International, FAI) наградила «Эталон-Инвест» Почетным групповым дипломом — за неоценимый вклад в патриотическое воспитание молодежи и популяризацию достижений в освоении космического пространства.

— Насколько известно, не только Аллея Космонавтов, но и общеобразовательная школа в «Изумрудных холмах» была признана профессиональным сообществом: жюри Градостроительного конкурса Минстроя РФ в 2016 году признало ее лучшей в России.

— Да, и такое решение не случайно. Сегодня микрорайон «Изумрудные холмы» является не просто проектом комплексного освоения территорий, а примером создания «человеческой жилой среды», где мы строим не только необходимые социальные объекты, но и формируем атмосферу жизни. Я не устану повторять, что жить в жилом комплексе должно быть модно. И для этого мы делаем все возможное.

Школа в микрорайоне «Изумрудные холмы»

Уникальная общеобразовательная школа, инновационный детский сад с новейшими методиками образования и воспитания, детская художественная и балетная школы, масштабный ландшафтный парк на прилегающей к микрорайону лесной территории — все для качественной и комфортной жизни.

Для жителей и гостей микрорайона мы ежегодно проводим яркие праздники с приглашением звезд мирового масштаба. Например, в рамках фестиваля «Изумрудные Холмы… и даже больше» состоялось первое в России выступление норвежского художника-эквилибриста Эскиля Роннингсбаккена. А на Фестивале уличного искусства знаменитый немецкий 3D стрит-арт художник Эдгар Мюллер представил свою самую масштабную работу в России  «Изумрудная пещера» — трехмерный шедевр площадью около 300 кв. м, нарисованный прямо на асфальте.

ЖК «Эталон-Сити»

— Расскажите, пожалуйста, о других знаковых проектах компании в Московском регионе?

— Как я уже говорил, работа в Группе «Эталон» предоставила мне удивительную возможность работать с интересными людьми и не менее интересными проектами. Первым нашим реализуемым в Москве проектом стал жилой комплекс «Эталон-Сити», который по своему замыслу является уникальным художественным произведением.

В основе архитектурной концепции, разработанной Сергеем Чобаном, лежит символическое отображение на фасадах зданий силуэтов и планов известных городов мира. «Визитной карточкой» проекта станут шесть высотных башен «Токио» с фасадами, воспроизводящими знаменитую японскую гравюру Кацусики Хокусая «Большая волна в Канагаве». Площадь картины превысит 35 тыс. кв. м. Это гениальное для Сергея Чобана и смелое для нас решение. В следующем году проект будет завершен.

Еще один знаковый для нас проект — жилой комплекс бизнес-класса «Серебряный фонтан», наш первый масштабный проект редевелопмента промышленных территорий, продажи в котором мы открыли совсем недавно. Совместно с бюро SPEECH мы разработали оригинальную концепцию проекта, которая позволит органично вписать «Серебряный фонтан» в исторически сложившуюся архитектуру района. Центром архитектурной композиции и главным украшением ЖК «Серебряный фонтан» станет уникальный исторический фонтан XIX века и Липовый сад с вековыми деревьями.

ЖК «Серебряный фонтан»

— Действительно, у «Эталон-Инвест» яркие и самобытные проекты. Какие технологии Вы используете для воплощения смелых архитектурных замыслов?

— Ключевая наша инновация — это BIM. Мы одними из первых в России стали использовать эту технологию не только на этапе проектирования, но и на этапе строительства и эксплуатации. Собственно, именно BIM позволяет нам строить качественно, с соблюдением всех сроков и даже с их опережением.

При умелом и, соответственно, эффективном применении BIM экономия времени на этапе планирования и проектных работ в среднем составляет 20-30%. Существенно сокращать сроки рассмотрения проектов, быстрее приступить к строительным работам и быстрее вводить объекты в эксплуатацию позволяет высокое качество проектной документации, получаемое за счет автоматических проверок и устранения коллизий. Соответственно, срок сдачи дома также сокращается. Кроме того, BIM-технологии позволяют снизить продолжительность работ на 10—12%, что приводит также к уменьшению накладных расходов.

