Научно-консультативная комиссия при Экспертном совете НОСТРОЙ по совершенствованию законодательства приступила к работе по анализу и обобщению судебной практики в РФ по категории споров, связанных с так называемым потребительским экстремизмом (или т.н. потребительским терроризмом) в строительстве. Перечень определенных рекомендаций уже выработан на опыте юридических «войн» застройщиков Челябинской области.

Фото: www.metrprice.ru

Об этом порталу ЕРЗ сообщила директор Департамента права

Союза строительных компаний Урала и Сибири Наталья Разумова (на фото). 

Фото: www.forum-100.ru

Напомним, что под термином «потребительский экстремизм» применительно к долевому строительству понимается целенаправленное генерирование претензий и судебных исков со стороны ряда профессиональных юристов (формально представляющих интересы дольщиков) к застройщику по поводу реальных и мнимых недостатков объекта долевого строительства.

Цель подобных атак — получение материальной выгоды в виде возможных судебных взысканий с ответчика в пользу истца.

Фото: www.alya-insaat.com

По словам Разумовой, такого рода потребительские экстремисты всякий раз находят для своих притязаний новые лазейки в действующем российском законодательстве. Дело в том, что оно не регламентируют пределы правовой защиты интересов участников долевого строительства, что нередко влечет злоупотребление дольщиками (или выразителям их интересов) предоставленными ими правами.

Фото: www.nedvio.com

Часто представители дольщиков — собственников приобретенного в рамках договора участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья — действуют по аналогии с юристами, специализирующимися на исках в сфере автострахования (ОСАГО).

«Например, в Челябинске с помощью уличных билбордов и бумажных листовок распространяются объявления юридических компаний, обещающих «помочь» получить компенсацию от застройщика за мелкие нарушения, как своеобразный кэшбэк, который может быть потрачен на поездки к морю или хорошую мебель», — рассказывает представитель региональной строительной ассоциации.

По ее словам, юристы-экстремисты, совершенно не стесняясь, проводят прием граждан в офисе, расположенном в новом микрорайоне — там, где только что возведены дома.

Также эти господа ходят по квартирам под видом общественной комиссии по приемке квартир. «За все заплатит застройщик, — говорят они, — а для вас наши услуги бесплатные, выигрыш 100% дел».

Фото: www.respectrb.ru

На примере одного из крупных застройщиков Челябинска — вполне добросовестной компании с многолетней историей и традициями — Разумова привела динамку потока подобных исков, генерируемых на основе выискиваемых недостатков во вновь приобретенных квартирах. Если в 2018 году исков было 580, то только за первые шесть месяцев 2019 года — уже 390.

При этом со специального счета застройщика по исполнительным листам такого рода снято уже 46 млн руб. Юридическая служба девелоперской компании и даже представители топ-менеджмента вынуждены значительную часть рабочего времени тратить на участие в судебных заседаниях. Например, в один из дней в разных районных судах города состоялось 23 (!)заседания.

«Строительные компании готовы безвозмездно устранять такие недостатки своими силами, — подчеркивает Разумова. — Однако «юристы» по доверенности собственника в досудебном порядке вопросы решать не хотят, отказываются от устранения застройщиками выявленных недостатков и любых контактов с ними, и обращаются в суд преимущественно с целью денежной компенсации».

Фото: www.псбр.рф.ру 

Размер самой компенсации рассчитывается исходя из рыночных цен на материалы и работы, включает расходы на проведение экспертизы недостатков, а также неустойку (пеню).

Иногда суммы, которые застройщики должны уплатить по принятым судами решениям одному дольщику, достигают сотен тысяч рублей. Например, при стоимости квартиры в 2,4 млн руб. с застройщика было взыскано около 540 тыс. руб.

«Девелоперы считают такое положение дел злоупотреблением правом», — замечает представитель регионального отраслевого сообщества, обращая внимание на то, что в условиях перехода строительства жилья на проектное финансирование взыскание «юристами-экстремистами» с застройщиков значительных сумм на основании судебных решений негативно сказывается на финансовой устойчивости как отдельных девелоперов, так и всей жилищной отрасли в целом.

При расширении действий «экстремистов» существуют реальные риски возникновения новой волны обманутых дольщиков, бьют тревогу многие челябинские застройщики. В поисках справедливости они вынуждены обращаться не только в суды, но и в законодательные и исполнительные органы региональной власти.

Фото: www.ural.today

Наталья Разумова напомнила, что минувшим летом в Заксобрании Челябинской области по данной проблеме был проведен круглый стол с участием строительного комплекса, региональных депутатов и судей.

Его участники выработали ряд рекомендаций для саморегулируемых организаций и объединений строителей (СРО), девелоперских компаний, осуществляющих строительство МКД, дольщиков.

