В эфире «ВСЁ О СТРОЙКЕ» топ-менеджеры застройщиков озвучили данные компаний по росту расходов на стройку и поделились опытом оптимизации себестоимости.

«ВСЁ О СТРОЙКЕ» — это проект, в котором крупнейшие застройщики страны, банки и органы власти каждый четверг обсуждают актуальные вопросы отрасли. Очередной круглый стол при поддержке Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) и «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) прошел 5 мая, тема нового выпуска — «Снижение себестоимости строительства. Кейсы застройщиков».

В рамках эфира представители ведущих российских застройщиков рассказали о росте стоимости стройматериалов и оборудования и озвучили приемы, которые помогают им справиться с новыми вызовами рынка.

Экспертами выпуска стали:

Анна Краснова, руководитель проектного управления Девелопмент ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ);

Максим Инюшев, заместитель финансового директора «ООО «ЮгСтройИмпериал»;

Дмитрий Калинин, директор проекта «Северная долина» (Главстрой Санкт-Петербург»);

Татьяна Вьюжанина, заместитель генерального директора по проектированию ООО «УК Талан»;

Ильдар Мусин, директор по строительству Метрикс Development;

Елена Бакаржеева, руководитель управления по ценообразованию в строительстве РКС-Девелопмент;

Нарина Анфилатова, директор по экономике и финансам девелоперской компании BM Group;

Михаил Бесфамильный, директор и собственник Орсо Групп;

Артем Оводов, заместитель генерального директора по экономике и финансам компании SKY Group;

Анна Мальцева, главный бухгалтер ООО СЗ «Ремстройцентр»;

Владимир Мясников, руководитель региона Москва и МО в бизнесе «Строительство» ООО «ПЕРИ».

Эфир провела директор проекта Светлана Опрышко (на фото).

Себестоимость объектов недвижимости зависит от стадии, на которой находится строительство проекта. По словам Анны Красновой (на фото), в проектах высокой степени готовности ООО «ПроГород» (Группа ВЭБ.РФ) отмечает рост себестоимости на 10—15%.

«Поскольку большая часть материалов была законтрактована и авансирована в предыдущие периоды, рост сказался на таких объектах в меньшей степени, — отметила Краснова. — Наши новые проекты рассчитаны с учетом удорожания стройки на 40%», — добавила она.

В настоящее время компания ожидает, когда спадет ажиотаж, чтобы рассмотреть новые предложения от генподрядчиков.

Максим Инюшев (на фото) рассказал, какие показатели актуальны для «ЮгСтройИмпериал».

«В текущих проектах отмечается рост себестоимости в среднем на 10%, — отметил Инюшев. — Новые проекты в сегодняшних условиях мы пока не просчитывали — взяли паузу, чтобы оценить, какие ценовые предпосылки следует заложить в финансовую модель».

В компании Главстрой Санкт-Петербург действуют иначе: уже сейчас здесь прогнозируют стоимость будущих проектов, сообщил Дмитрий Калинин (на фото).

«Мы проводим стресс-тесты для домов, которые находятся на стадии проектирования, и закладываем рост себестоимости на уровне 50%», — сказал эксперт.

Особенно застройщика из Санкт-Петербурга беспокоит вопрос поставок оборудования для системы «умный дом», которую девелопер активно внедрял в своих новостройках.

Проблем транспортировки коснулись ООО «УК Талан» Татьяна Вьюжанина (на фото), рассказав о перебоях уже оплаченных поставок.

«Ряд позиций мы оплатили, но они “застряли” в Европе, Японии и Китае, — поделилась кейсом Вьюжанина. — Во многих случаях продукция либо не отпускается, либо ее невозможно отправить из-за логистических цепочек», — пояснила топ-менеджер.

Вместо ожидания опаздывающих поставок застройщик заменяет материалы альтернативными вариантами, предпочитая соблюдать сроки строительства и не рисковать репутацией из-за задержек, проинформировала Вьюжанина.

Аналитический отчет Метрикс Development представил Ильдар Мусин (на фото). По данным компании, цены на некоторые статьи затрат изменились следующим образом:

• Электрические сети — рост на 23—25%;

• Отделочные работы — рост по штукатурке и стяжке на 12% и 5% соответственно;

• Кирпич — рост на 44%;

• Газоблок — рост на 80%.

«Для снижения себестоимости мы проводим мониторинг материалов российского и китайского производства, снижаем общехозяйственные затраты и оптимизируем проектные решения», — перечислил основные действия девелопера Мусин.

Елена Бакаржеева (на фото) подтвердила рост всех основных статей расходов на строительство, представив свое видение ситуации.