Использование этого решения было отмечено, в частности, жюри первого Всероссийского открытого конкурса «BIM-технологии 2016», которое присудило ЖК «Золотая Звезда» победу в номинации «BIM-Инвест».

ЖК «Эталон-Сити»

— Вы сказали, что работа в Группе «Эталон» позволила Вам познакомиться с интересными людьми. Несомненно, большую роль в этом сыграло Ваше членство в «Деловой России», членом Президиума Генерального совета которой Вы являетесь?

— Да, Вы абсолютно правы. В «Деловой России» до недавнего времени я был сопредседателем Комитета по строительству, потом возглавил Комитет по земельно-имущественным отношениям. В ведении этих комитетов — ключевые и наиболее проблемные вопросы строительной отрасли. В условиях меняющейся законодательной базы работа обоих комитетов направлена на обсуждение предлагаемых законодательных новелл и минимизацию возможных негативных сценариев. В рамках этого направления работа ведется совместно с Росреестром, Госдумой РФ, Минэкономразвития, Минстроем РФ.

Примером сотрудничества является Федеральный закон №315-ФЗ о регистрации машино-мест в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Выступив в сентябре 2015 года с инициативой о признании машино-мест объектами недвижимости, мы, честно сказать, не ожидали, что менее чем через год будут внесены необходимые изменения в том числе, в Гражданский кодекс. И, казалось бы, маленькая проблема, но затрагивающая огромное количество людей и не решавшаяся в течение десяти лет, была успешна разрешена.

Сейчас по поручению Председателя Совета Федерации вырабатывается консолидированная позиция бизнес-сообщества по Федеральному закону №218-ФЗ, которым вводятся новые поправки. В настоящее время мы активно участвуем в этой работе.

ЖК «Эталон-Сити»

— Даниил Михайлович, не раскроете секрет Вашего нового назначения?

— Я уверен, что эта наша с вами встреча — не последняя. Что касается моего нового назначения, то обещаю: вы узнаете о нем одними из первых. Но уже сейчас могу сказать, что это будет не бизнес.

— Что ж, искренне желаем Вам успеха на новом поприще! А результаты Вашей работы на посту руководителя «Эталон-Инвест» еще долгие годы будут радовать жителей столичного региона. Спасибо за интервью, Даниил Михайлович, и до встречи на портале ЕРЗ!

Другие материалы по теме: 

Валентина Матвиенко поручила создать рабочую группу по рассмотрению замечаний профессионального сообщества к закону о компенсационном фонде

Застройщики близки к выработке консолидированной позиции по 218-ФЗ

Алексей Лапшин (ООО «Лидер», г. Чебоксары): Мы, безусловно, продолжим практику долевого строительства, и рассчитываем удержаться на плаву

Игорь Белокобыльский (ГК «Стрижи», Новосибирск): Закон о компенсационном фонде уничтожает общественные достижения последних 15-ти лет в сфере обеспечения граждан жильем

Геннадий Ушаков (ООО «Нефтестройиндустрия», Краснодар): Новый закон похоронит долевое строительство. Но жизнь на этом не кончается

Юрий Мочалин (ООО «ДОМКОР», Набережные Челны): Это закон не о компенсационном фонде, а закон по борьбе с долевым строительством

Николай Воронов (ООО «Русский Двор», Камчатский край): Для таких регионов, как наш, необходимы особые условия строительства жилья

Ирина Губко (ГК «Ремжилстрой», Калининград): Рушим один реально работающий механизм финансирования стройки, не предлагая взамен другого

Верховный Суд РФ определением №303-ЭС24-16745 от 05.02.2025 отменил решения нижестоящих судов, указав, что, несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, суд не принял мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

В суде рассматривался спор по иску администрации города Южно-Сахалинска (заявитель) к АО «Сахалин-Инжиниринг» (ответчик) об обязании в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу выполнить работы по устранению выявленных недостатков в построенном многоквартирном доме (МКД).

