Научно-консультативная комиссия при Экспертном совете НОСТРОЙ по совершенствованию законодательства приступила к работе по анализу и обобщению судебной практики в РФ по категории споров, связанных с так называемым потребительским экстремизмом (или т.н. потребительским терроризмом) в строительстве. Перечень определенных рекомендаций уже выработан на опыте юридических «войн» застройщиков Челябинской области.

Фото: www.metrprice.ru

Об этом порталу ЕРЗ сообщила директор Департамента права

Союза строительных компаний Урала и Сибири Наталья Разумова (на фото). 

Фото: www.forum-100.ru

Напомним, что под термином «потребительский экстремизм» применительно к долевому строительству понимается целенаправленное генерирование претензий и судебных исков со стороны ряда профессиональных юристов (формально представляющих интересы дольщиков) к застройщику по поводу реальных и мнимых недостатков объекта долевого строительства.

Цель подобных атак — получение материальной выгоды в виде возможных судебных взысканий с ответчика в пользу истца.

Фото: www.alya-insaat.com

По словам Разумовой, такого рода потребительские экстремисты всякий раз находят для своих притязаний новые лазейки в действующем российском законодательстве. Дело в том, что оно не регламентируют пределы правовой защиты интересов участников долевого строительства, что нередко влечет злоупотребление дольщиками (или выразителям их интересов) предоставленными ими правами.

Фото: www.nedvio.com

Часто представители дольщиков — собственников приобретенного в рамках договора участия в долевом строительстве (ДДУ) жилья — действуют по аналогии с юристами, специализирующимися на исках в сфере автострахования (ОСАГО).

«Например, в Челябинске с помощью уличных билбордов и бумажных листовок распространяются объявления юридических компаний, обещающих «помочь» получить компенсацию от застройщика за мелкие нарушения, как своеобразный кэшбэк, который может быть потрачен на поездки к морю или хорошую мебель», — рассказывает представитель региональной строительной ассоциации.

По ее словам, юристы-экстремисты, совершенно не стесняясь, проводят прием граждан в офисе, расположенном в новом микрорайоне — там, где только что возведены дома.

Также эти господа ходят по квартирам под видом общественной комиссии по приемке квартир. «За все заплатит застройщик, — говорят они, — а для вас наши услуги бесплатные, выигрыш 100% дел».

Фото: www.respectrb.ru

На примере одного из крупных застройщиков Челябинска — вполне добросовестной компании с многолетней историей и традициями — Разумова привела динамку потока подобных исков, генерируемых на основе выискиваемых недостатков во вновь приобретенных квартирах. Если в 2018 году исков было 580, то только за первые шесть месяцев 2019 года — уже 390.

При этом со специального счета застройщика по исполнительным листам такого рода снято уже 46 млн руб. Юридическая служба девелоперской компании и даже представители топ-менеджмента вынуждены значительную часть рабочего времени тратить на участие в судебных заседаниях. Например, в один из дней в разных районных судах города состоялось 23 (!)заседания.

«Строительные компании готовы безвозмездно устранять такие недостатки своими силами, — подчеркивает Разумова. — Однако «юристы» по доверенности собственника в досудебном порядке вопросы решать не хотят, отказываются от устранения застройщиками выявленных недостатков и любых контактов с ними, и обращаются в суд преимущественно с целью денежной компенсации».

Фото: www.псбр.рф.ру 

Размер самой компенсации рассчитывается исходя из рыночных цен на материалы и работы, включает расходы на проведение экспертизы недостатков, а также неустойку (пеню).

Иногда суммы, которые застройщики должны уплатить по принятым судами решениям одному дольщику, достигают сотен тысяч рублей. Например, при стоимости квартиры в 2,4 млн руб. с застройщика было взыскано около 540 тыс. руб.

«Девелоперы считают такое положение дел злоупотреблением правом», — замечает представитель регионального отраслевого сообщества, обращая внимание на то, что в условиях перехода строительства жилья на проектное финансирование взыскание «юристами-экстремистами» с застройщиков значительных сумм на основании судебных решений негативно сказывается на финансовой устойчивости как отдельных девелоперов, так и всей жилищной отрасли в целом.