«В старую себестоимость вписаться будет невозможно, стоит принять этот факт, — заявила Бакаржеева. — Сейчас мы говорим не о снижении себестоимости, а о контроле и поиске альтернатив», — уточнила она.

Больше всего в структуре расходов на строительство в РКС-Девелопмент выросли инженерные сети, сообщила Бакаржеева. Сейчас, по ее словам, застройщик ищет альтернативы в виде новых поставщиков и производителей.

Коммуникация с постоянными партнерами — еще один метод снижения себестоимости, который использует компания BM Group. Подробнее об этом подходе рассказала Нарина Анфилатова (на фото).

«У нас есть постоянные партнеры, которых мы мотивируем сдерживать цены долгосрочным сотрудничеством. В частности, сейчас у нас в проработке находятся 6 новых объектов, и они гарантируют крупные объемы закупок», — пояснила специалист.

Кроме того, в одном из проектов девелопер протестировал сотрудничество с альтернативным производителем уличного освещения. В результате удалось не только получить более реалистичные цены, но и улучшить качество проектируемой территории.

Прогнозом об изменении цен в ближайшие месяцы поделился Михаил Бесфамильный (на фото).

«После резкого удорожания ряд строительных материалов откатывается в цене назад, — отметил он. — К старым ценам мы не вернемся, но предполагаю, что повышение отыграется на 50%», — дал прогноз специалист.

В SKY Group будут по-новому оценивать проекты, сообщил Артем Оводов (на фото). Теперь особое внимание уделяется капиталоемкости проекта, уточнил он.

«Проект с капиталоемкостью до одного миллиарда рублей, перспективной локацией и допустимой конкуренцией будет взят в работу», — привел пример эксперт.

В более капиталоемких проектах девелопер планирует проводить оптимизацию производственной себестоимости. Другой возможный путь — переориентирование в более высокий класс жилья с целью получить проект с высокой маржинальностью.

По словам Владимира Мясникова (на фото), сэкономить застройщику поможет аренда опалубки. Такую услугу предлагает ООО «ПЕРИ».

«Арендовать выгодно, если у застройщика есть нетиповые конструкции или он планирует пользоваться опалубкой более 6 месяцев — в этом случае мы предоставляем скидку», — пояснил Мясников.

С предложением по улучшению работы банков в условиях роста себестоимости выступила Анна Мальцева (на фото).

«Банкам стоит предусмотреть штатную модель, которая позволит перекредитовывать застройщика при сохранении рентабельности», — конкретизировала она.

В целом все спикеры сошлись во мнении, что ухудшение качества строительства для сокращения расходов — неподходящее решение для девелопера. Ни один из застройщиков не планирует экономить на своем продукте и отказываться от привычного уровня материалов и оборудования.

Полную запись эфира можно посмотреть по ссылке. Партнер выпуска — ООО «ПЕРИ». Информационный партнер проекта — «Строительная газета».

Следующий эфир «ВСЁ О СТРОЙКЕ» будет посвящен импортозамещению в строительстве, он пройдет 12 мая в 11:00 (по МСК). Зарегистрироваться на круглый стол можно бесплатно на сайте проекта.

Другие публикации по теме:

Эксперты поделились на GMKTalks прогнозами и способами борьбы с кризисом

В Сургуте поговорили о цифровизации строительной отрасли и вручили награды победителям и призерам премии ТОП ЖК

«ЕРЗ О ГЛАВНОМ»: недружественные страны — как будут совершаться сделки с недвижимостью с участием нерезидентов

Компания «Базис.Недвижимость» приглашает посетителей РСН-2022 на закрытый бизнес-ужин «Цифровизация строительства» в Москве

22 марта в эфире «ЕРЗ О ГЛАВНОМ» и GMKTalks участники рынка обсудят перспективы строительства жилья в России 

Научно-практическая конференция «Москва резиновая: сколько жилья еще можно построить в столице?», которая прошла в Высшей школе экономики, собрала лучших аналитиков рынка новостроек. Большинство экспертов считает, что падение рынка прекратилось. 

Фото: НИУ ВШЭ

Организаторы конференции — Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ, компания «БЕСТ-Новострой», Ассоциация инвесторов Москвы и «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА).

Как отметили в приветственных словах к участникам конференции замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости ВНИУ ВШЭ Татьяна Школьная и президент ГК «БЕСТ-Недвижимость» Григорий Полторак, формат мероприятия позволил собравшимся не только обменяться актуальными данными о состоянии рынка недвижимости, но и составить прогнозы и планы работы на ближайшее время.