Согласно материалам дела, в марте 2017 года между заказчиком и ответчиком было заключено 12 муниципальных контрактов на приобретение жилых помещений (квартир). По условиям контрактов жилые помещения предназначались для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

По актам приема-передачи в марте 2017 года спорные квартиры приняты администрацией от общества без замечаний и возражений. При этом в актах указано, что квартиры переданы в состоянии, пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроены, отвечают санитарным и техническим требованиям, существовавшим на день подписания актов.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений администрация обратилась в экспертную организацию по вопросу проведения строительно-технической экспертизы МКД. В результате проведенной внесудебной экспертизы было установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ и МКД не в полной мере соответствует проектной документации и требованиям технических регламентов в области безопасности строительства.

В экспертном заключении также указано, что МКД не отвечают требованиям безопасных для здоровья человека условий по таким показателям, как качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений, защита от шума в помещениях жилых зданий, микроклимат помещений, регулирование влажности на поверхности строительных конструкций. При этом все выявленные недостатки являлись устранимыми, и эксперт предложил выполнить мероприятия по их устранению.

Полагая, что ответчиком не исполнены гарантийные обязательства, предусмотренные контрактами, администрация обратилась в арбитражный суд.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

При рассмотрении дела по ходатайству администрации была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручили другой экспертной организации.

Согласно заключению эксперта от июня 2021 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества, по отдельным показателям не соответствуют требованиям технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Эксперт также отметил, что имеется угроза здоровью для проживающих граждан в связи с нарушениями воздухообмена, наличием плесневых образований. При этом уточнялось, что выявленные несоответствия не являются явными и не могли быть обнаружены без специальных познаний.

При рассмотрении дела по ходатайству общества была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза. Согласно заключению экспертов, представленному в суд в ноябре 2022 года, жилые помещения, а также имущество, входящее в состав общего имущества собственников помещений в МКД, соответствуют требованиям проектно-сметной документации, технических регламентов, строительным нормам и правилам, условиям технического задания и муниципального контракта. Жилые помещения являются безопасными для жизни и здоровья.

Эксперты также отметили, что имеются эксплуатационные недостатки жилых помещений, обусловленные их неправильным использованием. В частности, некорректная работа системы вентиляции в вентилируемых помещениях вызвана демонтажем вентиляторов принудительной вентиляции и заделкой вентиляционных отверстий нанимателями жилых помещений. Кроме того, имеется причинно-следственная связь между недостатком общего имущества МКД и недостатком жилых помещений: наличие локальных холодных участков конструкций в местах сопряжения, однако данный недостаток является эксплуатационным дефектом, вызванным естественной осадкой дома.

Таким образом, администрация, основываясь на выводах внесудебного экспертного заключения и заключения первоначальной судебной экспертизы, указывала на наличие строительных недостатков МКД. В свою очередь АО «Сахалин-Инжиниринг», руководствуясь выводами повторной судебной экспертизы, настаивало на эксплуатационном характере выявленных недостатков.

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска администрации, суды учли заключение повторной судебной экспертизы, признав его надлежащим доказательством по делу, как и пояснения экспертов, проводивших экспертизы.

Отклоняя заключение первоначальной экспертизы, суд первой инстанции не усмотрел нарушений в процедуре ее проведения, не поставил под сомнение кандидатуру эксперта. При этом было указано, что заключение исполнено формально, является поверхностным, не содержит и не подтверждает обоснованность и достоверность сделанных экспертом выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Делая вывод о том, что выявленные недостатки возникли не по вине ответчика после передачи квартир, а в ходе длительной эксплуатации МКД, суд первой инстанции, с которым согласились суды апелляционной и кассационной инстанций, руководствовался заключением повторной экспертизы.

По мнению судов, в данном случае недостатки возникли не по вине ответчика, а в результате неправильной и длительной эксплуатации жилых помещений и мест общего пользования самими жильцами, а также ненадлежащего оказания услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, что нашло подтверждение в результате проведенных по делу экспертиз. Заключение первоначальной судебной экспертизы не принято судами как относимое и допустимое доказательство.

