14 июня Госдума приняла в первом чтении проект федерального закона №139186-7, регулирующего создание и работу компенсационного фонда долевого строительства. Пленарному заседанию нижней палаты предшествовало заинтересованное обсуждение этого документа на заседании профильного Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям. После заседания на вопросы нашего портала ответил председатель комитета Николай НИКОЛАЕВ.

Фото Марата АБУЛХАТИНА, фотослужба Госдумы РФ

— Николай Петрович, у Вашего комитета был целый ряд претензий к этому законопроекту. Вы пообещали детально рассмотреть все содержащиеся в документе противоречия на ближайшем заседании комитета. По его итогам члены комитета рекомендовали принять законопроект в первом чтении (что сегодня и было сделано) с условием его доработки ко второму чтению. Ваша позиция не изменилась?

— Во-первых, многие из замечаний к этому документу были высказаны комитетами-соисполнителями, профессиональным сообществом застройщиков, представителями общественности еще в ходе парламентских слушаний. То есть здесь целый комплекс вопросов, возникших в связи с рассмотрением этого законопроекта. Что касается противоречий, то мы их обсудили на заседании комитета 13 июня и зафиксировали в нашем заключении, чтобы иметь представление о том, что мы будем делать в случае принятия документа в первом чтении.

Хочу подчеркнуть: если речь идет о самой концепции, исходя из которой в соответствии с поручением Президента необходимо создать такой государственный фонд, который будет гарантировать безопасность вложений наших граждан в долевое строительство, — то с этой концепцией мы как раз согласны и ее принимаем. Все наши замечания связаны с тем, как эта концепция будет реализовываться на практике. И здесь должно быть учтено несколько аспектов.

Первое. Если мы говорим о том, что средства, аккумулирующиеся в фонде, платят застройщики, то мы должны понимать, что все эти затраты так или иначе ложатся на плечи потребителей. Поскольку застройщик, продающий жилье на этапе долевого строительства, учитывает эти платежи. А значит, мы должны знать и сообщить нашим гражданам о том, каким будет уровень этих платежей, будут ли они меняться со временем, каков их потолок и т.д. Вот этого пока в законопроекте нет, и данные вопросы требуют своего разъяснения ко второму чтению.

Второй момент. Раз создается государственный фонд, средства которого направляются на защиту наших граждан, значит, мы должны обеспечить полную прозрачность его работы и сохранность этих средств. Какие механизмы для этого будут созданы, мы тоже обсуждали на комитете, однако в тексте, подготовленном для первого чтения, мы их пока не увидели. Мы считаем, что все процедуры должны быть четко прописаны, а данный фонд должен быть полностью подконтролен в том числе и Счетной палате, там должна быть предусмотрена возможность создания ревизионной комиссии и т.д. Если речь идет о фонде с обязательными платежами, то по закону он должен публиковать свою отчетность и т.д. На сегодняшний день этого в законопроекте нет.

Хотелось бы услышать от руководства АИЖК, каковы их планы по управлению данным фондом и какие механизмы они предполагают использовать.

Мы должны обсудить с регулирующими органами, каким образом огромные средства, собранные страховыми компаниями, будут защищать наших граждан от рисков по уже заключенным договорам, какие гарантии в этом плане будут даны.

— Есть ли надежда, что все эти противоречия будут разрешены в ходе доработки законопроекта ко второму чтению?

— Конечно. И это не надежда, а, я бы сказал, прямая задача, над выполнением которой мы все должны работать. Я предполагаю создание рабочей группы с целью снять все эти противоречия. Нам важно, чтобы поручение Президента было выполнено не абы как, а качественно.

—  Один из самых обсуждаемых в сообществе застройщиков вопросов касается размера отчислений в данный фонд. Будет ли установлен законом предельный размер ставки и если да, то какой? Как будет происходить сам расчет тарифа?

— Мы обсуждали этот вопрос на комитете. Минстрой сегодня предлагает установить ставку в 1,2% до июля 2018 года.

— Как поясняют в ведомстве, это предлагается лишь на переходный период.

— Секундочку! «Переходный период» — куда? на что? к чему? Мы до сих пор не знаем, как министерство предлагает решать этот вопрос после 1 июля 2018 года. И ко второму чтению мы должны добиться, чтобы в этом вопросе была определенность. Потому что-либо это какой-то вариативный подход к застройщикам, и тогда мы должны иметь четкую методику, либо остается фиксированная ставка. В любом случае, ко второму чтению мы должны все это прояснить.

— А лично Вы за что выступаете: расчет от цены ДДУ или от стоимости строительства, как предлагают ваши соисполнители из Комитета Госдумы по финансовым рынкам?

— Это может быть и то, и другое. Вопрос в исполнении. Потому что, если это, допустим, фиксированная ставка в 1,2% и она такой и останется, возможно, это будет в чем-то справедливо. Поскольку мы понимаем, что любая вариативность в этом деле — это в том числе и механизм, может быть, не всегда честной конкуренции и хороший повод выдавить своих прямых конкурентов с рынка жилищного строительства. Этого мы тоже не должны допустить.