Предложение растет

Модератор конференции, председатель правления «Ассоциации инвесторов Москвы» Любовь Цветкова подчеркнула, что заданная тема сегодня волнует всех: «Бал правит покупатель, но в то же время, сегодня, когда есть страх затоваривания жильем в столице, все девелоперы хотят строить именно в Москве. Противоречие ли это или звенья одной цепи?»

Руководитель департамента проектного консалтинга и инвестиций компании «БЕСТ-Новострой» Татьяна Шарова подтвердила, что объем предложения квартир и апартаментов в Москве за три года вырос более чем в два раза — и по числу лотов, и по суммарной площади. По данным на конец сентября, в новостройках столицы на экспозиции было представлено 58 тыс. лотов или 3,8 млн кв. м. Только с начала года на рынок вышло более 60 новых проектов. За 2016—2017 годы ГЗК рассмотрела проекты с предполагаемым перспективным объемом застройки порядка 41 млн кв. м.

Фото: НИУ ВШЭ

По прогнозу эксперта высокая активность девелоперов сохранится в ближайшие годы.

«При этом спрос не отстает от предложения, — отметила Татьяна Шарова. — Высокий спрос в этом году был отмечен даже в период отпусков. Сколько сейчас поглощает рынок? За первое полугодие 2017 года было реализовано почти 23,9 тыс. квартир, при средней продаваемой площади квартиры по Московскому региону 60 кв. м — значит, было продано более 810 тыс. кв. м, — заключила специалист, пояснив: — Мы должны будем подвести еще итоги второго полугодия, и к концу года объем поглощения может составить около 1,5 млн кв. м».

В условиях растущего рынка в перспективе можно ожидать продолжения тенденции увеличения объемов спроса пропорционально растущему предложению, считает эксперт, отметив, что она ожидает и сохранения уровня покупательской активности на рынке.

По ее мнению, в среднесрочной перспективе положительная динамика цен в большей степени будет характерна для проектов от крупнейших застройщиков с привлекательным местоположением и лучшими качественными характеристиками. К слову, четверть квартир в новостройках Москвы сегодня предлагаются с отделкой, напомнила Татьяна Шарова.

Активность спроса восстанавливается в связи с оживлением ипотеки

«В среднем по России мы пока видим по числу сделок отставание в сравнении с предыдущими годами, — отметил эксперт, руководитель аппарата Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) Кирилл Холопик, добавив: — Возможно, к концу года это отставание будет нивелировано в связи с оживлением ипотеки».

«Интересно, что с весны 2017 года средняя площадь строящейся квартиры по России остается стабильной — на уровне 49 кв. м, — заострил внимание аудитории представитель НОЗА. — И с того же периода прекратилось падение цен и начался рост: средняя цена 1 кв. м достигла 64,3 тыс. руб. Также остановилось и падение продаж — это один из главных факторов оживления рынка».

По итогам I полугодия объем продаж застройщиков составил 0,88 трлн руб. Динамика реальных измеряемых доходов населения также показывает тенденцию к росту, пик падения в 2016 году пройден. Это важнейший фактор для рынка новостроек, считает Кирилл Холопик.

Коммерческий директор ГК «КОРТРОС» в Московском регионе Павел Лепиш сообщил, что емкость спроса на первичном рынке Москвы составляет в среднем более 40 тыс. сделок в год: «При этом сейчас покупатель может приобрести квартиру в Москве за 3—3,5 млн руб., что еще два года назад было невозможно», — напомнил он.

Ориентир по ипотеке-2018 — 7%

Руководитель управления аналитики и оценки ГК «А101» Дмитрий Цветов выделил кардинальное изменение поведения современного покупателя. Благодаря изменениям, которые сегодня происходят с рынком недвижимости, в том числе снижению ипотечных ставок, покупатель сможет при тех же финансовых показателях (том же объеме накопленных средств и том же размере ежемесячных платежей по ипотеке) позволить себе приобрести квартиру большей комнатности либо в более престижных районах, отметил эксперт. При этом увеличится число покупателей, которые будут рассматривать покупку подземного паркинга и т.д.

Фото: НИУ ВШЭ

Касаясь прогноза дальнейшей динамики ипотечных ставок, г-н Цветков спрогнозировал, что наиболее вероятным сценарием 2018 года станет снижение средней ипотечной ставки до 7%. Анализ данных рынка и собственных продаж ГК «А101» за 2015—2017 годы показал, что клиенты при покупке квартиры в ипотеку не повысили уровень первоначального взноса: как и в прошлом году, он составляет 1,5 млн руб., отметил Дмитрий Цветков.

Однако при этом вырос объем денежных средств, которые берут в ипотеку.  Ежемесячный платеж также сохранился на уровне 36 тыс. руб. на протяжении трех последних лет. Эти показатели, по мнению аналитика, фактически закрепляют финансовый портрет покупателя, остающийся без изменений на протяжении последних двух-трех лет.