При расширении действий «экстремистов» существуют реальные риски возникновения новой волны обманутых дольщиков, бьют тревогу многие челябинские застройщики. В поисках справедливости они вынуждены обращаться не только в суды, но и в законодательные и исполнительные органы региональной власти.

Фото: www.ural.today

Наталья Разумова напомнила, что минувшим летом в Заксобрании Челябинской области по данной проблеме был проведен круглый стол с участием строительного комплекса, региональных депутатов и судей.

Его участники выработали ряд рекомендаций для саморегулируемых организаций и объединений строителей (СРО), девелоперских компаний, осуществляющих строительство МКД, дольщиков.

Фото: www.bn.ru

СРО и объединениям строителей рекомендовано:

• обобщить опыт застройщиков по договорному регулированию отношений с участниками долевого строительства в части предъявления и удовлетворения требований, касающихся недостатков передаваемых (переданных) помещений;

• по результатам обобщения этого опыта направить застройщикам предложения по включению в ДДУ условий, предусматривающих последовательность (порядок), а также сроки предъявления участниками долевого строительства требований к застройщику по устранению недостатков помещений, возмещению расходов на их устранение либо соразмерного уменьшения цены договора.

Застройщикам рекомендовано:

• усилить контроль качества отделочных работ в целях обеспечения их соответствия нормативным требованиям;

• предусмотреть в ДДУ последовательность (порядок) и сроки предъявления участниками долевого строительства требований, установленных законодательством, в случае выявления недостатков помещений;

• обеспечить оперативное устранение выявленных участниками долевого строительства недостатков помещений, в случае предъявления ими в разумный срок требований о безвозмездном устранении таких недостатков.

Дольщикам рекомендовано:

• при выявлении недостатков передаваемых (переданных) помещений, в целях оперативного устранения выявленных недостатков, а также добросовестного осуществления гражданских прав в приоритетном порядке рассматривать вопрос о досудебном предъявлении в разумный срок к застройщику требований, установленных законодательством;

• при выборе организаций (лиц) в целях проведения экспертизы выявленных недостатков отдавать предпочтение квалифицированным участникам рынка, имеющим достаточный опыт работы в строительной сфере.

Фото: www.telservnj.com

Эти конкретные рекомендации также прозвучали на втором заседании Научно-консультативной комиссии Экспертного совета НОСТРОЙ, которое состоялось в конце августа.

Его участники сошлись во мнении, что необходимо тщательно изучить практику решения данной проблемы в других субъектах РФ и заявили о необходимости более тщательно составлять договоры, заключаемые застройщиками с участниками долевого строительства.

Другие публикации по теме:

Башкирские депутаты решили бороться с потребительским терроризмом в долевом строительстве

Разрешение на ввод как способ борьбы с потребительским терроризмом в долевом строительстве: разъяснение сметчиков

Потребительским террористам запретят взыскивать штраф с застройщиков

Арбитражный суд: незаконное бездействие госоргана освобождает застройщика от выплаты неустойки

В лоббирование интересов потребительских террористов включились федеральные СМИ

Арбитражный суд: уступка прав неустойки возможна только до передачи объекта дольщику

Верховный Суд впервые применил принцип «эстоппель» в отношении застройщика, усилив позиции потребительских террористов

Верховный Суд на стороне потребительских террористов: договор уступки прав требования неустойки подлежит госрегистрации

За уклонение от выплат потребительским террористам застройщику угрожает тюрьма

За просрочку передачи квартиры на 2,5 месяца застройщику присуждена неустойка в 5,2 млн руб. — это 100% стоимости квартиры

НОЗА просит законодателей запретить потребительский терроризм в долевом строительстве

Суперкомпенсации за просрочку сдачи домов привели к банкротству новосибирского застройщика

Аналитики федерального портала «МИР КВАРТИР» выяснили доходность и окупаемость малоформатных квартир, сдаваемых в аренду, и просчитали динамику этих показателей на основании средних цен на квартиры-«малютки».