При этом суды отклонили ходатайство администрации о назначении повторной судебной экспертизы, поддержанное прокуратурой.

Верховный Суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов, указав, что при рассмотрении дела в отношении поставленных вопросов было получено два заключения экспертов (первоначальная и повторная судебные экспертизы), которые содержат явно противоположные выводы.

Основанием для назначения повторной экспертизы явилось то, что ранее проведенная по делу экспертиза, подтвердившая некачественное выполнение строительных работ, имела существенные недостатки, которые вызывали сомнения в обоснованности заключения эксперта и не позволяли с достоверностью считать его относимым и допустимым доказательством.

Отвергая первоначальное экспертное заключение как доказательство, суд первой инстанции не указал, какие конкретно обстоятельства вызывают сомнения или свидетельствуют о том, что экспертом допущены нарушения, которые могли бы повлиять на достоверность и обоснованность заключения, то есть не мотивировал свое несогласие с ним.

Суду следовало учесть, что для проведения повторной экспертизы в распоряжение экспертов проектно-сметная документация на МКД не представлялась, обществом была представлена только исполнительная документация, касающаяся устройства системы вентиляции дома. При этом вывод о соответствии жилых помещений и общего имущества МКД проектно-сметной документации сделан экспертами исходя из наличия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, а также информации о техническом состоянии квартир.

Таким образом, в отсутствие проектно-сметной и исполнительной (за исключением устройства вентиляции) документации на МКД, необходимой для установления недостатков и причин их возникновения, выводы заключения повторной судебной экспертизы не могли быть положены в основу судебного решения, подчеркнули в Верховном Суде.

При этом было указано, что в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

Несмотря на наличие противоречивых выводов в заключениях первоначальной и повторной судебных экспертиз, проведенных в рамках данного дела, суд первой инстанции не принял предусмотренных процессуальным законодательством мер для устранения этих противоречий путем назначения дополнительной либо повторной судебной экспертизы в целях дальнейшей оценки представленных доказательств.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

Кроме того, судами оставлено без внимания то обстоятельство, что в материалах дела имеется заключение судебной строительно-технической экспертизы, проведенной в отношении МКД по уголовному делу. Данное уголовное дело находится в производстве следственного отдела по городу Южно-Сахалинску областного управления Следственного комитета РФ и возбуждено по признакам преступления, предусмотренного ч. 1 ст. 293 УК РФ, по факту ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей со стороны должностных лиц администрации, выразившихся в длительном неустранении выявленных многочисленных несоответствий санитарно-эпидемиологическим и техническим нормам в жилых помещениях, предоставленных по договорам специализированного социального найма детям-сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей.

Однако суды первой и апелляционной инстанций проигнорировали указанные обстоятельства и доказательства, не дали им надлежащей правовой оценки. Суд округа указанные нарушения не устранил.

Верховный Суд указал, что как продавец АО «Сахалин-Инжиниринг» обязано передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, и отвечает за недостатки товара, возникшие до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Как застройщик общество гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей, возможность эксплуатации объекта и несет ответственность за допущенные отступления от требований, предусмотренных технической документацией, строительными нормами и правилами. Обязанность доказывания отсутствия вины в рамках гарантийных обязательств лежит на стороне сделки, которая является ее фактическим исполнителем.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Верховный Cуд поддержал муниципалитет, отказавший застройщику в выдаче разрешения на строительство из-за отсутствия технических условий

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Верховный Суд: условия ДДУ, сокращающие гарантийный срок работ по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры, ничтожны

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ

Эксперт: самые дорогие недоделки — кривизна стен, проблемы с окнами и электрикой

Статьи КоАП об ответственности властей за требование неустановленных законом документов предложено уточнить 

Конституционный Суд обязал законодателя устранить неопределенность в вопросе продажи единственного ипотечного жилья гражданина-банкрота

Мосгосэкспертизу уполномочили на проведение судебной строительно-технической экспертизы самостроев