Исходя из этого возможный средний размер кредита в 2018 году составит не 3,5 млн, а 4,6 млн руб., что позволит купить квартиру не за 5 млн, а за 6,1 млн руб. Для покупателя такая разница в стоимости (в 22%) приведет к тому, что он сможет приобрести квартиру большей комнатности, а не просто большей площади. Например, вместо двухкомнатной 60-метровой квартиры можно будет купить трехкомнатную 75-метровую квартиру. А это уже — качественное и существенное изменение спроса, которое в свою очередь приведет к увеличению спроса на квартиры большей комнатности и на подземный паркинг в жилых комплексах.

А в целом за счет того, что приобретается большее жилье, увеличится срок пользования квартирой, заключил Дмитрий Цветков.

Фото: НИУ ВШЭ

Сколько нужно времени, чтобы продать все новостройки Москвы

Руководитель аналитического центра «ЦИАН» Алексей Попов представил модель расчета индекса затоваривания рынка и рассказал о том, сколько понадобится времени для реализации всех новостроек в Москве.

«Если взять только корпуса, где ведутся продажи по ДДУ, а также учесть уже готовое предложение, мы получим «навес» над рынком в объеме 87,2 тыс. лотов, — пояснил эксперт. — При среднем темпе продаж около 3 тыс. лотов в месяц на реализацию всех этих объемов в старой Москве понадобится 29,3 месяца или почти 2,5 года», — заключил он.

Индекс затоваривания новостроек ухудшился за последние два года. Но если проводить сравнение по этому показателю с наиболее экономически развитыми странами, то в России все не так плохо. 

Руководитель департамента консалтинга и аналитики компании «БЕСТ-Новострой» и руководитель проектаbnMAP.pro Сергей Лобжанидзе оценил перспективы развития рынка новостроек Москвы до 2019 года.

Так, при сохранении текущих трендов, к I полугодию 2019 года (по сравнению с тем же периодом 2017 года) на 10% может сократиться средняя площадь лота в продаже, площадь объектов на реализации может вырасти почти в два раза (до более чем 6,5 млн кв. м), но в то же время пропорционально будет расти и число сделок — как по числу лотов (рост на 113% до 24,4 тыс. шт.), так и по площади (рост 93%, до 1,5 млн кв. м), — прогнозирует аналитик.

Фото: НИУ ВШЭ

80% сделок контролирует небольшая группа девелоперов

Руководитель Управления стратегии и маркетинга группы компаний «Инград» Анна Соколова поделилась знаниями о том, каким должен быть продукт, чтобы покупатель готов был заплатить за него назначенную девелопером цену.

«Качество проектов в комфорт-классе очень выросло, по сравнению, например, с 2010 годом, — констатировала она. — Уровень конкуренции колоссальный, и сейчас вывести проект просто с хорошим благоустройством и дизайнерскими входными группами будет недостаточно: нужны дополнительные преимущества и весь комплекс маркетинга.

Конкуренция привела к тому, что 80% сделок приходится на 5—8 девелоперов, а рекламные бюджеты выросли в среднем с 1,5% до 3,5% от выручки. Помимо того, что нужно сделать красивый проект с хорошими планировками, по рыночной цене, надо уделять все больше внимания привлечению покупателя и самому процессу сделки», — отметила Анна Соколова.

По мнению вице-президента по розничным продажам Группы ПСН Екатерины Тейн, наиболее заметные изменения на рынке новостроек произошли в сегменте жилья комфорт-класса. В целом отмечается рост предложения жилой недвижимости в Москве, но и спрос продолжает расти. Благодаря низким ипотечным ставкам интерес к рынку первичной недвижимости становится больше, чем к объектам вторичного рынка, констатировала эксперт.   

С обзором важнейших изменений в законодательстве, регулирующем отношения в сфере недвижимости, участников конференции ознакомил заведующий центром «Институт налогового менеджмента и экономики недвижимости ВШЭ» Алексей Ефимов.

В мероприятии также приняли участие представители компаний Insigma, Capital Group, «БЭЛ-Девелопмент», «Д-Инвест» и др.

Редакция благодарит компании «БЕСТ-Новострой», «А101» и НИУ ВШЭ за помощь в подготовке материала и предоставленные фото.

Другие публикации по теме: 

Лидеры ТОП застройщиков России в III квартале показали положительную динамику

Сергей Гордеев теперь контролирует около двух третей акций ГК ПИК

В Группе ЛСР рассказали о планах намыва территории под строительство на Васильевском острове