21 июля Госдума приняла в третьем чтении законопроект №139186-7, регулирующий создание и работу компенсационного фонда долевого строительства. Свою оценку принятому документу в эксклюзивном интервью нашему порталу дал председатель Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николай НИКОЛАЕВ.

Фото:  Марат Абулхатин, фотослужба Госдумы РФ

— Николай Петрович, возглавляемый Вами комитет — профильный по данной теме, и именно в его стенах «приводились к единому знаменателю» все поправки в законопроект перед его вынесением на пленарное заседание Госдумы. Как Вы оцениваете результаты проделанной за эти дни работы и изменения, внесенные в окончательный текст документа?

— Это очень серьезный программный документ, который вносит в практику долевого строительства несколько существенных, принципиальных изменений. Первое — это введение государственной системы, гарантирующей нашим гражданам безопасность вложений в долевое строительство. Фонд создается в виде публично-правовой компании, и поэтому он станет абсолютно прозрачным, поскольку будет регулироваться законодательством о публично-правовых компаниях. Соответственно, там предусмотрен и парламентский контроль, и контроль со стороны Счетной палаты, и пр.

Второй момент, который исключительно важен: сколько будет стоить такая гарантия, то есть, иными словами, сколько застройщики должны будут платить. Это 1,2% от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве. Но самое главное, что законопроектом предусмотрен не вариативный подход к застройщикам, а абсолютно четкая фиксированная ставка в 1,2%, которая может меняться не чаще одного раза в год и только федеральным законом. Это очень важно.

— К слову, почему в итоге отказались от вариативного подхода, от использования какой-либо методики оценки риска?

— Дело в том, что в таком случае появился бы очень существенный риск использовать эту вариативную ставку в конкурентной борьбе, и эту борьбу однозначно проиграли бы небольшие застройщики. Ставка у них была бы выше, а, значит, и стоимость жилья — тоже. Поэтому мы отказались от этого подхода и зафиксировали ставку. При этом фиксированная ставка подразумевает, что не всякий девелопер сможет попасть в эту систему.

— В этом смысле интересна сама мотивация принятия поправок, ужесточающих требования к застройщикам, и ожидаемые последствия этого шага.

— Да, действительно, в законопроекте содержатся очень жесткие и четкие требования к застройщикам. Во-первых, это переход на проектные компании: одна компания — одно разрешение на строительство — один проект. Это исключительно важно. По каждому из проектов застройщик должен обеспечить 10% проектной стоимости строительства.

Это кардинально меняет подходы к застройщику и защищает наших граждан. Я прекрасно понимаю, что некоторому количеству застройщиков могут не понравиться такие новации, но это как раз характеризует рынок. Те застройщики, которые прозрачны, надежны, смогут попасть в эту систему. А иные работать с деньгами наших граждан, конечно же, не должны.

Все прежние системы и требования, предъявляемые к застройщикам, привели к тому, что у нас на сегодняшний день порядка 150 тыс. обманутых дольщиков. Этого нельзя повторять и допускать в будущем.

— А Вы уверены, что защищенность участников долевого строительства теперь улучшится?

— Уверен. Принятые поправки как раз и направлены на то, чтобы повысить эту защищенность. С одной стороны — государственный фонд с абсолютно прозрачными процедурами и отстроенной системой принятия решения по выдаче компенсации, достройки домов в случае банкротства застройщика и т.д. С другой стороны — ужесточение требований к застройщикам, которые хотят работать с нашими гражданами по проектам долевого строительства. А в комплексе все это приведет к тому, что наш рынок долевого строительства для граждан будет безопаснее.

Еще одна очень серьезная новелла этого законопроекта такова: до 1 января 2018 года должна быть создана единая государственная информационная система, которая будет вести контроль реализации проектов долевого строительства. В этой системе должны быть отражены все проекты: там будет публиковаться документация и фотоматериалы, зафиксированы все принятые решения, число проданных и непроданных квартир, количество дольщиков и т.д. Мы должны сделать абсолютно прозрачным этот рынок. Законопроект направлен именно на это.

— Изменятся ли в результате вступления в силу этого документа цены на строящееся жилье, как Вы считаете?

