14 июня Госдума приняла в первом чтении проект федерального закона №139186-7, регулирующего создание и работу компенсационного фонда долевого строительства. Пленарному заседанию нижней палаты предшествовало заинтересованное обсуждение этого документа на заседании профильного Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. После заседания на вопросы нашего портала ответил председатель комитета Николай НИКОЛАЕВ.

Фото Марата АБУЛХАТИНА, фотослужба Госдумы РФ

— Николай Петрович, у Вашего комитета был целый ряд претензий к этому законопроекту. Вы пообещали детально рассмотреть все содержащиеся в документе противоречия на ближайшем заседании комитета. По его итогам члены комитета рекомендовали принять законопроект в первом чтении (что сегодня и было сделано) с условием его доработки ко второму чтению. Ваша позиция не изменилась?

— Во-первых, многие из замечаний к этому документу были высказаны комитетами-соисполнителями, профессиональным сообществом застройщиков, представителями общественности еще в ходе парламентских слушаний. То есть здесь целый комплекс вопросов, возникших в связи с рассмотрением этого законопроекта. Что касается противоречий, то мы их обсудили на заседании комитета 13 июня и зафиксировали в нашем заключении, чтобы иметь представление о том, что мы будем делать в случае принятия документа в первом чтении.

Хочу подчеркнуть: если речь идет о самой концепции, исходя из которой в соответствии с поручением Президента необходимо создать такой государственный фонд, который будет гарантировать безопасность вложений наших граждан в долевое строительство, — то с этой концепцией мы как раз согласны и ее принимаем. Все наши замечания связаны с тем, как эта концепция будет реализовываться на практике. И здесь должно быть учтено несколько аспектов.

Первое. Если мы говорим о том, что средства, аккумулирующиеся в фонде, платят застройщики, то мы должны понимать, что все эти затраты так или иначе ложатся на плечи потребителей. Поскольку застройщик, продающий жилье на этапе долевого строительства, учитывает эти платежи. А значит, мы должны знать и сообщить нашим гражданам о том, каким будет уровень этих платежей, будут ли они меняться со временем, каков их потолок и т.д. Вот этого пока в законопроекте нет, и данные вопросы требуют своего разъяснения ко второму чтению.

Второй момент. Раз создается государственный фонд, средства которого направляются на защиту наших граждан, значит, мы должны обеспечить полную прозрачность его работы и сохранность этих средств. Какие механизмы для этого будут созданы, мы тоже обсуждали на комитете, однако в тексте, подготовленном для первого чтения, мы их пока не увидели. Мы считаем, что все процедуры должны быть четко прописаны, а данный фонд должен быть полностью подконтролен в том числе и Счетной палате, там должна быть предусмотрена возможность создания ревизионной комиссии и т.д. Если речь идет о фонде с обязательными платежами, то по закону он должен публиковать свою отчетность и т.д. На сегодняшний день этого в законопроекте нет.

Хотелось бы услышать от руководства АИЖК, каковы их планы по управлению данным фондом и какие механизмы они предполагают использовать.

Мы должны обсудить с регулирующими органами, каким образом огромные средства, собранные страховыми компаниями, будут защищать наших граждан от рисков по уже заключенным договорам, какие гарантии в этом плане будут даны.

— Есть ли надежда, что все эти противоречия будут разрешены в ходе доработки законопроекта ко второму чтению?

— Конечно. И это не надежда, а, я бы сказал, прямая задача, над выполнением которой мы все должны работать. Я предполагаю создание рабочей группы с целью снять все эти противоречия. Нам важно, чтобы поручение Президента было выполнено не абы как, а качественно.

—  Один из самых обсуждаемых в сообществе застройщиков вопросов касается размера отчислений в данный фонд. Будет ли установлен законом предельный размер ставки и если да, то какой? Как будет происходить сам расчет тарифа?

— Мы обсуждали этот вопрос на комитете. Минстрой сегодня предлагает установить ставку в 1,2% до июля 2018 года.

— Как поясняют в ведомстве, это предлагается лишь на переходный период.

— Секундочку! «Переходный период» — куда? на что? к чему? Мы до сих пор не знаем, как министерство предлагает решать этот вопрос после 1 июля 2018 года. И ко второму чтению мы должны добиться, чтобы в этом вопросе была определенность. Потому что-либо это какой-то вариативный подход к застройщикам, и тогда мы должны иметь четкую методику, либо остается фиксированная ставка. В любом случае, ко второму чтению мы должны все это прояснить.

— А лично Вы за что выступаете: расчет от цены ДДУ или от стоимости строительства, как предлагают ваши соисполнители из Комитета Госдумы по финансовым рынкам?

— Это может быть и то, и другое. Вопрос в исполнении. Потому что, если это, допустим, фиксированная ставка в 1,2% и она такой и останется, возможно, это будет в чем-то справедливо. Поскольку мы понимаем, что любая вариативность в этом деле — это в том числе и механизм, может быть, не всегда честной конкуренции и хороший повод выдавить своих прямых конкурентов с рынка жилищного строительства. Этого мы тоже не должны допустить.

Однако если это, все-таки, будет фиксированный платеж, тогда надо будет говорить уже о том, каким образом защитить накопленные фондом средства. Ведь мы прекрасно понимаем, что без оценки риска и без соответствующего контроля могут появиться деятели, которые захотят собрать средства, а ответственность переложить на этот фонд. Это также огромный риск, отмечалось на комитете.

Поэтому мы обозначили, что данный вопрос необходимо обязательно решить ко второму чтению, и будем ждать от правительства комплексных, документально оформленных предложений для их детального обсуждения. Если методика — значит, будем обсуждать нюансы вариативного подхода. Если фиксированный платеж — значит, нам нужны и детальные предложения по защите средств этого фонда от недобросовестных участников.