Фото: © Иванов Алексей / Фотобанк Лори 

Повышенный спрос на малоформатные квартиры и студии площадью до 28 кв. м наблюдается особенно после установления в ряде регионов запрета на их строительство. Тем более что квартиры такого формата как объекта инвестиций всегда приносили хороший доход при сдаче внаем.

Самыми выгодными, по подсчетам аналитиков, для покупки под сдачу оказались студии в Махачкале. Они приносят 19,8% годовых и окупаются за 5 лет: при низкой покупной цене (около 1,6 млн руб.) их можно сдавать довольно дорого (25 750 руб./мес.).

Такое же соотношение цен в Грозном: доходность — 14,7% и окупаемость чуть более семи лет. В столице Чечни маленькая квартира стоит около 2 млн руб., а сдается за 23 тыс. руб./мес.

Доходность и окупаемость квартир в новостройках площадью до 28 кв. м

В ТОП-10 из 67 исследованных городов вошли Брянск с доходностью 9,1% и окупаемостью за 11 лет, Вологда (9% и 11,1 года), Владимир (8,9% и 11,2 года), Волгоград (8,6% и 11,7 года), Ижевск и Череповец (8,5% и 11,8 года), Челябинск (8,4% и 11,9 года) и Чебоксары (8,1% и 12,4 года).

Дешевые квартиры в Саранске со сроком окупаемости в 28,5 года и доходом 3,5% представляются самым невыгодным вложением. Низкая доходность отмечена во Владивостоке (4,1% и 24,6 года), в Сочи (из-за высокой цены покупки — 9,5 млн руб.), Казани (4,3% и 23,1 года), Белгороде (4,5% и 22,3 года), Калуге (4,5% и 22,1 года), Курске (4,6% и 21,6 года), Волжском (4,8% и 20,9 года) и Тольятти (4,9% и 20,6 года).

Столичные регионы находятся в середине рейтингового списка: Москва — 6,5% и 15,4 года, Московская область — 6,8% и 14,7 года, Санкт-Петербург — 5,6% и 18 лет.

Фото: mirkvartir.ru

В среднем по стране лот площадью до 28 кв. м в новостройке стоит 3,8 млн руб., а сдается за 20 083 руб. в месяц. То есть усредненная доходность малоформатной квартиры составляет 6,3%, а ее окупаемость достигает 15,9 года.

Генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото) отметил, что по сравнению с обычными полноразмерными квартирами (с доходностью 4,8% и окупаемостью в течение 20,8 года) студии приносят большую выгоду.

«Что касается динамики показателей жилья этого формата, то за год они улучшились, — добавил эксперт и уточнил: — Доходность выросла на 0,7 п. п., а окупаемость снизилась на 2,1 года».

Луценко объяснил это ростом цен на аренду (+26% за год), обогнавшим рост цен на новостройки в данном сегменте (+11%).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

В Подмосковье вслед за Москвой намерены запретить строительство малоформатных квартир

Эксперты: студии в Москве подорожали после запрета на их строительство

Эксперты: доля студий в крупнейших российских агломерациях будет расти

Депутат Сергей Гаврилов: Необходимо законодательно запретить в стране строительство микростудий

Эксперты: сегодняшние студии — это «одиночные камеры»

Эксперты: запрет на строительство квартир малой площади может вызвать в столицах взрывной рост цен

Эксперты: однокомнатные квартиры и студии площадью до 28 кв. м за год подорожали на 11,3%

В Москве решили отказаться от строительства студий и квартир площадью менее 28 кв. м: мнение эксперта

Эксперты: в марте в «старой» Москве лучше всего продавались студии, а в Подмосковье — четырехкомнатные квартиры

Эксперты: за год студии комфорт-класса в Москве подорожали на четверть

Эксперты: количество студий в экспозиции российских новостроек за год увеличилось на 60%