— Я думаю, что цены, наоборот, должны стабилизироваться. Это пойдет на пользу всему рынку жилищного строительства, поскольку он будет более надежен. А если станет больше доверия к нему со стороны граждан, значит, они будут активно вкладывать деньги в жилищное строительство.

Это очень важно. Ведь мы видим, что прежняя система не работает должным образом, и с каждым месяцем обманутых дольщиков становится все больше и больше. Принятый Госдумой законопроект, который вскоре будет рассмотрен Советом Федерации и Президентом России, как раз и должен прекратить весь этот беспорядок, который творится на рынке долевого строительства, сделать рынок, как я уже говорил, прозрачным и надежным, безопасным для наших граждан.

— Не упадут ли в результате объемы строительства жилья, ведь многим девелоперским компаниям придется уйти с рынка?

— Как раз наоборот: с рынка вынуждены будут уйти те застройщики, кто не может обеспечить гарантии гражданам, кто не отвечает тем квалификационным требованиям надежности, которые предъявляет государство. Конечно, такие должны уйти.

Но те компании, которые надежны и готовы честно трудиться, которые не работают «с колес», как пирамиды, а, действительно, надолго пришли на этот рынок, — они от этого только выигрывают. Ведь надежность этого механизма приведет к увеличению доверия граждан и инвесторов к рынку жилищного строительства в России. А значит, послужит толчком к его дальнейшему развитию.

— Николай Петрович, приоткройте, если можно, завесу тайны. Я вот о чем. Известно, что работа над документом шла до последнего дня, и многое в его содержании кардинально поменялось буквально накануне второго чтения. За один день текст законопроекта дважды изменился до неузнаваемости. 18 июля был опубликован второй правительственный вариант законопроекта, но уже к вечеру того же дня на сайте Госдумы появился доработанный законопроект, в котором речь уже шла не об изменении правил, а, по сути, о масштабной реформе. Как глава профильного комитета Вы берете на себя ответственность за поправки, внесенные в документ перед третьим чтением?

— Решения, которые принимались в Государственной Думе, стали результатом очень широкого обсуждения, в том числе с нашими гражданами, с участниками долевого строительства, включая тех из них, кто, к сожалению, оказался обманут застройщиками. И когда мы формировали эти поправки, мы очень глубоко проанализировали те риски, с которыми сталкиваются наши граждане, участвующие в долевом строительстве. 

— В этом я не сомневаюсь. Но кто, все-таки, так кардинально изменил правительственный вариант накануне второго чтения?

— Там есть конкретные авторы поправок, в том числе и я. Вы можете посмотреть на сайте Госдумы и убедиться в том, что автор большинства принятых поправок — депутат Николаев. Однако при рассмотрении этого законопроекта мы получили огромное количество поправок. Практически все фракции дали свои предложения. Весь этот массив был переработан в комитете. Предложения поступали к нам в разных формулировках, и мы сформулировали на их основе общую идею.

Так что, хоть я и являюсь автором большинства поправок, помимо этого при работе над документом были учтены поправки очень многих депутатов, предложения и пожелания наших граждан, экспертов и, разумеется, правительства —  поскольку мы активно совместно работали со специалистами АИЖК и Минстроя. Было очень бурное и одновременно весьма скрупулезное обсуждение этих поправок на комитете, в нем участвовало очень много депутатов, экспертов.

В результате мы предложили Государственной Думе к принятию доработанный документ, и я очень благодарен коллегам за то, что они нас поддержали и Госдума приняла этот законопроект в его нынешнем виде. Я уверен, что в итоге он привнесет в сферу долевого строительства абсолютно понятные правила, повысит ее прозрачность, надежность и будет способствовать развитию рынка жилищного строительства в России.

— Николай Петрович, спасибо за интервью и важные подробности.

Беседу вел Михаил ИВАНОВ

Другие новости по теме:

Закон о компенсационном фонде долевого строительства принят. Что дальше?

Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие

Стало известно содержание правительственных  поправок в законопроект о компенсационном фонде долевого строительства

Депутат Николай Николаев: Компанию, которая будет достраивать объекты вместо другого застройщика, нужно определять на конкурсе

На портале правовой информации опубликовано Постановление Конституционного Суда РФ от 21.07.2022 №34-П по делу о проверке конституционности частей 14 и 17 статьи 16 Федерального закона «О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"…».

Фото: www.exiora.ru

Конституционный Суда РФ (КС) проверил конституционность норм, которыми устанавливается возможность при передаче заложенного имущества застройщика-банкрота Фонду защиты прав граждан — участников долевого строительства (далее Фонда), кредиторов, не являющихся участниками долевого строительства, лишать их залоговых прав, т.е. права на получение удовлетворения за счет этого имущества (соответствующей денежной компенсации).

В силу ч. 14 и ч. 17 ст. 16 151-ФЗ от 27.06.2019 передача объектов застройщика Фонду осуществляется без выплаты компенсации залоговым кредиторам и без их согласия на передачу.

Фото: www.псбр.рф  

Норма о передаче объектов фонду применяется с обратной силой и ухудшает положение залоговых кредиторов, не являющихся участниками строительства, уменьшая объем принадлежащих им прав. Перечень же такого рода кредиторов в деле о банкротстве застройщика обширен: к ним относятся кредиторы, которым земельный участок и объект незавершенного строительства были переданы в ипотеку по договору; приобретатели нежилых помещений, заключившие с застройщиком договоры участия в долевом строительстве (ДДУ); все юридические лица, заключившие ДДУ независимо от того, какой тип помещений (жилые либо нежилые) они намеревались приобрести.

Правила о прекращении залога в делах о банкротстве застройщиков при передаче объектов приобретателю отсутствовали в момент заключения кредиторами-залогодержателями сделок с должниками-залогодателями, а потому не могли быть учтены такими кредиторами, не охватывались их разумными ожиданиями. Придание правилам обратной силы лишило кредиторов, финансировавших строительство объекта, возможности получить приоритетное удовлетворение своих требований, на что они справедливо рассчитывали, вступая в отношения с застройщиком.

Фото: www.polinov.ru

КС указал, что ч. 14 и ч. 17 ст. 16 151-ФЗ во взаимосвязи с п. 11 ст. 201.15-2 127-ФЗ не соответствуют Конституции РФ, так как не предусматривают необходимых правовых гарантий защиты прав кредиторов, не являющихся участниками строительства, при прекращении их залоговых прав в связи с передачей земельного участка, объекта незавершенного строительства Фонду в рамках дела о банкротстве застройщика.

Однако признание этих положений не соответствующими Конституции РФ не должно означать восстановления залоговых прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, поскольку это могло бы влечь препятствия для завершения строительства в случае банкротства застройщика и удовлетворения потребностей граждан в жилище.

Защита прав указанных лиц должна осуществляться посредством иных правовых механизмов, учитывающих переход прав застройщика на имущество, в связи с которым возникли данные обязательства, соответствующему Фонду, действующему в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, но не аналогичных по содержанию следованию залога за этим имуществом.

Фото: www.exchange.1maysk.ru

У лиц, ранее являвшихся залоговыми кредиторами застройщика, перед которыми у Фонда, действующего в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, не возникли обязательства по предоставлению помещений, в связи с прекращением залога возникает право требования к Фонду, ставшему приобретателем прав застройщика на соответствующее имущество, в размере основной суммы задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, без возобновления начисления процентов, но не более — совокупно по всем лицам, ранее являвшимся залоговыми кредиторами, — стоимости предмета залога на день принятия решения арбитражного суда о передаче Фонду соответствующего имущества; данные требования подлежат удовлетворению Фондом.

За лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, также сохраняется право на удовлетворение денежных требований в порядке процедуры банкротства застройщика в соответствующей очереди с тем, чтобы совокупное удовлетворение требований этих лиц Фондом и в порядке процедуры банкротства не превысило сумму основной суммы долга и процентов по ранее обеспеченному залогом обязательству. В случае такого превышения его сумма возвращается лицами, ранее являвшимися залоговыми кредиторами, Фонду в пределах погашенных им обязательств перед ними.