Однако если это, все-таки, будет фиксированный платеж, тогда надо будет говорить уже о том, каким образом защитить накопленные фондом средства. Ведь мы прекрасно понимаем, что без оценки риска и без соответствующего контроля могут появиться деятели, которые захотят собрать средства, а ответственность переложить на этот фонд. Это также огромный риск, отмечалось на комитете.

Поэтому мы обозначили, что данный вопрос необходимо обязательно решить ко второму чтению, и будем ждать от правительства комплексных, документально оформленных предложений для их детального обсуждения. Если методика — значит, будем обсуждать нюансы вариативного подхода. Если фиксированный платеж — значит, нам нужны и детальные предложения по защите средств этого фонда от недобросовестных участников.

— Как будет определяться застройщик для достройки остановленного объекта? Будет ли открытый конкурс или это закрытые процедуры?

— На сегодняшний день в тексте правительственного законопроекта есть достаточно волюнтаристское предложение на этот счет, подразумевающее, по сути, бесконкурсную процедуру. В соответствии с ней фонд сам решает, кому передаются средства. Мы считаем, что эта процедура непрозрачна, и на комитете отмечалось, что необходимо прописать конкурсный механизм в этом вопросе. Нужна абсолютно прозрачная процедура определения девелопера, который будет достраивать те или иные объекты вместо исчезнувшего или разорившегося застройщика.

Это, мне кажется, очень важная вещь. Поскольку и общественность, и государственные органы, и сами застройщики должны абсолютно четко понимать, как это происходит.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ 

Собрание кредиторов ОАО «Ивановская домостроительная компания» приняло решение обратиться в Арбитражный суд с ходатайством об открытии конкурсного производства.

Ивановская домостроительная компания является одним из ключевых предприятий, входящих в холдинг СУ-155. На протяжении многих лет компания являлась бесспорным лидером жилищного строительства Ивановской области. Доля на рынке достигала в определенные периоды более 50%. Застройщик в значительных объемах вел строительство еще в трех регионах – Ярославской, Владимирской, Костромской областях.

В настоящее время Ивановская ДСК, как и еще 7 других застройщиков, входящих в СУ-155, проходит процедуру банкротства. Для дольщиков юридически значимым является то, в какой конкретно из стадий банкротства находится компания. Ведь, согласно закону о долевом строительстве, требовать страховых выплат можно только в случае, если застройщик вошел в стадию «конкурсное производство».

Из Аналитического обзора «Застройщики-банкроты» видно, что Ивановская домостроительная компания с 10.03.2016 года находится в стадии наблюдения. По сообщениям СМИ временный управляющий при анализе финансового состояния должника пришел к выводу, что безубыточную деятельность и платежеспособность Ивановской ДСК восстановить невозможно. Поэтому конкурсное производство является единственной возможной процедурой. Это означает, что имущество предприятия будет продано, а компания, скорее всего, ликвидирована.

Предложение временного управляющего поддержало собрание кредиторов, которое приняло решение обратиться в арбитражный суд Ивановской области с ходатайством об открытии конкурсного производства. Следует отметить, что собрание кредиторов также решило образовать комитет кредиторов из трех человек, который в дальнейшем будет контролировать процедуру конкурсного производства и продажу имущества. Большинство членов комитета работают в банке-санаторе СУ-155 «Российский капитал».

После введения в Ивановской ДСК конкурсного производства право на страховое возмещение получат те дольщики, в отношении которых ответственность застройщика застрахована. Это все объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 января 2014 года. Из Аналитического обзора «Застройщики-банкроты» следует, что у Ивановской домостроительной компании в незавершенном строительстве сейчас многоквартирных домов на 387 тыс. м², из них с разрешениями на строительство, выданными после 1 января 2014 года, – на 147,5 тыс. м². Т.е. дольщиков, претендующих на страховую выплату, может быть более 2 тыс.

Какие препятствия могут помешать дольщикам получить страховку? Известно, что более половины покупателей квартир СУ-155 не имеют на руках договоров участия долевого строительства (использовалась схема привлечения средств через членство в ЖСК), значит, ответственность застройщика перед ними не застрахована. Однако это не в случае с Ивановской ДСК. В интервью агентству RSN глава Минстроя России Михаил Мень (на фото) заверил читателей: «в Ивановской области, где я раньше работал, СУ-155 тоже строила, и этот регион также попал в число 14 субъектов, в которых есть пострадавшие граждане. Но в Ивановской области ни одной такой схемы не было. Там все граждане участвовали в строительстве по ФЗ-214».

Другим препятствием для получения страховки может быть банкротство уже самой страховой компании. Однако об этом пока ничего не известно. Проектные декларации Ивановской ДСК, как и сайт застройщика, не содержат сведений о страховщике.