Такой возможности их лишает новый механизм создания системы управления многоквартирными домами, прописанный Минстроем в последней версии отраслевой Стратегии.

Фото: www.invalid.expert

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, подготовленный Минстроем скорректированный проект «Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года» возлагает функции по обеспечению управления многоквартирными домами (МКД) не столько на жильцов или застройщиков, сколько на учрежденные региональными властями специальные структуры.

Как сообщают «Известия», ознакомившиеся с последней версией указанного проекта отраслевой Стратегии, речь идет о так называемых гарантирующих управляющих организациях (ГУО), которые будут назначаться региональными властями на основе конкурентных процедур.

Фото: www.kmvinform.ru

Такое назначение в соответствии с проектом документа будет осуществляться субъектом РФ не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию новостройки.

Предполагается также, что в ведение ГУО перейдут и дома, оставшиеся   без традиционных управляющих компаний по причине неэффективной работы последних.

Проектом Стратегии-2030 предусмотрено внедрение единых стандартов по управлению и обслуживанию МКД. В качестве цели указано повышение качества услуг УК. При этом дома, где уже работают эффективные УК, изменения не затронут.

Фото: www.cnis.ru

В документе не обозначен срок, на который будут назначаться ГУО, детальный механизм реализации предложенного механизма будет прописан в Постановлении Правительства, уточнила доцент Финансового университета при Правительстве РФ, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ Сусана Киракосян (на фото).

Она напомнила, что по ныне действующим правилам в течение пяти дней после получения РВЭ девелопер должен назначить на два месяца свою УК или заключить договор со сторонней компанией.

Фото: www.iz.ru

За это время собственники квартир могут провести собрание и выбрать УК от застройщика либо любую другую. Если этого не происходит, то муниципалитет проводит конкурс среди всех желающих управляющих компаний.

По мнению Киракосян, предлагаемый Минстроем в проекте отраслевой Стратегии механизм нивелирует участие застройщика в управлении новостройкой, плюс лишает собственников возможности выбора управляющих компаний. Есть вероятность, что новостройки «привяжут» к ГУО на год минимум, пояснила представитель ТПП.

Управляющий партнер компании ВекторСтройФинанс Андрей Колочинский (на фото) не исключает того, что введение единых стандартов по управлению домами возможно пойдет на пользу отрасли ЖКХ.

В то же время эксперт опасается, что вмешательство извне и навязывание жителям сторонних УК, по его мнению, может привести к чрезмерной зарегулированности и монополизации отрасли.

Фото: www.urbaneconomics.ru

Зампреседателя комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ Дмитрий Гордеев (на фото) уверен в том, что предлагаемый Минстроем механизм ограничит конкуренцию среди УК за новостройки.

К тому же эксперт опасается, что при передаче новостроек и ветхих или аварийных домов в ведение ГУО (такой порядок также предусмотрен в рамках Стратегии) последние получат возможность перенаправлять платежи из новых домов на содержание старых. Такая практика уже есть и будет фактически легализована, посетовал Гордеев.

Фото: www.er.ru

В числе сторонников нового подхода — член комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский (на фото). Сегодня качество работы УК — одна из самых частых жалоб граждан, и нередко этим грешат как раз аффилированные с застройщиками организации, сказал он «Известиям».

Якубовский полагает, что новые правила обеспечения механизма управления МКД, предусмотренные проектом отраслевой Стратегии, должны повысить конкуренцию между добросовестными УК.

Фото: www.antikor.com.ua

Руководитель экспертного совета по ЖКХ при комитете ГД по строительству и ЖКХ Ирина Булгакова (на фото) полагает, что новый механизм позволит с помощью ГУО решит вопрос с управлением ветхими домами на местах (в муниципалитетах), где часто оказываются частные УК.

Региональной компании будет проще будет взять на себя такую нагрузку, а эффект масштаба позволит повысить качество услуг, в результате любому дому, независимо от его возраста, будет гарантировано достойное содержание, утвержденное стандартом, подчеркнула Булгакова.

Фото: www.concreteunion.ru

Между тем, в Минстрое пояснили — в ответ на соответствующий запрос от РИА Недвижимость, — что все новостройки (в соответствии с проектом Стратегии-2030) будут передаваться в ведение ГУО до выбора собственниками управляющей компании или другого способа управления.

«Такие изменения позволят оградить граждан от манипуляций и ущемления их интересов и при этом не исключат возможности выбора альтернативного способа управления или другой управляющей организации», — подчеркивается в сообщении пресс-службы ведомства.

Фото: www.blog.b2b-export.co

СПРАВКА

Напомним, что проект «Стратегии развития строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства РФ до 2030 года с прогнозом на период до 2035 года», подготовка которого к утверждению Правительством идет уже не один год, охватывает широкий спектр направлений в сфере строительства и ЖКХ.

Проект стратегии не раз дорабатывался с учетом замечаний и предложений, полученных от федеральных органов исполнительной власти (ФОИВ), общественных организаций и субъектов РФ, а также Общественного совета при Минстрое, говорится в документе. По информации из Правительства, документ все еще обсуждается с ФОИВами и экспертным сообществом, а его принятие планируется в ближайшие месяцы.