Фото: www.bn.ru

СРО и объединениям строителей рекомендовано:

• обобщить опыт застройщиков по договорному регулированию отношений с участниками долевого строительства в части предъявления и удовлетворения требований, касающихся недостатков передаваемых (переданных) помещений;

• по результатам обобщения этого опыта направить застройщикам предложения по включению в ДДУ условий, предусматривающих последовательность (порядок), а также сроки предъявления участниками долевого строительства требований к застройщику по устранению недостатков помещений, возмещению расходов на их устранение либо соразмерного уменьшения цены договора.

Застройщикам рекомендовано:

• усилить контроль качества отделочных работ в целях обеспечения их соответствия нормативным требованиям;

• предусмотреть в ДДУ последовательность (порядок) и сроки предъявления участниками долевого строительства требований, установленных законодательством, в случае выявления недостатков помещений;

• обеспечить оперативное устранение выявленных участниками долевого строительства недостатков помещений, в случае предъявления ими в разумный срок требований о безвозмездном устранении таких недостатков.

Дольщикам рекомендовано:

• при выявлении недостатков передаваемых (переданных) помещений, в целях оперативного устранения выявленных недостатков, а также добросовестного осуществления гражданских прав в приоритетном порядке рассматривать вопрос о досудебном предъявлении в разумный срок к застройщику требований, установленных законодательством;

• при выборе организаций (лиц) в целях проведения экспертизы выявленных недостатков отдавать предпочтение квалифицированным участникам рынка, имеющим достаточный опыт работы в строительной сфере.

Фото: www.telservnj.com

Эти конкретные рекомендации также прозвучали на втором заседании Научно-консультативной комиссии Экспертного совета НОСТРОЙ, которое состоялось в конце августа.

Его участники сошлись во мнении, что необходимо тщательно изучить практику решения данной проблемы в других субъектах РФ и заявили о необходимости более тщательно составлять договоры, заключаемые застройщиками с участниками долевого строительства.

Другие публикации по теме:

Башкирские депутаты решили бороться с потребительским терроризмом в долевом строительстве

Разрешение на ввод как способ борьбы с потребительским терроризмом в долевом строительстве: разъяснение сметчиков

Потребительским террористам запретят взыскивать штраф с застройщиков

Арбитражный суд: незаконное бездействие госоргана освобождает застройщика от выплаты неустойки

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

Арбитражный суд: уступка прав неустойки возможна только до передачи объекта дольщику

Верховный Суд впервые применил принцип «эстоппель» в отношении застройщика, усилив позиции потребительских террористов

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Суперкомпенсации за просрочку сдачи домов привели к банкротству новосибирского застройщика

Об этом «Известиям» сообщили участники рынка. По их словам, часть мелких и средних компаний остались без оборотных средств для завершения проектов. Осложняет ситуацию и дефицит кадров на рынке труда.

Фото: © Елена Коромыслова / Фотобанк Лори

Количество незавершенных домов в прошлом году выросло на 30%. И проблемы, считают специалисты, не только в финансах и кадрах.

Из-за отсутствия строгих требований к качеству строительства и вводу объектов в эксплуатацию рынок заполонили частные застройщики.

Фото из архива В. Соколенко

Валерий СОКОЛЕНКО (на фото), генеральный директор строительной компании LANDKEY:

— Такие компании часто игнорируют нормы архитектуры, теплозащиты и строительного контроля. В результате некоторые дома оказались непригодными для проживания или аварийно опасными.

Кроме того, растет себестоимость строительства: за 2023 год средняя цена строительных материалов и работ поднялась почти на 30%, а в течение 2024-го — еще на 30%.

В результате многие проекты замораживаются, а добросовестные застройщики, вкладывающие значительные средства в качество, сталкиваются с неконкурентоспособностью из-за высокой себестоимости своих проектов.

Нынешний кризис приведет к тому, что в ближайшие два-три года последствия некачественного строительства будут особенно заметны, что создаст дополнительные риски для собственников.

Перспективы восстановления рынка зависят от финансовой стабилизации и введения четких стандартов, которые смогут обеспечить защиту прав покупателей.

Фото из архива А. Саукова

Антон САУКОВ (на фото), руководитель центра загородной недвижимости федеральной компании «Этажи»:

— Из-за изменения условий кредитования по льготным программам, введения счетов эскроу и дорогих кредитных ресурсов часть мелких и средних девелоперов остались без оборотных средств для завершения строительства.

Другие набрали подрядов больше, чем могли реализовать собственными ресурсами.

Сегодня каждый второй подрядчик не проходит нашу проверку. Основные причины:

• отсутствие реализованных проектов, высокая доля негативных отзывов от уже состоявшихся клиентов;

• срывы сроков строительства;

• отсутствие гарантий и финансовой подушки;

• чрезмерное количество проектов на стадии реализации в условиях низкой собственной ресурсной базы или вообще при ее полном отсутствии.