— Как будет определяться застройщик для достройки остановленного объекта? Будет ли открытый конкурс или это закрытые процедуры?

— На сегодняшний день в тексте правительственного законопроекта есть достаточно волюнтаристское предложение на этот счет, подразумевающее, по сути, бесконкурсную процедуру. В соответствии с ней фонд сам решает, кому передаются средства. Мы считаем, что эта процедура непрозрачна, и на комитете отмечалось, что необходимо прописать конкурсный механизм в этом вопросе. Нужна абсолютно прозрачная процедура определения девелопера, который будет достраивать те или иные объекты вместо исчезнувшего или разорившегося застройщика.

Это, мне кажется, очень важная вещь. Поскольку и общественность, и государственные органы, и сами застройщики должны абсолютно четко понимать, как это происходит.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ 

Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ представил информационно-аналитический материал, базирующийся на результатах опросов руководителей более 6 тыс. подрядных организаций из 82 субъектов Российской Федерации.

Результаты опроса показали рост пессимистических настроений. Индекс предпринимательской уверенности^[1] (ИПУ) в строительстве, характеризующий текущее состояние делового климата в отрасли, снизился по сравнению с предыдущим кварталом на 4 п. п. и составил (–20%).

Столь низкого значения ИПУ не наблюдалось последние девять лет, со времени эпицентра предыдущего кризиса во II квартале 2009 г. (–21%).

40% руководителей строительных организаций констатировали, что во II квартале портфель заказов на подрядную деятельность находился на уровне «ниже нормального». Подобных негативных оценок не наблюдалось с 2004 г.

Исходя из оценок респондентов, в отрасли ускорилась интенсивность сокращения численности занятых. Доля руководителей (27%), сокращавших численность работающих, превосходила долю тех, кто расширял штаты своих организаций (16%).

Результаты опроса во II квартале фиксируют сохранение доли строительных организаций, находящихся в предбанкротном состоянии, на уровне чуть меньше 20%.

Авторы исследования обобщили в одном документе различные официальные источники данных, характеризующие прямо или косвенно состояние дел в строительстве. Кратко их можно перечислить по пунктам:

1. Серьезным ограничителем спроса на строительные услуги в настоящее время является дефицитный Федеральный бюджет, продолжающееся уже два с половиной года хроническое падение реальных располагаемых денежных доходов населения и крайне слабая инвестиционная активность корпоративного сектора.
2. Проблемной является вся цепочка строительной деятельности. 115 место из 190 рейтингуемых стран по рейтингу Doing Business. Россия между Суринамом и Демократической Республикой Конго (выше по рейтингу) и Мавританией, Кирибати и Джибути (ниже по рейтингу).
3. Рентабельность подрядных работ по виду экономической деятельности «Строительство» — самая низкая среди базовых отраслей экономики (2,5%).
4. Размер просроченной задолженности по кредитам банков и займам в строительстве на конец марта — 57,5 млрд. руб., или 14,4% от общей задолженности по экономике в целом (худшие показатели отмечены лишь в промышленности).
5. Общая инфляция за январь–май по сравнению с соответствующим периодом прошлого года — 104,4%, а реальные ставки по кредитам для строительных организаций сохраняют двузначное значение, то есть оба указанных показателя выше рентабельности основного производства.
6. Объем инвестиций в основной капитал по виду экономической деятельности «Строительство» за I квартал по данным Росстата — 38,7 млрд. руб., или 2,3% общего объема по экономике в целом, что является наименьшей долей среди базовых отраслей.
7. Вид экономической деятельности «Строительство», по данным ЦБ РФ, обладает самой высокой долей «плохих» долгов. Доля «токсичных» кредитов четвертой (проблемные ссуды с высоким кредитным риском) и пятой (безнадежные кредиты) категорий в строительстве на 1 марта 2017 г. составляла 27,5% в рублях и 26,5% в иностранной валюте. Зона повышенного риска начинается с 10%.
8. Позитивные сигналы в последнее три-четыре месяца начали подавать производители стройматериалов. Данная подотрасль обрабатывающей промышленности еще в 2016 году была одной из самых депрессивных в промышленности. Однако уже в мае 2017 г. она показала темп роста 105,5%.

Комментарий Директора Центра конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ ВШЭ Георгия ОСТАПКОВИЧА

Фото: www.realty.interfax.ru

Сегодня по-прежнему основными проблемами для строительства, да и для экономики в целом, остаются хроническое сокращение реальных располагаемых денежных доходов населения и несбалансированный государственный бюджет, формирующие спрос на строительные услуги. Восстановление платежеспособности населения в настоящее время, по-видимому, одна из главных задач, стоящих перед Правительством РФ в лице его регуляторов экономической деятельности и Банка России. Причем экономический вид деятельности «строительство» заинтересован не только в восстановлении доходов всех категорий населения, но и, в первую очередь, в увеличении доходов среднего класса, который, наряду с низкодоходной категорией населения, понес наибольшие финансовые потери в последние два-три года. Именно средний класс является для строителей самым востребованным потенциальным клиентом в приобретении недвижимости. Все-таки, низкодоходное население без помощи государства и даже с учетом возможного снижения ставок по ипотеке вряд ли сможет активно участвовать в приобретении нового собственного жилья.

Полные тексты исследования и комментария размещены в разделе публикации.

[1] Индекс предпринимательской уверенности в строительстве рассчитывается как среднее арифметическое значение балансов оценок уровня портфеля заказов и ожидаемых изменений численности занятых, в процентах.