Фото: www.respectrb.ru

Федеральному законодателю надлежит внести в правовое регулирование изменения, предусматривающие гарантии прав кредиторов, не являющихся участниками строительства и приобретших права залогодержателей до принятия оспариваемого регулирования, в случае утраты ими своих залоговых прав. До этого КС РФ Постановлением №34-П установил временное правовое регулирование

ВС также отметил, что на приобретателя имущества, т.е. на Фонд, возложена обязанность по погашению не всех, а только части текущих платежей, относящихся к первой очереди. Особенность банкротства застройщиков заключается в том, что к числу их текущих кредиторов, чьи требования в силу специального регулирования останутся непогашенными, относятся кредиторы второй и последующих очередностей удовлетворения текущих платежей: работники застройщика по требованиям о выплате текущей заработной платы; лица, привлекавшиеся после возбуждения дела о банкротстве для подрядных работ в целях завершения строительства (до принятия приобретателем решения о намерении приобрести права застройщика); лица, оказывавшие услуги, без которых невозможны нормальное проведение процедур банкротства и сохранность объекта незавершенного строительства (например, охранные организации, энергоснабжающие компании, субъекты, предоставившие помещения для работы управляющего с документами и участниками строительства), и т.д.

Фото: www.evannscollectionlaw.com

Иными словами, деятельность соответствующих кредиторов застройщика, в отношении имущества которого (земельный участок с находящимися на нем неотделимыми улучшениями) имеется приобретатель, направлена на проведение отдельных мероприятий по строительству объекта, обеспечение его сохранности, надлежащее осуществление процедур банкротства, что также содействует успешному завершению строительства. Поэтому справедливым был бы учет интересов кредиторов по этим требованиям в рамках процедур, в которые вовлекается и Фонд, действующий в целях защиты прав граждан.

Отсутствие гарантий погашения требований кредиторов по текущим платежам преимущественно перед кредиторами, чьи требования возникли до принятия заявления о признании должника банкротом, по сути, лишает кредиторов по текущим платежам, не относящимся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, права на возмещение за счет имущества застройщика. Вместе с тем хотя бы в некоторых ситуациях при сохранении соответствующих объектов в собственности (владении) застройщика и с учетом всей совокупности требований к нему, в том числе обеспеченных залогом, такие кредиторы сохраняли бы действительную возможность вернуть долг или по крайней мере сопоставимую с ним сумму.

КС сделал вывод, что п. 5 ст. 201.10, абз. второй п. 2 ст. 201.15, пп. 1 п. 8 ст. 201.15-1 127-ФЗ не соответствуют Конституции РФ в той мере, в какой в системе действующего правового регулирования ими не допускается погашение требований кредиторов по текущим платежам, не относящихся к первой очереди удовлетворения текущих платежей, о возмещении расходов, обеспечивающих завершение конкурсного производства, за счет Фонда, действующего в целях защиты прав граждан — участников долевого строительства, являющегося приобретателем объектов застройщика в рамках дела о банкротстве; если из обстоятельств дела, включая объем требований к застройщику, в том числе обеспеченных залогом, не следует, что сумма долга или по крайней мере значительная ее часть не была бы получена кредиторами по текущим платежам, даже если бы имущество не было бы передано Фонду; а в части текущих платежей для удовлетворения требований об оплате труда работников застройщика, работающих или работавших (после даты принятия заявления о признании должника банкротом) по трудовому договору непосредственно на том объекте незавершенного строительства, который передан Фонду, — вне зависимости от этого условия.

Федеральному законодателю надлежит внести в законодательство соответствующие изменения. До этого КС РФ Постановлением №34-П установил временное правовое регулирование.

Другие публикации по теме:

Фонд развития территорий: застройщики-банкроты задолжали дольщикам 31 млрд руб.

Минстрой выступил за отмену моратория на банкротство застройщиков

Верховный Суд отказал бывшему конкурсному управляющему по банкротству Urban Group в восстановлении в должности

Фонд развития территорий: в восстановлении жилищных прав в РФ сегодня нуждаются более 111 тыс. дольщиков

Число новостроек-кандидатов в долгострои в России с начала года выросло почти вдвое

Минстрой получил право координировать действия госорганов для снижения количества долгостроев

Как затраты при реконструкции долгостроя можно отнести на увеличение его стоимости

Прокуроры смогут участвовать в процедуре банкротства застройщиков

Верховный Суд: кого можно признать участником строительства при банкротстве застройщика

Фонд защиты дольщиков официально переименован в Фонд развития территорий