Фото: © Наталья Осипова / Фотобанк Лори

На фоне строительного бума в сегменте ИЖС появилось огромное количество фирм-однодневок, причем в значительной их части отсутствуют специалисты с профильным строительным образованием, а иногда и опытом возведения домов.

Еще одна беда таких фирм — отсутствие финансовой стратегии. В итоге полученные по новым договорам денежные средства направляются на завершение строительства тех домов, которые находятся на финишной стадии готовности.

Именно в этом кроется самый большой риск. Возможности привлечь дополнительные кредитные ресурсы из-за высоких ставок у компаний нет, и любой сбой на стадии реализации проекта ведет к появлению целой цепочки остановленных строек.

Еще одна проблема рынка ИЖС — дефицит рабочей силы, когда на волне ажиотажного спроса компании набрали заказов на строительство домов, кадровых ресурсов стало не хватать и цены на их услуги начали резко расти.

В итоге часть застройщиков пытаются пересматривать уже подписанные договоры со своими клиентами — как по срокам, так и по стоимости строительства.

Фото предоставлено пресс-службой VSN Group

Ольга МАГИЛИНА (на фото), директор департамента загородной недвижимости VSN Group:

— Часть домов и даже целые коттеджные поселки действительно рискуют остаться недостроенными.

Загородное жилье — это достаточно сложный и низкомаржинальный бизнес. Независимо от того, идет ли речь о строительном подряде (то есть о возведении домов на участках заказчиков) или о девелопменте коттеджных поселков.

В сложившихся обстоятельствах наиболее опасными представляются три группы факторов.

Первый из них — снижение платежеспособного спроса. На протяжении нескольких лет среди покупателей загородного жилья массовых сегментов росла доля желающих приобрести дом в ипотеку.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

В первой половине 2024 года уже более 90% покупателей жилья эконом-класса рассчитывали исключительно на кредитные средства, причем «подъемный» для них первоначальный взнос не превышал 20%.

Второй фактор плотно связан с первым: ухудшение условий ипотечного кредитования закономерно обрушило спрос в массовых сегментах загородной недвижимости.

Третий фактор — сложность финансирования девелоперских проектов. Взлетевшая ключевая ставка ЦБ привела к удорожанию кредитов для бизнеса.

Банковское проектное финансирование стало практически нецелесообразным, а применение механизма счетов эскроу в ИЖС сделало для девелоперов недоступными и средства, внесенные оставшимися у них немногими покупателями.

Фото из архива В. Жокова

Владимир ЖОКОВ (на фото), эксперт рынка недвижимости Москвы и независимый консультант в инвестиционной недвижимости:

— Только в Московском регионе за сентябрь и октябрь подали на банкротство более 100 строительных компаний.

В наступившем году количество застройщиков, которые не смогут завершить начатые проекты, может вырасти до 40%. Особенно это касается тех, у кого нет собственного производства.

Для нормализации ситуации они начнут резать фонд оплаты труда, сокращать издержки, строить из более дешевых материалов и перестанут брать новые дорогостоящие кредиты.

Фото: tenchat.ru

Евгений ТКАЧЕВ (на фото), эксперт по недвижимости, руководитель федеральной программы «Семейный капитал»:

— Застройщики в ИЖС изначально не были готовы к нынешнему сценарию, и теперь у них нет запаса ресурсов, чтобы продолжать стройку.

Например, в Краснодарском крае запретили использовать мигрантов, работающих по патенту в строительной отрасли. Поэтому дефицит кадров скажется на этом рынке еще больше, поскольку основная рабочая сила там как раз мигранты.

Увеличение количества проблемных домов может повлечь череду судебных разбирательств и системный кризис.

Чтобы решить этот вопрос, потребуется дискуссия между ассоциациями, представляющими интересы сегмента ИЖС, законодателями и банками.

Но в любом случае в 2025 году рынок начнет трансформироваться — на нем останутся только крупные девелоперы, обладающие необходимыми ресурсами и компетенциями.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В Банке ДОМ.РФ оформили договоры финансирования ИЖС с эскроу на сумму 15 млрд руб.

Эксперты: что ждет рынок ИЖС Подмосковья в 2025 году

Эксперты: разрыв цен между «вторичкой» и загородной недвижимостью сокращается

Эксперты: в 2024 году индивидуальных домов будет сдано вдвое больше, чем многоквартирных

Минстрой разработал форму договора подряда на строительство ИЖС с эскроу

Эксперты отметили увеличение в разы доли ИЖС в структуре «Семейной ипотеки»

Эксперты: более половины владельцев квартир хотели бы переехать в собственный дом

Эксперты: земля для ИЖС в Подмосковье и Новой Москве за год подорожала на 20%

В ЕИСЖС будет больше информации о строительстве жилых домов по договорам подряда с использованием эскроу

Эксперты ожидают рекорда на рынке ИЖС Московского региона