Фото: www.omskrielt.com

Другие публикации по теме:

В проект Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ включены основные отраслевые макропоказатели

Эксперты: Нельзя лишать граждан права самим выбирать организацию, управляющую многоквартирным домом

Эксперт: Замена управляющих компаний на назначенных властями региональных операторов — это удар по интересам жильцов

Опубликована Стратегия развития строительной отрасли и ЖКХ

Минстрой поддержал включение стандарта КРТ в Стратегию развития строительной отрасли-2030

Стратегия развития строительной отрасли: приоритеты и цифры

Стратегии развития строительной отрасли и сферы ЖКХ сведут в один документ

Банк России подготовил «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2023-го — I квартал 2024 года. Отдельная глава в нем посвящена дисбалансам на рынке жилой недвижимости и рискам проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

Динамика ипотечного кредитования

В отчете отмечается, что в условиях высокого спроса на новостройки во второй половине прошлого года ипотечный портфель демонстрировал рекордные темпы роста и по состоянию на 01.01.2024 достиг 18,2 трлн руб. (+34,5% к результатам 2022-го).

Источник: ДОМ.РФ

После ужесточения условий льготной ипотеки и падения спроса на кредиты по рыночным ставкам, объем ипотеки увеличился за I квартал всего на 2,6%.

Примерно 70% всех займов пришлось на программы с господдержкой, в количественном выражении — около половины.

Риски ипотечного кредитования

Качество обслуживания ипотеки, по данным аналитиков ЦБ, остается высоким. Портфель кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 01.04.2024 составил 74 млрд руб., что соответствует прошлогодним значениям.

Платежная дисциплина поддерживается за счет увеличения доходов населения, которые, согласно Росстату, в 2023 году выросли на 11% (номинальные заработные платы — на 13%).

Источник: Банк России

Рост ипотеки в значительной мере происходил за счет закредитованных заемщиков. К 01.01.2024 доля займов, предоставленных гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН на уровне более 80%), увеличилась с 33,6 до 42,5% выдач на новостройки и с 39,4 до 48,1% — в сегменте готового жилья.

Ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста ипотечного портфеля требовало ужесточения макропруденциальных требований, и ЦБ трижды их повышал.

Меры регулятора позволили снизить риски закредитованности населения: доля кредитов с ПДН более 80% в новых выдачах снизилась до 27,2% для строящегося жилья (-15,2 п. п. за квартал) и до 38,7% на вторичном рынке (-9,4 п. п.).

Источник: Банк России

Регулятор также отслеживал корректность оценки банками стоимости залогов. В поколениях кредитов 2022-го — начала 2023 года значимую долю занимала «льготная ипотека от застройщика».

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках привело к тому, что фактический уровень LTV (прибыль компании, которую она получает от одного человека за все время сотрудничества с ним) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%.

Результаты последних проверок говорят о том, что в среднем текущая стоимость предмета залога соответствует среднерыночному уровню. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, банкам будет рекомендовано скорректировать их оценку.

Во второй половине 2023 года на фоне постепенного роста наполненности счетов эскроу и снижения компенсации по льготной ипотеке регулятор зафиксировал появление новых практик, направленных на обход действующей системы обязательного депонирования средств участников долевого строительства.

В рамках этих схем средства перечислялись не на счета эскроу, а на аккредитивы, которые не входят в периметр системы страхования вкладов, что создает риски для покупателя в случае банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка. ЦБ принял ряд мер, чтобы предотвратить их дальнейшее распространение.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

Перегрев на первичном рынке

Несмотря на стабилизацию спроса на новостройки, дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется.

В I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%.

Источники: Росстат, Банк России

По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

Эксперты считают, что прекращение действия массовой льготной программы, которая дает возможность приобретать жилье широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

Риски проектного финансирования

В апреле — июне 2023 года ежемесячный объем продаж строящегося жилья не превышал 2,5 млн кв. м, а в IV квартале он достиг рекордного значения в 3,9 млн кв. м.

В условиях такого роста в декабре площадь нового строительства увеличилась до 5,7 млн кв. м, а объем предложения — до 5,1 млн кв. м в январе 2024-го.

На фоне снижения спроса в I квартале застройщики уменьшили объем нового строительства до уровня середины 2023 года, и это, как подчеркнули специалисты ЦБ, существенно снижает потенциальные риски затоваривания рынка.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В 2023 году срок реализации непроданного жилья сократился до 2,1 года. В проектах с более ранним сроком строительства наблюдался наибольший рост продаж.

Из-за повышения спроса сумма остатков средств на счетах эскроу в IV квартале увеличилась за год на 39%. Поступление средств превысило прирост задолженности по проектному финансированию, и к 01.01.2024 коэффициент покрытия поднялся до 85%.

Аналитики ожидают, что наполненность счетов эскроу и распроданность жилья будут способствовать поддержанию устойчивости строительного сектора при возможном снижении спроса со стороны домохозяйств во второй половине 2024 года.

Данный сценарий возможен в случае значительного изменения условий программ государственного льготного кредитования и сохранения жесткой денежно-кредитной политики.

Фото: cbr.ru

Представляя отчет регулятора на пресс-конференции, зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) отметил, что ипотека и проектное финансирование более чувствительны к высоким ставкам.

Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются, но это замедление, по оценкам ЦБ, не приведет к проблемам у застройщиков. Значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже продана, и девелоперы накопили достаточно большую прибыль.

«Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов», — заявил Филипп Габуния.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в марте вырос на 1,7% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: в феврале ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 14,5% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в феврале уменьшился на 15,5% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ипотека, как и ожидалось, растет сдержанными темпами

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав